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G.U.B.-Dreifachplus für KGAL Property Class 7

Die Hamburger Ratingagentur G.U.B. hat den geschlossenen Immobilienfonds Property Class Österreich 7 aus dem Grünwälder Emissionshaus KGAL mit „sehr gut“ (Dreifachplus) bewertet. 85 von 100 möglichen Punkten vergaben die Analysten für die Beteiligung an einem Büro-Neubau in Wien, der auf einem Grundstück mit „Superädifikat“ (ähnlich einem Erbbaurecht) errichtet wurde.

Fondsobjekt in Wien

Als Stärken/Chancen hebt die Analyse hervor, dass es sich bei KGAL um einen erfahrenen Initiator mit institutionellem Gesellschafterkreis (Commerzbank, Bayerische Landesbank, Haspa, Sal. Oppenheim) handelt und das Fondsobjekt bereits im Februar 2010 fertiggestellt wurde. Zudem belegt ein Wertgutachten einen angemessenen Kaufpreis und ein Großteil der geplanten Mieteinnahmen sei durch langfristige Verträge und Garantien abgesichert. Weitere Vorteile sehen die Analysten in bonitätsstarken Hauptmietern aus dem Konzern der Österreichischen Bundesbahn, einem stabilen Marktumfeld, der geringen Besteuerung der Erträge sowie in einer Platzierungsgarantie für das Eigenkapital und bereits eingedecktem Fremdkapital.

Dem stellt die G.U.B. als Schwächen/Risiken gegenüber, dass 38 Prozent der Flächen (entspricht 26 Prozent der geplanten Jahresmiete) noch nicht endvermietet seien. Daneben liege ein Risiko insbesondere in der Anschlussvermietung/ Alternativnutzung des Rechenzentrums nach 20 Jahren und der Bewertung dieser Flächen durch einen potenziellen Käufer. Darüber hinaus falle die Ertragsprognose von KGAL „teilweise optimistisch“ aus und es sei lediglich eine geringe Tilgung geplant. Zudem sehen die Analysten Risiken/Nachteile bei Beendigung des „Superädifikats“ und das rechtliche Konzept des Fonds erfordere Vertrauen in den Initiator.

Die zur Cash-Medien AG gehörende G.U.B. bewertet seit 37 Jahren Produkte des privaten Kapitalmarkts. Sie ist die damit die älteste Ratingagentur Deutschlands. (hb)

Foto: KGAL