Dass sich rein mit Wohnobjekten aus dem Bestand und Einstiegssummen ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio Vorsteuerrenditen von 7,5 Prozent jährlich erwirtschaften lassen, hat der Initiator von geschlossenen Wohnimmobilienfonds ZBI Zentral Boden Immobilien AG in Erlangen Ende letzten Jahres unter Beweis gestellt: Die Franken haben das Portfolio des Ende 2009 geschlossenen ZBI Professional 5 mit rund 2.600 Wohnungen auf einen Schlag veräußert. Erwerberin war die Berliner GSW Immobilien AG, die den Vermietungsstand der Objekte von 97 Prozent bei einem Berlin-Anteil von über 80 Prozent des Portfolios zu schätzen wusste und rund 147 Millionen Euro dafür bezahlt hat.
Im Hause ZBI ist man mit anderen institutionellen Investoren vom Wohnimmobilienmarkt zwischen Spree und Havel aus gutem Grund überzeugt: „Investoren aus dem Ausland fragen sich, wie es sein kann, dass die Preise in der Hauptstadt von Europas Wirtschaftsnation Nummer 1 immer noch so moderat sind. Berlin hat großen Nachholbedarf, was das Preisniveau anbelangt. Da wir regelmäßig große Immobilienpakete direkt vom Anbieter erwerben, können wir die Marktpreise regelmäßig sogar noch unterschreiten“, sagt Marcus Kraft, der als Vorstand die Ressorts Marketing und Vertrieb im Hause ZBI verantwortet.
Märkte und Objekte mit Potenzial
Auch wenn die meisten Fondsobjekte in Berlin stehen, gäbe es auf den Immobilienmärkten sogenannter B-Standorte wie Lübeck, Hannover oder Dresden, aber auch der Ruhrmetropole Essen Einkaufsmöglichkeiten mit Renditepotenzial. „Grundsätzlich kaufen wir zwar Objekte in guten Lagen ein, verzichten aber auf Immobilien, die am Ende der Wertschöpfungskette stehen. Beispielsweise akzeptieren wir Leerstandsquoten bis zu 20 Prozent, die durch unsere Asset Manager vor Ort schnell reduziert werden können“, so Kraft, dessen Unternehmen diese Dienstleistung auch für andere institutionelle Investoren anbietet, wie in dem unlängst gestarteten Spezialfonds Deutsche Investment – Wohnen I der Deutsche Investment KAG.
Bei Privatanlegern punktet das Emissionshaus auch mit ungewöhnlichen Konzeptionsmerkmalen in den Fonds: Der Ini-tiator zahlt das Agio am Ende der Fondslaufzeit verzinst zurück und räumt den Kommanditisten umfangreiche Mitbestimmungsrechte ein. „Sobald 50 Prozent des prospektierten Eigenkapitalvolumens eingeworben sind, berufen wir eine Gesellschafterversammlung ein, in der die Anleger einen Beirat aus ihren eigenen Reihen wählen, der fortan über die von uns vorgeschlagenen Immobilien abstimmt. Unsere Kunden entscheiden also selbst, in welche Objekte sie investieren möchten“, sagt Kraft. „Das Anlegergremium im Fonds ZBI Professional 7 konnte aufgrund des guten Einkaufs schon so viele Genehmigungen erteilen, dass wir aus heutiger Sicht schon im April 2013 die Vollinvestition erreichen werden“, berichtet Kraft weiter.
Die ersten Verkäufe sind schon getätigt
Das Beteiligungsangebot wurde Ende 2012 mit einem Eigenkapitalvolumen in Höhe von 80 Millionen Euro geschlossen. Mitte März 2013 teilte der Initiator mit, dass bereits sieben Objekte in Berlin aus dem Portfolio der Offerte ZBI Professional 7 mit 199 Wohneinheiten für 13,5 Millionen Euro veräußert worden sind. Die Wohnimmobilien hatte das Emissionshaus im September und Oktober 2012 erworben und waren Bestandteil des chancenorientierten „Handelsteils“ des Fonds.
Die ZBI erwirbt die Immobilien meist in großvolumigen Paketen und ordnet Objekte mit einem sehr geringen Sanierungsstau und hohen Vermietungsstand einem Bereich des Fondsportfolios zu, der in einem Zeithorizont zwischen ein und zwei Jahren wieder mit Gewinn veräußert werden kann, wenn sich günstige Gelegenheiten dazu bieten. Im Emissionshaus fährt man zweigleisig , wenn auch mit fränkischer Gelassenheit nach der Strategie „Halten und Verwalten“, die auch ihren Reiz hat.
„Zu den Käufern zählen vor allem vermögende Privatanleger und Family Offices. Gerade in diesen beiden Investorenkreisen beobachten wir in den letzten Jahren eine stetig steigende Nachfrage nach Berliner Wohnimmobilien. Mittlerweile erhalten wir sehr häufig Anfragen dieser Anlegergruppen, die gezielt nach bestimmten Lagen in der Hauptstadt suchen“, erläutert der ZBI-Vorstand. Wie bei dem Emissionshaus üblich, wurden die Häuser in der Regel en bloc veräußert. Der Einzelverkauf komme nach Auskunft Krafts nur selektiv in Betracht, wenn es sich um besonders gute Lagen handelt. Trotz weiter anziehender Kaufpreise für Berliner Wohnungen hatte sich das Management des Professional 7 für einzelne Verkäufe aus dem Portfolio entschieden, statt zu warten. „Die Einnahmen aus den jüngsten Verkäufen entsprechen den Fondsprognosen und unterschreiten sogar den geplanten Zeitrahmen“, erläutert Kraft. Seit März 2013 ist das Nachfolgeprodukt Professional 8 im Vertrieb, das parallel zu einem Ansparfonds angeboten wird.
