Cash.: Das klingt ein wenig nach Reste-Rampe. Zudem könnte man glauben, die Wohnungen sind einfach nicht attraktiv genug für eine Privatisierung. Wie kommen derartige Angebote bei potenziellen Investoren an?
Kelber: Es ist zu beobachten, dass die angesprochenen Investoren – jene, die sonst ganze Mietshäuser kaufen – nicht selten Vorbehalte gegen den Erwerb solcher Pakete haben.
Cash.: Sind diese Bedenken denn gerechtfertigt?
Kelber: Nicht unbedingt. Bei näherer Betrachtung zeigt sich: Wohnungspakete bieten eine ganze Reihe von Vorteilen im Vergleich zum Erwerb eines ganzen Mietshauses. Wenn der Erwerber ein Paket mit beispielsweise zwölf Wohnungen erworben hat und dieses mindestens zehn Jahre lang hält, dann kann er die einzelnen Wohnungen später steuerfrei an Mieter oder Selbstnutzer verkaufen. Insbesondere ergibt sich dann eine Chance, wenn der Mieter auszieht und die Wohnung leer wird. Dann wird es in der Regel möglich sein, diese Wohnung zu einem sehr attraktiven Preis an Selbstnutzer zu verkaufen. Nicht selten zahlen Selbstnutzer das 25-Fache der Jahresmiete für eine Wohnung. Wenn der Käufer diese Wohnung im Rahmen eines Paketkaufes ursprünglich für die 13- bis 14-fache Jahresmiete erworben hat, macht er damit einen enormen Gewinn. Hat er dagegen ein Mietshaus zum 13- bis 14-Fachen der Jahresmiete erworben, muss er bei konservativer Kalkulation davon ausgehen, dass er das Haus später auch nur zum 13- bis 14-Fachen wieder verkaufen kann.
Cash.: Der Investor kann aber auch das Mietshaus später in einzelne Wohnungen aufteilen und diese dann teurer verkaufen.
Kelber: Natürlich. Aber dadurch entstehen zusätzliche Kosten und zusätzlicher Aufwand für die rechtliche Aufteilung in Wohnungseigentum. Zudem lauern möglicherweise steuerliche Gefahren, weil die Frist für den sogenannten gewerblichen Grundstückshandel nach der Aufteilung des Hauses neu zu laufen beginnt. All diese Probleme vermeidet der Käufer, wenn er von vornherein statt einem ganzen Mietshaus ein Paket mit einer größeren Anzahl von Wohnungen erwirbt. Er sollte jedoch unbedingt darauf achten, dass mindestens 30 Prozent der anderen Eigentümer selbst in dem Haus wohnen und es sich nicht ausschließlich oder vorwiegend um andere Kapitalanleger handelt. Denn es ist nachgewiesen, dass sich ein hoher Anteil von Eigentümern, die ihre Wohnung selbst bewohnen, stabilisierend auf eine Wohnlage auswirkt.
Seite 3: Welche Risiken Wohnungspakete bergen
