Die rund 92-prozentige Beteiligung der Bayern LB an der GBW AG geht an ein von der Patrizia Immobilien AG geführtes Investorenkonsortium. Dieses hat den Zuschlag an dem im Freiverkehr notierten Wohnungsunternehmen in einem Bieterverfahren erhalten. Der Verwaltungsrat der Landesbank hat die Entscheidung heute genehmigt.
Die Transaktion steht noch unter dem üblichen Vorbehalt der Genehmigung durch die Kartellbehörden. Die Patrizia hat nach Auskunft der Bayern LB am Ende des seit Mitte Oktober 2012 laufenden Bieterprozesses „das wirtschaftlich in jeder Beziehung beste Angebot abgegeben“. Der endgültige Abschluss der Transaktion soll übereinstimmenden Information der beteiligten Parteien zufolge noch im Laufe des zweiten Quartals 2013, unmittelbar nach der bevorstehenden Hauptversammlung der GBW AG am 15. Mai 2013, erfolgen. Der Bruttokaufpreis für dieses Aktienpaket entspricht einer Unternehmensbewertung der GBW von 2,453 Milliarden Euro beziehungsweise 17,58 Euro pro von der Landesbank gehaltenen Aktie. Laut Bayern LB entspricht dies einem Buchgewinn von rund 200 Millionen Euro. Die Beteiligung der Landesbank an der GBW AG beläuft sich auf 50,19 Millionen Aktien – das entspricht circa 91,93 Prozent.
Wohnungsportfolio in Bayern
Die GBW AG verfügte zum 31. Dezember 2012 über einen eigenen Immobilienbestand von circa 32.000 Wohnungen und rund 300 Gewerbeeinheiten ausschließlich in Bayern. Im Jahr 2012 generierte das Unternehmen mit seinem Bestand Mieteinnahmen in Höhe von 149,5 Millionen Euro.
Das Erwerber-Konsortium besteht aus einer Gruppe von deutschsprachigen berufsständischen Versorgungswerken, Versicherungen, Sparkassen und Pensionskassen. Patrizia wird sich nach eigenen Angabenals Co-Investor mit etwa 58 Millionen Euro beteiligen. In Zusammenhang mit dieser Transaktion sollen weitere Kaufverträge über Aktienpakete abgeschlossen werden, so dass insgesamt circa 96,5 Prozent der Aktien an der GBW AG erworben werden. Patrizia wird eigenen Angaben zufolge als Investment- und Assetmanager im Rahmen dieses Investments tätig sein. Eine Verschmelzung der GBW AG auf die Immobilien AG ist demnach ausgeschlossen.
Die Zahlung des Kaufpreises für das gesamte Aktienpaket erfolgt Patrizia-Angaben zufolge vollständig aus Eigenkapital. Die bestehenden Kreditverbindlichkeiten der GBW AG werden übernommen und sollen mittelfristig anteilig zurückgeführt werden.
Umfangreiche Sozialcharta als Bestandteil des Kaufvertrags
Bestandteil des Kaufvertrags ist eine Sozialcharta.Regelungen im Interesse der Mieter umzusetzen. Dazu gehört insbesondere die Verpflichtung, explizite den einzelnen Mieter schützende Regelungen so schnell wie rechtlich möglich, spätestens binnen 15 Monaten nach Übernahme der Aktienanteile in die einzelnen Mietverträge der heutigen GBW- Mieter zu übernehmen. So haben die heutigen Mieter künftig einen zehnjährigen Kündigungsschutz, während dieser Zeit dürfen beispielsweise keine Kündigungen wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden. Über 60-jährigen und behinderten Bewohnern wird dieser Kündigungsschutz dauerhaft eingeräumt. Beides gilt auch im Falle des Weiterverkaufs von Wohnungen. Mieterhöhungen werden für die heutige Mieterschaft über den Bestand für die Dauer von fünf Jahren nur sehr eingeschränkt zugelassen. Für die heutigen Mieter sind ferner Luxusmodernisierungen für den Zeitraum von fünf Jahren ohne deren Zustimmung ausgeschlossen. Außerdem hat sich der Erwerber verpflichtet, über den gesamten Bestand in den nächsten fünf Jahren mindestens 15 Euro pro Quadratmeter zu investieren. Im Falle der Weiterveräußerung von Wohnungen innerhalb der ersten drei Jahre ist ein Vorkaufsrecht für die jeweilige Kommune hinsichtlich des dort befindlichen Wohnungsbestandes fixiert. Das gesetzliche Vorkaufsrecht für den Mieter bleibt hiervon natürlich unberührt.
Um die Einhaltung der Sozialcharta zu gewährleisten, will Patrizia eine Ombudsmann-Stelle einrichten, die direkt beim Vorstand angesiedelt ist. „Wir wollen, dass die Mieter zufrieden sind und in ihren Wohnungen bleiben“ macht Egger deutlich. Zudem hat sich der Erwerber bis 2022 verpflichtet, jährlich einen von unabhängigen Wirtschaftsprüfern erstellten Bericht vorzulegen. Bei Nichtbeachtung der Verpflichtungen werden Konventionalstrafen fällig. In Hinblick auf die rund 360 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der GBW AG hat sich die Patrizia dazu verpflichtet, eine Aufrechterhaltung von Betriebsvereinbarungen für einen Zeitraum von fünf Jahren sicherzustellen.
Für die Bayern LB war der Verkauf – ebenso wie der der Landesbausparkasse an die bayerischen Sparkassen zum Jahresende 2012 – Erfüllung einer Verpflichtung aus der Entscheidung der EU-Kommission vom 25. Juli 2012. (te)
Foto: Patrizia
