Immobilien USA – Das Problem mit der Chanceneinschätzung

• Bei der Werterholung bestehen jedoch insbesondere in den USA erhebliche Unterschiede hinsichtlich geographischer Lage, Nutzungsart, Teilsegment und Vermietungssituation.

• Die Cap Rates für Spitzenobjekte bewegen sich zum Teil auf ähnlich niedrigem Niveau wie im Jahr 2007, weisen aber eine enorme Differenz zu US-amerikanischen Staatsanleihen auf.

• Da die Renditekompression in Nordamerika bereits weit fortgeschritten ist, wird die Entwicklung der Immobilienpreise künftig wieder stärker durch Mietwachstum und Leerstandsabbau getrieben.

Ein wesentlicher Unterschied besteht zwischen den USA und Europa aktuell an den Märkten für Immobilienfinanzierungen: Während in Europa die Sorge besteht, dass im Segment jenseits von Core ein Finanzierungsengpass entstehen könnte mit der Folge massiver Notverkäufe, stellte sich der Immobilienfinanzierungsmarkt in den USA zuletzt als relativ liquide dar.

Die Risikobereitschaft der Kreditgeber scheint in den USA sogar zuzunehmen. Von daher stehen im „Land der unbegrenzten Möglichkeiten“ sukzessive wieder Mittel für opportunistische Investments zur Verfügung, während solche Anlagen in Europa oftmals mangels Finanzierung scheitern.

Unsere Empfehlung: Gemessen an der Größe und dem Entwicklungsstand der Immobilienmärkte sollten die USA keinem internationalen Immobilien-Portfolio fehlen, zumal die Vergangenheit gezeigt hat, dass sich jenseits des Atlantiks langfristig relativ hohe Total Returns erwirtschaften lassen. Das Argument der Risikodiversifikation überzeugt dagegen nur mäßig, zumal sich europäische Immobilienanleger in Nordamerika ein hohes Wechselkursrisiko einkaufen.

Core-Objekte erscheinen als Ergänzung zu einem europäischen Portfolio derzeit unterdurchschnittlich attraktiv, da sich die Hauptmärkte in den USA und Europas – insbesondere die Cap Rates – zuletzt parallel entwickelt haben. Die USA bieten – nicht nur wegen der günstigen Finanzierungsbedingungen – kurzfristig wahrscheinlich größere Chancen für opportunistische Investments.

Ja, die USA sind ein Land der unbegrenzten Möglichkeiten – für Opportunisten die sich des Risikos bewusst sind.

Der Autor Dr. Thomas Beyerle leitet den Bereich “Corporate Social Responsibility & Research” im Managementteam der Bonner Immobilien-AG IVG.

Foto: Christian Daitche

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