G.U.B.-Dreifachplus für Immac Pflegezentren-Fonds 45

Die Hamburger Ratingagentur G.U.B. hat das Beteiligungsangebot Immac Pflegezentren 45. Renditefonds GmbH & Co. KG des Rendsburger Emissionshauses Immac mit 85 von 100 möglichen Punkten bewertet. Das entspricht dem Gesamturteil „sehr gut“ (Dreifachplus).

Der Wohnpark "Am Töpferdamm" in Weißenfels ist eines der beiden Fondsobjekte.
Der Wohnpark "Am Töpferdamm" in Weißenfels ist eines der beiden Fondsobjekte.

Die Anleger beteiligen sich an zwei bestehenden Alten- und Pflegeeinrichtungen im thüringischen Gotha sowie in Weißenfels (Sachsen-Anhalt), die der Fonds bereits erworben hat. Beide Fondsobjekte sind seit September 2010 für 25 Jahre nebst Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren verpachtet und nahezu vollständig belegt. Immac plant, knapp zwölf Millionen Euro bei den Anlegern einzuwerben, die sich ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen können. Der Fremdkapitalanteil des Fonds liegt bei elf Millionen Euro.

Zu den Stärken/Chancen des Beteiligungsangebotes zählen die G.U.B.-Analysten die langjährige Erfahrung seines Initiators, der sich die Marktführerschaft im Segment der Sozialimmobilien erarbeitet habe und über eine sehr gute Leistungsbilanz verfüge. Pluspunkte erhält der Fonds zudem dafür, dass die Fondsobjekte bereits erworben wurden und Bau- sowie Fertigstellungsrisiken entfallen. Positiv sei ferner, dass beide Immobilien über 25 Jahre verpachtet sind und die Verträge einen Inflationsausgleich vorsehen. Auch das Finanzierungskonzept des Fonds findet Zustimmung bei den Analysten. So sei der Fremdkapitalzins über einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben und eine überdurchschnittlich zügige Tilgung des Fremdkapitals vorgesehen. Pluspunkte gibt es zudem dafür, dass die Gesamtfinanzierung durch eine Fremdkapitalzusage und eine Schließungsgarantie abgesichert wurde.

Unter Schwächen/Risiken des Fonds führen die Fondsexperten der G.U.B. auf, dass keine externen Gutachten zu den Kaufpreisen der Objekte vorhanden seinen. Ferner sei die nachhaltige Auslastung der Einrichtungen weiterhin von angemessener Nachfrage nach Pflegeplätzen und entsprechenden gesetzlichen Rahmenbedingungen abhängig. Schließlich weisen die Analysten darauf hin, dass bei den Spezialimmobilien ein generell erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko besteht, falls der  Pächter ausfällt.

Die zur Cash. Medien AG gehörende G.U.B. bewertet seit 37 Jahren Produkte des privaten Kapitalmarkts und ist damit die älteste Ratingagentur Deutschlands. (af/sl)

Foto: Immac

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