Die Beyerle-Kolumne
Zugegeben, das mit der Transparenzforderung ist ein Klassiker in Abschwungphasen. Jeder weiß – transparente Märkte sind besser als intransparente. Doch gilt diese Forderung diesmal auch?
Denn selten waren die deutschen Immobilienmärkte so transparent wie heute – verglichen mit vor zehn Jahren. Von der oftmals aus dem Ausland geäußerten Kritik eines semitransparenten, polyzentralen deutschen Immobilienmarktes ist zunächst wenig geblieben. In der Tat sind die Fortschritte gewaltig. Publikationen, Marktberichte, Kommentare sind heute zuhauf verfügbar. Ziel erreicht – könnte man also meinen.
Doch irgendwie holt uns der Erfolg mittlerweile ein: Interessiert sich in der Fachöffentlichkeit wirklich noch jemand dafür, wie hoch die Spitzenmieten in Frankfurt, Bochum oder Garmisch–Partenkirchen 2010 sind? Neue Fragen werden gestellt: Bilden diese Zahlen wirklich den Markt ab? Am quantitativen Aspekt der Information kann es also nicht liegen.
Was ist der relevante Markt?
Das Grundproblem ist indes immer noch ein Gewaltiges: Die banal anmutende Frage „was ist der relevante Markt?“ können wir noch immer nicht beantworten. Zugegeben die Marktteilnehmer haben ein sicheres Gespür dafür entwickelt in welchem Markt sie sich bewegen. Doch sind wir ehrlich: Kennen wir den Gesamtbürobestand in Deutschland wirklich? Sind es 325 Millionen Quadratmeter oder 450 Millionen Quadratmeter?
Der Blickwinkel der Marktteilnehmer hat sich verlagert, was in diversen Marktberichten kaum kommuniziert wird: Jenseits von Top- oder Prime-Lagen, auf die sogenannten etablierten Lagen. Hier wird die Differenzierung des Gesamtmarktes vermisst und damit die Botschaft was die Märkte wirklich treibt. Ein Beispiel: Der researchgetriebene Investor setzt aktuell auf diejenigen Lagen, welche sich um die prime location oder Top Lage gruppieren aber noch nicht zweitklassig – also secondary oder „B“ sind.
