Kommt beispielsweise ein Immobilienfonds in Schieflage, weil Objekt oder Umfeld nicht (mehr) so attraktiv sind, wie ursprünglich geplant oder kommt es etwa bei einer Fremdfi nanzierung zu Problemen, wird ein rational handelnder Investor zumindest nach einiger Zeit die Initiative ergreifen.
Diese kann in einer umfassenden Sanierung oder auch in Umbaumaßnahmen am Objekt im Hinblick auf geänderte Marktbedürfnisse liegen beziehungsweise in einer Anpassung der geforderten Mietkonditionen oder in Verhandlungen über eine geänderte Finanzierungsstruktur.
Auch dabei ist der Investor oder die Investorengemeinschaft steuerlich nicht „zum Erfolg verdammt“; die Bemühungen müssen aber eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung aus der Sicht ex ante erwarten lassen, auch wenn sie tatsächlich wider Erwarten nicht erfolgreich sind.
Kein „Planloses Dahinwurschteln“
Der vernünftig handelnde Kaufmann kann gegebenenfalls (begrenzte) Investitionskosten dafür aufwenden, die Immobilie notfalls wieder verkaufsfähig zu machen. „Planloses Dahinwurschteln“ jedoch akzeptiert die Finanzverwaltung nicht über längere Zeiträume, wenn Probleme erkennbar geworden sind. Um dem vorzubeugen, ist es – gerade bei Problemfällen – besonders wichtig, bei der oft viele Jahre später praktisch werdenden Diskussion mit dem Finanzamt über die (gegebenenfalls rückwirkende) steuerliche Aberkennung der Verluste Trümpfe in der Hand zu haben.
Dann reicht nicht mehr allein die Aussage, dass die Vermietungsabsicht „eine innere Tatsache“ sei und das Finanzamt doch nachweisen möge, warum man die Immobilie lediglich hobbymäßig bewirtschaftet habe. Zwischen den Zeilen des konkreten BFH-Urteils entsteht Eindruck, dass der Steuerpflichtige langjährig keine ernsthaften Vermietungsbemühungen unternommen hatte. Der BFH bleibt aber selbst vor diesem Hintergrund noch sehr sachlich und breitet einen ganzen Katalog von Möglichkeiten aus, welche zu einer für den Steuerpflichtigen positiven Bewertung führen können.
Grundsätzlich ist es zunächst stets wichtig, dass Bemühen um eine Neu- oder Weitervermietung zu dokumentieren. Dabei ist der BFH großzügig. Nicht nur aktive Anzeigen können hinreichend sein, sondern sogar „nur“ die Reaktion auf Mietgesuche von etwaigen Mietinteressenten. Je länger allerdings ein Objekt leer stehe, desto mehr müsse der Steuerpflichtige entsprechende aktive Bemühungen oder auch eine Anpassung an den Markt dokumentieren. Auch müsse er dann gegebenenfalls „unattraktivere“ Mieter akzeptieren.
Nachweisbare Bemühungen
Zur Vornahme und Dokumentation solcher Bemühungen kommen nicht nur die klassischen Wege wie Zeitungsinserate oder Makler in Betracht, sondern natürlich auch moderne Möglichkeiten über Internetportale, Immobilienbörsen und entsprechende Netzwerke. Auch den Aspekt einer Objekt- Aufwertung selbst spricht der BFH selbst an, obwohl hierdurch zunächst ja regelmäßig weitere Kosten verursacht werden.
Trotzdem kann auch darin ein Indiz für das objektive Bemühen liegen, ein Objekt (wieder) marktgängig zu machen. Bei all diesen Möglichkeiten ist es aber stets wichtig, dass die entsprechenden Aktivitäten vor einer entsprechenden Diskussion mit dem Finanzamt oder gar einem Finanzgerichtsverfahren beweiskräftig festgehalten werden, damit man auf sie im Notfall verweisen kann. Ein sauber dokumentierter und von Fachleuten entsprechend begleiteter Sanierungsplan (es gibt es hierzu auch einen aktuellen Standard des Instituts für Wirtschaftsprüfer – IDW-S6) kann hingegen die steuerliche Anerkennung selbst dann absichern, wenn im Nachhinein leider doch der wirtschaftliche Erfolg ausbleibt und der Erhalt der steuerlich verrechenbaren Verluste beim Investor dazu notwendig ist, den wirtschaftlichen Schaden in Grenzen zu halten.
Auch wenn das Immobilieninvestment langfristig ein voller Erfolg wird und zwischenzeitliche Schwächephasen überwunden sind, dürften Aufwand und Kosten für eine – vorsorgliche – Beweisvorsorge sicher von jedem Investor als sinnvoll empfunden werden. Denn dann können im Einzelfall sogar noch nach dem Verkauf der Immobilie entstandene Kosten geltend gemacht werden (Finanzgericht Köln, Az.: 9 K 3079/10).
Autor Prof. Dr. Thomas Zacher ist Partner der Kanzlei Zacher & Partner Rechtsanwälte in Köln und Professor an der FHDW Bergisch Gladbach
Foto: Katrin Stein
