Derzeit setzen verstärkt eigenkapitalschwächere Immobilienkäufer auf den Erwerb günstiger Objekte und finanzieren diese zugleich risikoreicher mit niedrigeren monatlichen Raten. Das zeigen Ergebnisse und Interpretation des Dr. Klein-Trendindikators Baufinanzierung (DTB) vom Juli.
Die Ergebnisse des DTB in Einzelnen: Im Juli bleibt die Standardrate mit 599 Euro gegenüber dem Vormonat nahezu konstant. Gegenüber dem Vorjahr bezahlen Eigentümer für eine Finanzierung von 150.000 Euro mit zehnjähriger Sollzinsbindung, die mit zwei Prozent getilgt wird und mit 80 Prozent beliehen ist, jedoch 166 Euro weniger.
„Wie schon im April deutet auch im Juli vieles darauf hin, dass eigenkapitalschwächere Interessenten, die sich günstige Objekte aussuchen, die Käuferschicht erweitern“, kommentiert Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher Dr. Klein & Co. AG. Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist laut DTB gegenüber dem Vormonat um 10.000 Euro auf 154.000 Euro gesunken. „Wer wenig Erspartes in die Finanzierung einbringen kann, wird beim Erwerb seiner Immobilie gerade vor dem Hintergrund bundesweit steigender Immobilienpreise Abstriche machen müssen. Die Entscheidung fällt daher vielleicht für ein kleineres Heim, für weniger gute Lagen oder aber zu Gunsten einer älteren Immobilie. Der Europace-Hauspreisindex für Bestandsimmobilien ist im Juli um 0,55 Prozent gegenüber dem Vormonat angestiegen. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien, die auch durch Eigenleistung saniert und modernisiert werden können, steigt demnach“, berichtet der Dr. Klein-Chef. Der Beleihungsauslauf ist laut DTB mit fast 79 Prozent rund 1,5 Prozent höher als im Vormonat und 1,2 Prozent höher als im Vorjahr. Laut Gawarecki war der Eigenkapitalanteil zuletzt im November 2010 so niedrig.
„Einiges spricht dafür, dass nicht nur das eingebrachte Eigenkapital geringer ist, sondern Käufer sich im Mittel für niedrigere monatliche Raten entscheiden“, so Gawarecki weiter. Der durchschnittliche Tilgungssatz, die durchschnittliche Sollzinsbindung und der Anteil fester Zinssätze sind laut DTB im Juli im Vergleich zum Vormonat gesunken. „Dreht man die genannten Stellschrauben nach unten, sinkt die monatlich zu zahlende Rate – und die Immobilie wird erschwinglicher“, weißt der Dr. Klein-Chef. Der im DTB ermittelte Tilgungssatz ist mit 1,98 Prozent um 1,5 Prozent geringer als im Juni, liegt jedoch um 21 Prozent über dem vergleichbaren Wert des Vorjahres. „Das ist nahe bei den von uns empfohlenen zwei Prozent“, sagt Gawarecki. Die durchschnittliche Sollzinsbindung hat sich im Vergleich zum Juni um neun Monate reduziert, ist aber mit zwölf Jahren und einem Monat um anderthalb Jahre länger als im Juli des Vorjahres. Der Anteil fester Zinssätze sank um 2,6 Prozent gegenüber dem Vormonat und erhöhte sich um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat auf aktuell 66,45 Prozent.
„Die Daten zeigen, dass mehr Kunden günstige Immobilien erwerben und diese risikoreicher finanzieren als im Vormonat. Im Vergleich zum Vorjahr relativiert sich diese Aussage jedoch. Zwar nutzen Käufer auch im Vergleich zum Vorjahr mehr Fremdkapital zur Finanzierung. Sie tilgen jedoch heute mehr und sichern sich das aktuell niedrige Zinsniveau deutlich länger. Nichtsdestotrotz besteht für alle Eigentümer, die ihre Zinsen nicht bis zur vollständigen Rückbezahlung des Kredits gesichert haben, ein Zinsänderungsrisiko. Wer das Recht auf Sondertilgungen nutzt und sich frühzeitig um seine Anschlussfinanzierung kümmert, etwa durch ein Forward-Darlehen, kann dieses Risiko verkleinern. Denn dass die Zinsen – egal wie sich die Eurokrise entwickelt – in den kommenden zehn Jahren steigen werden, ist höchst wahrscheinlich“, schließt der Dr. Klein-Chef. (te)
Foto/Grafik: Dr. Klein
