Wohninvestments: Ende der Preisspirale in Sicht

Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat sich 2012 in einem schwierigen internationalen Umfeld behauptet. Der Ruf des sicheren Hafens wird auch 2013 bleiben. Allerdings zeichnet sich ab, dass trotz guter Nachfrage, ein “weiter so” der Preisentwicklung immer unwahrscheinlicher wird. Gastkommentar von Markus Schmidt, Aengevelt Immobilien

Markus Schmidt, Aengevelt Immobilien

Wohnimmobilien beziehungsweise Mehrfamilienhäuser werden 2013 gefragt bleiben. Das ist das Ergebnis der aktuellen AWI-Winterbefragung (AENGEVELT-Wohninvestment-Index). Rund 200 Experten und Expertinnen aus der Wohnimmobilienwirtschaft gaben dazu in ihre Einschätzung ab, darunter Banken, Immobiliendienstleister, institutionelle wie private Investoren, öffentlich und private Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften. Insgesamt hat der AWI erstmals seit Sommer 2009 allerdings rückläufige Werten aufgezeigt.

Etwa die Hälfte der Befragten rechnen weiter mit einer zunehmenden Wohninvestmentfrage. Dies gilt bei isolierter Betrachtung der Lagen besonders für die guten Lagen. In besten Lagen kommt es dabei vereinzelt zu leichten Preisübertreibungen, eine generelle Preisblase ist aber nicht beobachten, zumal die Experten und Expertinnen nach der aktuellen Befragung die Investmentnachfrage künftig zwar immer noch optimistisch, aber deutlich verhaltener bewerten als dies im Herbst 2012 noch der Fall war.

Ein „weiter so“ wird immer unwahrscheinlicher

Sicherlich bleibt der Wohnungsmarkt in Folge der geringen Neubautätigkeit aus Sicht der Nutzer (Wohnungsnachfrager) angespannt, so dass das Mietpreisniveau insbesondere in den Wachstumskernen auch zukünftig steigen wird. Fraglich ist indessen, ob die Kaufpreise für Wohninvestments (Einstiegsfaktoren) wie in der jüngsten Vergangenheit weiter anziehen. Hier zeichnet sich eher eine Seitwärtsbewegung respektive sogar ein leichtes Nachgeben ab. Besonders für den “handelsorientierten” Investor stellt sich die Frage: Wohin geht die Reise?

Der isolierte, das heißt nach Lagen differenzierte AII-Indizes (Investmentsubindex) ist jedenfalls gesunken und zwar über alle Lagequalitäten hinweg. Allerdings ist bei einem einmaligen Rückgang der Indexwerte noch nicht von einem Einbruch auszugehen. Dennoch mehren sich die Anzeichen, dass ein Ende der Preisspirale erreicht ist. Manche Investoren weichen bereits auf B-Standorte beziehungsweise B-Städte aus.

Zum ersten Mal seit 2009 gab der AWI nach – Zeit zum Umdenken?

Eine gute Investition zeichnet sich dadurch aus, dass sie künftige Entwicklungen antizipiert. So wird der Schlüssel des Erfolgs 2013 möglicherweise darin bestehen, dem Markt einen Schritt voraus zu sein. Die meisten Bestandhalter sollten entsprechend ihre Wohnimmobilienbestände kritisch überprüfen, die Hochpreisphase nutzen und den Verkauf einzelner Objekte in Betracht ziehen, um so ihr Portfolio zu optimieren. Beim Re-Investment lohnt dann durchaus auch ein Blick auf andere Asset- und Risiko-Klassen wie zum Beispiel Fachmärkte, Value-add-Produkte et cetera. Denn abseits von Core gibt es im gewerblichen Segment vielerorts noch “wahre Schnäppchen” und vor allem höhere Verfügbarkeiten. Dies gilt umso mehr, sollte die Inflation anziehen. Hier bieten gewerbliche Mietverhältnisse, deren Mietzins üblicherweise an Preisindizes gekoppelt ist, oftmals bessere Ausgleichs- und Anpassungsmöglichkeiten. Im Wohnsegment sind die Erhöhungsspielräume – selbst ohne unsinnige Begrenzungsmöglichkeiten – deutlich eingeschränkter.

Der Autor Markus Schmidt ist Leiter Research beim Maklerhaus und Dienstleister Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG.

Hintergrund: Der Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI wurde 2008 von dem Maklerhaus entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft zu Markt­stimmungen und -entwicklungen. Die Umfrageteilnehmer repräsentieren eigenen Angaben zufolge in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren. Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zu­künftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Miet­wohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestment­segment. (te)

Foto: Aengevelt Immobilien