Für den Erfolg einer Immobilien-Direktanlage gilt es einige Grundsätze zu beachten. Zentrale Erfolgsfaktoren sind die Vermietbarkeit der Wohnung und damit eine intensive Marktbeobachtung sowie die passgenaue Finanzierung. Fünf Tipps vom Immobilienverband IVD.
Tipp 1: Richtige Auswahl des Standorts
Bei der Auswahl möglicher Standorte ist die demografische Entwicklung in der Region von großer Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das Bevölkerungswachstum ist.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auch unterschiedliche Wohnbedürfnisse haben. Wichtig ist außerdem die Erreichbarkeit der Wohnung.
Sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr ist eine gute Anbindung an Nahversorgungszentren wünschenswert.
Tipp 2: Wohnung gemeinsam mit Makler oder Sachverständigem besichtigen
Eine Wohnung sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Bereits die ersten Eindrücke des Hauses sind erste wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes.
Sichtbare Schäden am Haus ziehen nicht nur Kosten für die Reparatur nach sich, sondern können auch auf eine nachässige Verwaltung hinweisen.
Experten wie Immobilienmakler oder Sachverständige können im Zuge einer Besichtigung Mängel schneller erkennen und einschätzen, ob neu verhandelt oder gar vom Kauf Abstand genommen werden sollte.
Tipp 3: Investitionskosten beachten
Die Kosten der Investition gehören zu den wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf. Vor dem Kauf sollten Käufer den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten vergleichen, um nicht zu teuer zu kaufen.
Wohnpreisspiegel können hier einen Überblick geben. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) müssen in die Finanzierung
einkalkuliert werden.
Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. Anleger sollten wissen, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Auch die steuerlichen Aspekte des Kaufs sind zu berücksichtigen.
Tipp 4: Relevante Unterlagen überprüfen
Vor dem Kauf sollte der Interessent den Grundbuchauszug, bei neuen Wohnungen die Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, den Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und genau überprüfen.
Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Anlage sowie deren Interessen eingebunden.
Investitionen müssen mit den anderen Eigentümern abgestimmt werden. Immobilienkäufer sollten zudem mit ihren Beratern prüfen, ob das Objekt in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, weil sich daraus Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können.
Tipp 5: Qualifikation des Hausverwalters überprüfen
Der Hausverwalter betreut einen erheblichen Anteil des Vermögens seiner Kunden. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt sich Kostenvoranschläge für Reparaturen oder Investitionen ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungsund Reparaturarbeiten am Haus vor.
Für den Beruf gibt es noch keine Zulassungsordnung, was die Wahl eines Verwalters erschwert. Um ihre Investition zu schützen, sollten die Eigentümer verstärkt auf die Qualifikation und den Versicherungsschutz
des Verwalters achten.
