Fallstricke bei der Baulandbeschaffung

Wenn eine geeignete Fläche gefunden ist, ist es dringend notwendig, einen Blick ins Grundbuch werfen. Hier erfahren Kaufinteressenten zum Beispiel, wer Vorbesitzer eines Grundstücks war und welche Hypotheken oder Wegerechte vorhanden sind. Wichtig: Im Grundbuch gibt es keine Fehler. Was hier geschrieben steht, ist vom Käufer dadurch letztlich hinzunehmen.

Vielmehr ist die Frage, welche Informationen aus dem Grundbuch später für Konflikte sorgen können. Dazu muss man wissen, dass das Grundbuch in drei Abteilungen aufgeteilt ist. In Abteilung eins sind die Eigentumsverhältnisse verzeichnet. Abteilung zwei enthält die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. In Abteilung drei sind letztlich Hypotheken, Grundschulden, Sicherungsgrundschulden und Rentenschulden aufgeführt.

Gefahren lauern im Grundbuch vor allem in Abteilung zwei. Hier ist es wichtig zu schauen, ob die Belastungen wertmindernd sind und wenn ja, wie stark. Danach muss ein interessierter Käufer klären, welche Auswirkungen das auf die Realität hat. Sind etwa Geh-, Fahr- oder Wegerechte betroffen, wo der potenzielle Bauherr das Haus bauen möchte? Dann muss dieser mit Hilfe eines Experten klären, wie man diese Probleme am besten löst. 

Bei der Baulandübersicht und damit auch bei der Qualität der Grundbücher gibt es derweil von Gemeinde zu Gemeinde große Unterschiede – je nachdem wie viele Anträge eingereicht werden und wie ausgelastet die Sacharbeiter sind. In Leipzig etwa sind viele wichtige Informationen schon online einsehbar. Andere Städte wie Berlin hingegen haben kein zentral verknüpftes Kataster. Investoren bekommen hier oft erst dann einen detaillierten Einblick, wenn sie für ein unbebautes Grundstück ein Angebot abgeben. Im Zuge der Digitalisierung liegt in dieser Hinsicht sicher noch einiges an Potential brach, das viele Städte und Gemeinden nutzen können.

Zahl der involvierten Behörden hat sich erhöht

Ohnehin muss man sich beim Grundstückskauf auf einen langwierigen Prozess einstellen. Der Verwaltungsakt vom Bauantrag zur -genehmigung ist in den vergangenen Jahren deutlich größer geworden. In Einzelfällen brauchen die Behörden doppelt so lange, da sich die Anzahl der zuständigen Ansprechpartner deutlich vergrößert hat.

Grundsätzlich sollten Bauherren für den Antrag drei bis vier Abstimmungsrunden einplanen. Dafür müssen sie einen unverbindlichen Planungstermin bei der Stadt wahrnehmen, wo sie ihr Bauvorhaben mitbringen und präsentieren dürfen. Danach erhalten Bauherren eine Rückmeldung, ob das Projekt genehmigungsfähig ist – oder eben nicht. Erst wenn hier alles geklärt ist, können Grundstücksbesitzer letztlich den Bauantrag stellen, der dann genehmigt werden kann.

Wichtig ist es an dieser Stelle zu betonen, dass Baugenehmigung nicht zwingend gleichzusetzen ist mit einer Bauerlaubnis. Hier gibt es bundeslandspezifische Anforderungen, die einzuhalten sind. Einige Länder fordern etwa schon für die Eingabeplanung Statik- und Brandschutzkonzepte. Es gibt aber auch Bundesländer wie Berlin, die diese erst zu einem späteren Zeitpunkt einsammeln.

Das kann dazu führen, dass die gekaufte Planung in der Realität überhaupt nicht möglich ist, weil es baulich schlicht nicht umsetzbar ist. Ein Beispiel aus der Praxis war vor kurzem der Aufzug für eine Tiefgarage. Hier hätten Anwohner über das Nachbargrundstück fahren müssen, um zum Autostellplatz zu gelangen. Dieses Recht war aber nicht vorhanden. Dadurch musste ein Nachtrag der Baugenehmigung eingereicht und die Garageneinfahrt „gedreht“ werden. Solche nachträglichen Verbesserungen kosten Zeit und Geld. Im schlimmsten Fall lässt sich das Bauvorhaben sogar gar nicht umsetzen. Eine sorgfältige Prüfung ist daher sehr wichtig und man sollte in jedem Fall einen Fachplaner hinzuziehen.

Seite drei: Fachplaner können bei Kostenindikation helfen

1 2 3Startseite
Weitere Artikel
Abonnieren
Benachrichtige mich bei
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments