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11. August 2009, 00:00
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Makler weisen Kritik an ermittelten Spitzenrenditen zurück

Nachdem das Research-Team der Degi in der hauseigenen Publikation “Immobilienfokus” die von den großen Maklerhäusern veröffentlichten Spitzenrenditen im Büromarkt als aktuell kaum noch den Markt abbildend und unsauber kritisiert hatte, haben die Chef-Researcher der Immobilienberatungsunternehmen diese Kritik deutlich zurückgewiesen.

Der Head of Global Research bei der Degi/Aberdeen Property Investors-Gruppe, Dr. Thomas Beyerle, hatte im “Immobilienfokus August 2009” darauf hingewiesen, dass sich aufgrund der von den Marktmieten abweichenden Vertragsmieten auch real stark abweichende Anfangsrenditen ergeben. Als Benchmark würden diese gegenwärtig kaum helfen, denn offensichtlich scheiterten Immobilieninvestments in Deutschland noch immer an den unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien infolge einer verbesserungswürdigen Kommunikation der Spitzenrenditen in den Research-Reports.

Wenig aussagekräftige Spitzenrenditen

Der Schluss von 1a- beziehungsweise Premiumobjekten auf den Restmarkt sei kaum noch haltbar, denn extreme Marktsituationen führten zu extremen Schlüssen. Laut Beyerle wird immer deutlicher, dass die kommunizierten Renditen – zumal verdichtet auf eine Zahl – Investoren immer weniger in die Lage versetzen, die Investmentmärkte marktgerecht einzuschätzen.

Die Vertreter der im Artikel erwähnten Maklerhäuser CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas Real Estate und Colliers Property Partners haben dazu gemeinsam Stellung genommen. Es entbehre jeder Grundlage, ihnen – die seit vielen Jahren mit großem personellen und finanziellen Aufwand Research betreiben, um den Markt transparenter zu gestalten – “unsaubere Sachen” und indirekt auch eine mangelnde Professionalität zu unterstellen. Einer kritischen Auseinandersetzung, zu der Beyerle ja auch angeregt hatte, wolle man sich jedoch stellen.

Die Maklerhäuser räumen ein, dass die aktuelle Situation der Investmentmärkte den exakten Ausweis von Anfangsrenditen nicht gerade erleichtere, da nur wenige oder in bestimmten Segmenten auch gar keine Vergleichstransaktionen zu verzeichnen gewesen seien. Der Vorteil der Immobilienberater in dieser Situation sei aber ihre Marktnähe. Gerade in Zeiten, die durch einen Mangel an geeigneten Produkten geprägt sind könne man auch aus den Informationen von Vertragsverhandlungen, die nicht zustande gekommen sind, Rückschlüsse auf die aktuelle Marktlage und die jeweilige Verhandlungsmacht der beiden Vertragspartner ziehen, die sich dann in den Marktanalysen widerspiegelten.

Anerkannte Praxis unter Profis

Zudem ließen sich in der immobilienwirtschaftlichen Praxis Spitzenrenditen nur unter der Annahme hypothetischer Objekte darstellen. Das bedeute nicht nur das Unterstellen einer erstklassigen Lage und eines erstklassigen Objektes, sondern eben auch einer hundertprozentigen Vermietung sowie zum Zeitpunkt der Angabe marktgerecht abgeschlossener Mietverträge. Diese Definition sei unter den professionellen Marktteilnehmern international anerkannt und akzeptiert.

Laut den Maklerhäusern haben “Denkanstöße” und “theoretische Modelle” wie die von Degi Research zwar ihre Berechtigung und ihren einen akademischen Reiz. Insbesondere in schwierigen und volatilen Märkten wie heute – auf die zurecht hinwiesen werde – würden sie jedoch die Gefahr einer großen zusätzlichen Verunsicherung bergen und sich somit sicherlich nicht per se als Grundlage für kurzfristig richtige Entscheidungen eignen.

Beyerle selbst zeigt sich gegenüber cash-online wenig überrascht von der Reaktion der Großmakler: “Mein Wunsch als Researcher ist es immer, Punkte, die nicht eindeutig geklärt sind, weiterzuentwickeln. Die Reaktion darauf zeigt, dass dieser Punkt offensichtlich nicht klar ist. Das habe ich als ‘unsauber’ beziehungsweise als ‘mit Bauchschmerzen’ bezeichnet. Mein Ziel ist letztlich Transparenz bei gewolltem Methodenstreit – allerdings kann ich eben mit der Bezeichnung ‘internationale Gepflogenheiten’ wenig anfangen – hier müssen Standards gesetzt werden.” (te)

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