11. Januar 2013, 09:16

Immobilienkauf – Vermietung vor Selbstnutzung

Sollte ein Immobilienkäufer aktuell besser eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung erwerben oder in ein Miethaus investieren? Mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit ist zunächst ein Kauf zur Kapitalanlage sinnvoll und erst später im Leben zur Eigennutzung. Gastkommentar von Rackham Schröder, Engel & Völkers Commercial

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Rackham Schröder, Engel & Völkers

Wir beobachten einen neuen Trend: Früher war es üblich, dass die meisten Menschen, die Immobilienbesitz erwarben, zunächst einmal eine eigene Wohnung oder ein Einfamilienhaus zur Selbstnutzung kauften. Später dann überlegten sie sich, außerdem auch noch eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage zu kaufen. Inzwischen wächst jedoch die Zahl derjenigen, die den anderen Weg wählen: Sie wohnen zur Miete und kaufen zuerst ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung und erst sehr viel später im Leben eine Wohnung oder ein Haus zur Eigennutzung.

Für diese Reihenfolge sprechen in der Tat viele Argumente. Um es auf den Punkt zu bringen: Man belohnt sich selbst mit dem Investment in das eigene Haus oder die eigene Wohnung. Es ist ein tolles Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, aber wer anfängt, Immobilien zu erwerben, sollte vor allem wirtschaftliche Gesichtspunkte beachten. Und unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten hat ein Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt mehrere Vorteile gegenüber der selbstgenutzten Immobilie.

Doch ist ein Mietshaus nicht „teurer“ als ein Einfamilienhaus? Oftmals ist das der Fall, denn Einfamilienhäuser kann man häufig schon für einige hunderttausend Euro erwerben, während ein Mehrfamilienhaus meistens mehr als eine Million Euro kostet. Diese für viele Menschen unvorstellbar hohe Summe schreckt auf den ersten Blick ab. Aber in Wahrheit können sich viele Menschen dennoch sogar eher ein Mehrfamilienhaus für eine Million Euro leisten als ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro. Warum ist das so?

Ein Zahlenbeispiel: Der Käufer erwirbt ein Mehrfamilienhaus mit etwa 700 Quadratmeter in Berlin für eine Million Euro. Er zahlt dafür eine Million Euro plus etwa zwölf Prozent Erwerbsnebenkosten. Nach Abzug von nicht umlagefähigen Nebenkosten erzielt er damit einen Überschuss von 50.000 Euro im Jahr. Wenn er 300.000 Euro Eigenkapital mitbringt, muss er 820.000 Euro aufnehmen. Bei den historisch niedrigen Zinsen zahlt er etwa 32.000 Euro im Jahr für Zins und Tilgung. Es bleiben ihm also 18.000 Euro im Jahr oder 1500 Euro im Monat übrig, womit sich das eingesetzte Eigenkapital mit sechs Prozent p. a. verzinst.

Kauft er dagegen ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro und finanziert davon 350.000 Euro (was ein üblicher Wert ist), dann muss er für Zinsen und Tilgung 14.000 Euro im Jahr zahlen bzw. 1166 Euro im Monat. Das ist vielleicht der Betrag, den er früher als Kaltmiete bezahlen musste. Er hat naturgemäß keinen Überschuss, weil er ja – anders als der Vermieter – keine Mieteinnahmen erzielt, und erzielt deshalb auch keine Verzinsung seines eingesetzten Kapitals.

Hinzu kommt, dass die Zinsen für das Immobiliendarlehen bei einem vermieteten Objekt in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist dies dagegen nicht möglich. Desweiteren kann der Besitzer eines Mehrfamilienhauses die Gebäudekosten mit zwei Prozent beziehungsweise 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben, was bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht möglich ist. Unter dem Strich lohnt sich also unter steuerlichen Gesichtspunkten eher der Kauf eines Mietobjektes.

Zudem sind Menschen umso mobiler, je jünger sie sind. Bei einem 40jährigen, der erstmals über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, ist die Wahrscheinlichkeit oft hoch, dass er noch mehrmals im Leben umziehen wird und sich daher noch nicht mit einer selbst genutzten Immobilie auf einen Standort festlegen will. Da bietet es sich an, zuerst einmal in ein oder auch mehrere Anlageobjekte zu investieren und sich vielleicht erst mit 55 Jahren den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Natürlich spielen bei der Entscheidung, ob ich mir den Traum von den eigenen vier Wänden erfülle oder ein Mietshaus kaufe, nicht nur steuerliche und wirtschaftliche Überlegungen eine Rolle, sondern auch Emotionen. Bei einer guten Investitionsentscheidung sollten der Kopf und der Bauch „Ja“ sagen. Die selbstgenutzte Immobilie ist ein Traum, den sich viele Menschen irgendwann einmal im Leben erfüllen möchten – und sollten. Doch ist das eher die Belohnung in der zweiten Hälfte des Berufslebens, während man in der ersten noch mehr auf die Wirtschaftlichkeit schauen und sich daher eher für ein Anlageobjekt entscheiden sollte.

Autor Rackham Schröder ist Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial.

Foto: Engel & Völkers

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