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12. Dezember 2012, 14:16
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Immobilienmarkt Deutschland: Stabil aber nicht unerschütterlich

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich weitgehend stabil, ist aber angesichts der Dauerkrisen im Umfeld auch von Verunsicherung geprägt. Überhitzungen existieren nur punktuell, dennoch gibt es Anlass, Veränderungen zu erwägen. Das zeigen Markbericht 2012 und Ausblick 2013 der Catella Property Group Deutschland.

Frankfurt-shutterstock 77689747-online-127x150 in Immobilienmarkt Deutschland: Stabil aber nicht unerschütterlich „Heiter bis wolkig“ lautet das verkürzte Fazit der traditionell zum Jahresende nach Vorliegen der relevanten volkswirtschaftlichen Daten und auf Basis einer Vielzahl von Kundengesprächen von Catella vorgelegten Prognose zur Entwicklung des Immobilienmarktes für das kommende Jahr. Demnach ist der deutsche Immobilienmarkt ein Eldorado an Stabilität und Sicherheit. Größere Verwerfungen seien nicht zu erwarten, aber einzelne Fehlentwicklungen zu beklagen.

Trotz des stabilen wirtschaftlichen Umfeldes zeigen die Akteure des Immobilienmarktes laut Catella “Nerven”. Entscheidungen dauerten länger und fielen (über)vorsichtig aus. Auf der anderen Seite nutzten kurzfristig orientierte Marktteilnehmer den Hype im Nischensegment, bevor der Markt absehbar kippe. “2012 haben wir viel Angst aber auch wieder Gier im Markt gesehen”, pointiert Klaus Franken, CEO der Catella Property Deutschland. “Für 2013 wünschen wir uns am Markt nachhaltige Entscheidungen statt die Wahl des geringsten Widerstandes.” Von aktivem Renditeverzicht zeugten manche Ankaufsentscheidungen in 2012, denn nur nicht erläuterungsbedürftige Produkte würden den Gremien vorgestellt und folglich verschärfe sich die Preisentwicklung um “Core”- oder “Prime”-Objekte weiterhin.

Dabei könnten aus Sicht von Cateall mit unternehmerischen Entscheidungen die Elemente Sicherheit und Rendite hervorragend kombiniert werden. Dies nutzten vor allem Anleger mit schlanken Strukturen, wo sich Entscheidungsträger selbst über Chancen und Risiken ein eigenes Bild machten. Wer kurze Laufzeiten, B-Städte, Nutzungen wie Heathcare, Logistik, et cetera nicht grundsätzlich ausschließt, kann kann nach Interpretation der Immobilien-Gruppe rentierliche und sichere Anlageprodukte gestalten ohne sich dem preistreibenden Wettbewerb auszusetzen. “Für 2013 ist zu wünschen, dass mehr Marktteilnehmer aus der Preisspirale aussteigen und aktive Entscheidungen mit Nachhaltigkeit treffen”, hofft Franken und verweist darauf, dass aus vermeintlich komplexen Bedingungen neue “Core”-Produkte entstanden sind. “Davon wird es in 2013 mehr geben”, gibt er sich überzeugt.

Das Transaktionsvolumen wird der Catella-Rechnung zufolge zum Jahresende mindestens circa 21 Milliarden Euro betragen (drittes Quartal rund 14,2 Milliarden) und damit leicht unter dem Vorjahresniveau liegen. Dieser Rückgang liege nicht an mangelndem Kapital im Markt; die Produktknappheit bei gleichzeitiger Fixierung auf “core” vereitele vielmehr eine Ausweitung des Marktes. Der sommerliche Entwurf der AIFM-Richtlinie habe zudem für eine Akquisitionspause der Fondsindustrie gesorgt. Für 2013 wird mit einem wachsenden Anteil internationaler Käufer gerechnet, die in 2012 bereits intensiv den Markt beobachtet aber noch nicht im großen Stil eingekauft haben. Für 2013 wird ein Transaktionsvolumen von 23 bis 25 Milliarden Euro möglich sein, wenn es nicht zu überraschenden Veränderungen im Umfeld kommt. Der Markt zeige sich laut Catella anfällig für die laufenden Krisendiskussionen.

Auch bei Mietern hemme die vermeintliche “Dauerkrise” Entscheidungen. Viele Großgesuche hätten sich in eine kurzfristige Prolongation gerettet, um den Markt zunächst weiter beobachten zu können. Die Prozesse dauerten auch bei Vermietungen deutlich länger, wobei auch die Vermieter zuweilen zauderten und mit klaren Entscheidungen geizten.

Die Verteilung des Transaktionsvolumens über die verschiedenen Nutzungsarten hat sich laut Catella in 2012 stark verschoben. Investitionen in Einzelhandelsimmobilien waren demnach stark rückläufig, weil schlicht das Angebot insbesondere von großvolumigen Objekten ausgegangen ist. Büros haben die klassische Dominanz im gewerblichen Immobilienmarkt zurückerobert, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt – sofern man nur von “Core”-Produkten spricht.

Der Focus auf “Core”-Produkte hält an. Aus Investorensicht sind weiterhin Objekte in den Big Five mit langen Mietvertragslaufzeiten und guter Kreditwürdigkeit der Mieter die attraktivste Anlagemöglichkeit. Durch das begrenzte Angebot bleiben die Renditen nach Rechnung von Catealla niedrig. Seit 2009 sind die Renditen rückläufig und erreichten fast das Niveau der Boom-Zeiten. In München sinkt die Spitzenrendite auf 4,3 Prozent im Einzelhandel und 4,7 Prozent im Bürobereich. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Deal ist in 2012 zurückgegangen auf rund 30 Millionen Euro; großvolumige Transaktionen sind rückläufig angesichts des schwierigen Finanzierungshintergrundes.

Seite 2: AIFM treibt Kleinanleger in die Eigentumswohnung

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