Die Immobilienwirtschaft übt nicht selten Kritik an den Plänen deutscher Politiker. Ganz oben auf der Liste steht die Mietpreisbremse. Dabei wird vergessen, dass Mieter und Käufer oftmals bereit sind, einen höheren Preis zu bezahlen, wenn ihre Anforderungen erfüllt werden.
Gastbeitrag von Jürgen F. Kelber, Dr. Lübke & Kelber
„Fatales Signal“, „extrem enttäuschend“, „böse Überraschung“ – wenn man sich die Stimmen aus der Immobilienbranche zum Koalitionsvertrag anhört, könnte man meinen, der Untergang des Abendlandes stünde bevor. Dem ist natürlich nicht so.Insbesondere die Aufregung um die degressive Abschreibung ist nicht nachvollziehbar. Hier empört sich die Branche, als hätte die Koalition eine seit Jahren üppig fließende Förderung gestrichen. Dabei war nur angedacht, über fünf Jahre eine degressive AfA für den Mietwohnungsbau (wieder-) einzuführen, zudem beschränkt auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Der Schlüssel zum Erfolg
Das kommt nun doch nicht. Schade, aber keinesfalls ein Drama! Wenn ein Neubauprojekt den Zahn der Zeit trifft und die Anforderungen der Nutzer erfüllt, wird es auch künftig bei einem vergleichsweise höheren Erstvermietungsniveau und gerade in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine geeignete Zielgruppe erreichen – und damit wird der Bau für den Entwickler lohnenswert. Ob der Entwickler steuerliche Vorteile beim Bau erzielen konnte oder nicht, tut dazu rein gar nichts zur Sache.
Mieterhöhungen sind wirklichkeitsfremd
Wer kalkulieren will, ob sich eine Investition rechnet, sollte das immer ohne Einbeziehung von Steuervorteilen ausrechnen. Das gilt für private Immobilienkäufer genauso wie für professionelle Investoren. Wichtig für den Erfolg eines Projektes ist vielmehr, dass Projektentwickler und Investoren marktgerechte Zielmieten ansetzen und entsprechend realistisch kalkulieren. Mietsteigerungsfantasien, wie sie derzeit häufig zu beobachten sind, müssen dann eben Fantasien bleiben. In der Realität dagegen wird sich der Markt bereinigen und es werden künftig nur noch wirtschaftlich, sozial nachhaltig und vernünftig agierende Projektentwickler neue Wohnungen in Lagen mit erhöhter Wohnungsknappheit errichten. Und das ist auch gut so.
Energiewende steigert Kosten
Dennoch ist die Politik gefragt, auch günstigen Neubau zu ermöglichen. Mit kostenintensiven Auflagen an die Energieeffizienz von Neubauten erreicht sie aber eher das Gegenteil. Und bis auf wenige Ausnahmen verkaufen auch die Kommunen ihre Grundstücke lieber an den Höchstbietenden, statt zumindest zu einem Teil sozialen Wohnungsbau zu ermöglichen. Die Folgen liegen auf der Hand.
Autor Jürgen F. Kelber ist geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH in Frankfurt am Main.
Foto: Dr. Lübke & Kelber
