Anzeige
Anzeige
19. Februar 2015, 08:56
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Einzelhandelsimmobilien: Umdenken bei Investoren und Finanzierern

Der stationäre Einzelhandel verliert zunehmend Umsatzanteile an die Online-Konkurrenz. Dies wird auch erhebliche Auswirkungen auf Finanzierer und Investoren haben, die sich zunehmend auf diese Entwicklung einstellen. Gastbeitrag von Peter Axmann, HSH Nordbank

Einzelhandelsimmobilien

“Für Banken wird es künftig bei der Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien um verkürzte Laufzeiten gehen.”

Dass der stationäre Einzelhandel Umsatzanteile an die Online-Konkurrenz verliert, ist nicht neu, wird aber bislang meist aus der Perspektive der Handelsmieter diskutiert. Doch diese Verschiebung hat auch erhebliche Auswirkungen auf Finanzierer und Investoren, die sich zunehmend auf diese Entwicklung einstellen.

Einzelhandelsimmobilien bisher bei Investoren beliebt

Lange Zeit waren Einzelhandelsimmobilien als Assetklasse bei vielen Investoren beliebt, versprachen sie doch über viele Jahre gut prognostizierbare Cash-Flows. Grund dafür sind die bei Mietverträgen mit Einzelhandelsunternehmen üblichen Laufzeiten, die oft deutlich über denen von Büros oder Logistikflächen liegen.

Auch Banken und andere Fremdkapitalgeber schätzen diese gute Prognostizierbarkeit und machen die Objekte dieser Assetklasse für sie interessant.

Umwälzungen sorgen für Unsicherheit

Derzeit sehen wir jedoch, dass sich die Verlagerung von Umsatzanteilen vom stationären zum Online-Handel auf diese stabilen Rahmenbedingungen zunehmend auswirkt. Denn wenn die eigene Perspektive der Einzelhändler weniger berechenbar wird, nimmt ihre Bereitschaft ab, sich für lange Mietzeiträume von zehn oder 15 Jahren an eine bestimmte Fläche zu binden.

Die Entwicklungen des Internet-Handels wirken sich in den verschiedenen Einzelhandelssparten jedoch sehr unterschiedlich aus. Während beispielsweise der Buchhandel heute schon zu etwa einem Drittel online abgewickelt wird, setzt der Trend zum E-Commerce im Lebensmitteleinzelhandel erst allmählich ein.

Mietverträge werden sich verkürzen

Dazu kommt, dass viele gegenwärtig bestehende Mietverträge mehrere Jahre Restlaufzeit haben und erst sukzessive verlängert oder ersetzt werden müssen. Schlagartige Veränderungen sind daher zunächst nicht zu erwarten.

Perspektivisch werden sich die Mietvertragslaufzeiten im Einzelhandel jedoch verkürzen und Händler könnten auch verstärkt darauf drängen, Umsatzmietverträge abzuschließen. Damit steigen die Anforderungen an das Asset-Management von Einzelhandelsimmobilien: Eine hohe Vermietungsquote und die Attraktivität des Objektes sicherzustellen wird zunehmend anspruchsvoller.

Banken werden Finanzierungen genauer prüfen

Für Banken wird es künftig bei der Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien ebenfalls um verkürzte Laufzeiten gehen, da sich die Darlehensvereinbarungen oftmals an den Mietverträgen orientieren. Zudem werden die Leistungsfähigkeit des Projektentwicklers beziehungsweise des Managers der Immobilie noch weiter im Vordergrund stehen als bisher.

Grundsätzlich bleiben für Banken die Shoppingcenter und Einkaufscenter in den stark frequentierten Innenstadtlagen – die sich auf absehbare Zeit auch gegenüber dem Online-Handel behaupten dürften – interessant.

Schlechter sieht es hingegen für Objekte aus, die wegen ihres Alters, des Standorts oder ihres Konzepts den geänderten Anforderungen nicht (mehr) gerecht werden und dem Internet-Wettbewerb auf Dauer nicht standhalten können. Hier werden es Entwickler und Investoren künftig schwerer haben, eine Finanzierungszusage zu erhalten.

Peter Axmann ist Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank.

Foto: HSH Nordbank

Anzeige

Ihre Meinung



Cash.Aktuell

Cash. 1/2017

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Trumps Sieg in Rendite ummünzen - Themen, Produktangebote und Trends 2017 - Rentenreform - IDD

Ab dem 15. Dezember im Handel!

Cash. 12/2016

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Flaggschiff-Fonds – IDW S4-Standard – Crowdinvesting – Bankenwelt

Versicherungen

Auch Mylife reduziert die Überschussbeteiligung

Die Mylife Lebensversicherung bieten ihren Kunden 2017 eine laufende Verzinsung in Höhe von 2,8 Prozent, nach 3,35 Prozent im Vorjahr.

mehr ...

Immobilien

Mietrecht: Steuerliche Anerkennung setzt Mietzahlung voraus

Liegt bei der Vermietung an Verwandte kein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis vor, können die Kosten für die Wohnung nicht steuermindernd als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Wüstenrot Bausparkasse berichtet über ein entsprechendes Urteil.

mehr ...

Investmentfonds

Bafin greift bei komplexen Finanzwetten für Privatanleger ein

Die deutsche Finanzaufsicht Bafin greift erneut auf dem Markt für komplexe Finanzwetten für Privatanleger ein. Zum Anlegerschutz plane sie, Vermarktung, Vertrieb und Verkauf von finanziellen Differenzgeschäften – sogenannten CFDs – zu beschränken, teilte die Bafin am Donnerstag mit.

mehr ...

Berater

HSH Nordbank nach neun Monaten mit höherem Gewinn

Die HSH Nordbank sieht sich mit einem gestiegenen Gewinn für den geplanten Verkaufsprozess gewappnet. Unter dem Strich habe das Institut in den ersten neun Monaten des Jahres einen Nettogewinn von 163 Millionen Euro erzielt, teilte die Bank am Freitag mit. Im gleichen Vorjahreszeitraum waren es 24 Millionen Euro.

mehr ...

Sachwertanlagen

Zweitmarkt: Anteil der Immobilienfonds zieht kräftig an

Der Anteil von Immobilienfonds am Zweitmarkthandel ist im November auf fast 75 Prozent gestiegen. Das Handelsvolumen von Schiffsbeteiligungen hingegen ist eingebrochen.

mehr ...

Recht

Immobilienerbe: Obacht bei der Erbschaftsteuer

Beim Erben von Wohnungseigentum entfällt die Erbschaftsteuer nur, wenn der Erbe die Wohnung selber nutzt. Anderenfalls muss die Steuer entrichtet werden – auch wenn die Immobilie unentgeltlich engen Familienmitgliedern überlassen wird.

mehr ...