Cash. sprach mit Sven Herbst, Vorstand der Valerum Invest AG, über die Gründe für den Einstieg in den Selfstorage-Markt und die Vorteile des Gewerbemietrechts für Investoren.
Cash.: Herr Herbst, Valerum Invest ist eigentlich auf Denkmalimmobilien spezialisiert. Wie kam es zu dem Entschluss, in den Selfstorage-Markt einzusteigen?
Herbst: Die Idee, Selfstorage-Einheiten als Teileigentum anzubieten, entstand aufgrund einer Kanada-Reise eines meiner Geschäftspartner, dessen Unternehmen auch heute noch als Bauträger für unsere Parks fungiert. Als er damals von seiner Reise zurückkehrte, kam er auf mich zu und sagte: „Wir bauen einen Selfstorage-Park.“ Er war richtig fasziniert von dieser Idee und diese Faszination hat nach und nach auch mich ergriffen. Und so kam das eine zum andern. In den USA und Kanada ist Selfstorage so gängig wie Möbelhäuser hierzulande, sie sind quasi überall anzufinden. In Deutschland ist dies noch nicht der Fall, doch die Branche boomt, allein in den Jahren 2009 bis 2014 entstanden im Schnitt 23 neue Center, für 2016 sind aktuell 31 Neueröffnungen geplant – und das bei gerade einmal gut 250 Centern in ganz Deutschland. Somit ist ziemlich genau die Entwicklung eingetreten, die sich bereits abzeichnete, als das Thema Selfstorage zum ersten Mal auf unserem Unternehmensradar erschien. Viele gesellschaftliche Veränderungen, beispielsweise Städtewachstum, Mietpreisanstieg, flexible Lebensläufe und E-Commerce, machen Selfstorage zu einer quasi maßgeschneiderten Lösung für Menschen und Unternehmen vor allem in Ballungsgebieten. Das ist das Fundament, auf dem die Branche wächst. Außerdem werden irgendwann einmal sämtliche Denkmalimmobilien saniert sein, in den Top-Lagen sind geeignete Objekte schon heute knapp. Selbstverständlich wollen und müssen wir unser Unternehmen frühzeitig strategisch ausrichten – und Selfstorage gehört die Zukunft.
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Wie lange haben Sie sich mit dem Bereich Selfstorage beschäftigt, bevor Sie das Produkt Renditelager aufgelegt haben?
Von der Idee bis zum Bau des ersten Selfstorage-Parks vergingen etwa drei Jahre, in denen wir uns eingehend damit beschäftigten, wie tragfähig des Geschäftsmodell Selfstorage in Deutschland ist, welches Selfstorage-Segment für uns infrage kommt usw. Natürlich gingen wir auch der Frage nach, in welcher Form sich dieses Immobilien-Segment als Kapitalanlage eignet und was es hierbei rechtlich zu beachten gilt. Je länger wir uns mit diesen Fragen beschäftigten, desto klarer wurde uns die Tragweite für den Fall, dass wir die einzelnen Einheiten als Teileigentum anbieten: Eine Gewerbeimmobilie als Direktinvestment zu einem unschlagbar günstigen Preis, der diese Assetklasse für so ziemlich alle Anlegertypen öffnet, von „groß bis klein“. Kurze Zeit nach der Eröffnung der ersten beiden Parks haben wir dann das Produkt Renditelager ins Leben gerufen, denn uns wurde klar, dass wir die Vermarktung der Produkte trennen müssen: Auf der einen Seite das Selfstorage-Angebot für Mieter, auf der anderen Seite das Kapitalanlageprodukt. Denn auch wenn es sich letzten Endes um dasselbe Gebäude handelt, die beiden Vermarktungsstrategien für Käufer bzw. Mieter unterscheiden sich elementar.
Seite zwei: „Niedriger Einstiegsbetrag und flexible Investitionssumme“
