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Deutsche Bank Türme: “Die Nachfrage ist extrem hoch”

Die Deutsche Bank hat ihren frisch sanierten Frankfurter Hauptsitz für mehr als eine halbe Milliarde Euro an den Fonds Deutsche Bank Türme der hauseigenen DWS Access verkauft. Cash. sprach mit Dr. Hermann Wüstefeld, Leiter Konzeption und Management geschlossener Fonds.

Cash.: Mit einem Eigenkapital von rund 350 Millionen Euro ist der „Deutsche Bank Türme“-Fonds der größte geschlossene Deutschlandimmobilienfonds seit Jahren. Wie positioniert sich das Produkt im Wettbewerb?

Wüstefeld: Das Produkt ist in den drei Kernqualitäten Standort, Objekt und Mieter extrem gut aufgestellt. Der Standort ist unseres Erachtens der beste für eine Büroimmobilie in Deutschland. An der Taunusanlage werden hierzulande die höchsten Mieten gezahlt. Die Mieterbonität ist herausragend. Der Vertrag ist indexiert, bietet also Inflationsschutz und ist mit 15 Jahren plus einer fünfjährigen Verlängerungsoption für die Bank langfristig. Das Gebäude ist eines der bekanntesten, besten und nachhaltigsten in Deutschland. Letzteres ist gerade in Sachen Zukunftsfähigkeit enorm wichtig. Zudem sind die Türme das Headquarter der Deutschen Bank und haben daher eine strategische Bedeutung für den Mieter. Mit diesen Charakteristika setzt der Fonds Maßstäbe. Die hohe Nachfrage schon vor Vertriebsstart zeigt: es ist das richtige Produkt zur richtigen Zeit.

Cash.: Wie werden etwaige Interessenkonflikte gelöst oder extern kontrolliert? Schließlich sind Unternehmen der Deutschen Bank sowohl Verkäufer und Mieter als auch Initiator, Fondsmanager und Treuhänder?

Wüstefeld: Alle Verträge sowie Miet- und Kaufpreis wurden von externen Beratern und Sachverständigen als marktgerecht bestätigt. Die Deutsche Bank hält keine Anteile an dem Fonds. Die DWS wird die Fondsadministration übernehmen, aber keine wesentlichen operativen Entscheidungen treffen. Die immobilienspezifischen Aufgaben im Fonds werden von dem erfahrenen externen Asset-Manager Corpus Sireo übernommen. Sämtliche Entscheidungen werden vom Fonds beziehungsweise den Anlegern unabhängig von der Deutschen Bank oder der DWS getroffen. Die Deutsche Bank hat zudem kein Vorkaufsrecht an dem Fonds. Die Treuhänderin kann nur auf Weisung der Anleger handeln. Andernfalls enthält sie sich bei Abstimmungen.

Cash.: Wie ist der Kaufpreis mit einem Multiplikator von immerhin 18,1 zu bewerten?

Wüstefeld: Der Kaufpreis ist für Fonds und Anleger sehr fair und absolut marktgerecht. Die 583,6 Millionen Euro liegen unter den von zwei unabhängigen Sachverständigen ausgewiesenen Verkehrswerten in Höhe von 602 und 603 Millionen Euro. Dies würde einem Multiplikator von rund 18,7 entsprechen. Vergleichbare Objekte in der Umgebung wurden teils zu höheren Vervielfältigern veräußert.

Seite 2: Sind fünf Prozent Ausschüttung pro Jahr wettbewerbsfähig? [1]

Hermann Wüstefeld

Cash.: Ist die prognostizierte jährliche Ausschüttung von fünf Prozent wettbewerbsfähig?

Wüstefeld: In dieser Qualität und Lage, ja. Fünf Prozent sind die Benchmark, die wir halten. Obwohl unsere Wertansätze konservativ sind, brauchen wir den Vergleich mit dem Wettbewerb sicher nicht zu scheuen.

Cash.: Wie steht es um die Drittverwendungsfähigkeit der Gebäude, falls die Deutsche Bank doch einmal ausziehen sollte?

Wüstefeld: Die selten zu findende Qualität dieser Türme ist, dass sie in ihrer Grundkonzeption zeitlos und in ihrer Struktur auch an aktuelle Anforderungen, beispielsweise eine Deckenhöhe von drei Metern, anpassbar sind. Tatsächlich wäre eine Anschlussvermietung sogar stockwerksweise möglich. Turm B ist voll und Turm A mit nur geringen Umbaumaßnahmen drittvermietungsfähig. Zudem wird ein Objekt in dieser Qualität und in dieser Lage unseres Erachtens immer Mieter finden.

Cash.: Welche Rolle spielen hier Energieeffizienz und Nachhaltigkeit der Gebäude?

Wüstefeld: Mit der top-zertifizierten nachhaltigen Sanierung der Doppeltürme hat die Deutsche Bank eine Vorreiterrolle eingenommen. Die größte Büroobjektsanierung der letzten Jahre zeigt dabei eindrucksvoll, wie in einem bestehenden Gebäude der Ressourcenverbrauch nachhaltig reduziert wird. Nachhaltigkeit bedeutet allerdings nicht nur Energieffizienz. Es geht beispielsweise auch um den Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr oder das Raumklima. Im Rahmen einer Anschlussvermietung kann Nachhaltigkeit ein wichtiges Argument für potenzielle Interessenten sein. In fünf bis zehn Jahren wird dieser Standard in den Top-Lagen nicht nur ein Imagefaktor, sondern ein Muss sein.

Cash.: Welche Renovierungsrücklagen werden ungeachtetdessen im Fonds gebildet?

Wüstefeld: Wir haben marktübliche Instandhaltungs- und -setzungskosten angesetzt. Weiterhin wird eine Liquiditätsreserve bis zum Ende der Mietlaufzeit von circa 20 Millionen Euro aufgebaut. Wir haben damit das Worst-Case-Szenario eines Mieterauszugs und der daraus resultierenden Umbauten einkalkuliert.

Seite 3: Vermittler-Vergütung: Verlagerung zu Bestandsprovisionen [2]

Cash.: Die Provision für den Vertrieb beträgt einmalig 7,5 Prozent plus 0,1 Prozent jährlich. Stellt die laufende Vergütung den Schwenk in Richtung Bestandsprovision dar?

Wüstefeld: Die Provisionierung liegt im Marktvergleich eher am unteren Rand der Skala. Und: Ja, Wir nutzen dieses Produkt, um die in unseren Augen richtige Verlagerung hin zu Bestandsprovisionen zu unterstützen. Der Bankenvertrieb hatte zudem von sich aus ein Interesse daran signalisiert.

Cash.: Welche Vertriebswege werden angesichts der Größenordnung des Fonds genutzt? Das Eigenkapitalvolumen ist höher als das aller im ersten Quartal 2011 vermittelten Deutschlandimmobilienfonds zusammen.

Wüstefeld: Der Vertrieb erfolgt ausschließlich über die Wege Deutsche Bank und Deutsche Postbank.

Cash.: Welche Zielgruppen sollen mit Blick auf die vergleichsweise geringe Mindestbeteiligungssumme angesprochen werden?

Wüstefeld: Die Zielgruppe sind Privatkunden der Deutschen Bank sowie Kunden des Private-Wealth-Bereichs. Dabei stehen insbesondere auch jüngere Kunden im Blickfeld, die an die Assetklasse herangeführt werden sollen. Eine quasi illiquide Anlage wie diese sollte eine gewisse Quote im Kundenportfolio aber nicht überschreiten. Daher auch die niedrige Einstiegssumme.

Cash.: Erwarten Sie ein ähnlich positives Ergebnis für die Anleger, wie im Rahmen der ersten Einbindung beider Türme in einen geschlossenen Fonds?

Wüstefeld: Nein. Wenn auch der hier angenommene Gesamtmittelrückfluss bei einer prognostizieren Laufzeit von circa 13 Jahren attraktive 186 Prozent beträgt. Beide Konzepte sind im Prinzip nicht miteinander vergleichbar. Hier geht es um eine reinrassige Beteiligung an Gebäude, Grund und Boden. Damals handelte es sich um eine Erbbau-Konstruktion mit Rückkaufsrecht und einer Art Garantieversprechen.

Cash.: Wann wird der Fonds Ihrer Meinung nach ausplatziert sein?

Wüstefeld: Wir gehen von einer sehr schnellen Platzierung aus. Die Nachfrage seitens unserer Kunden und Vertriebspartner ist extrem hoch. In vielen Filialen werden bereits Reservierungslisten geführt.

Seite 4: Neuer Wohnimmobilienfonds in Vorbereitung [3]

Cash.: Bis Ende Mai haben Sie noch Ihren zweiten Wohnimmobilienfonds platziert. Wieviel Eigenkapital konnten Sie einwerben?

Wüstefeld: Ende Januar 2011 lagen wir bereits bei 74,6 Millionen Euro. Das Zielvolumen war auf 60 Millionen Euro ausgelegt.

Cash.: Wie ist der aktuelle Investitionsstand und ist es aufgrund der verstärkten Nachfrage nach Zinshäusern zu einem spürbaren Preisanstieg im Einkauf gekommen?

Wüstefeld: Parallel zur Platzierung haben wir bereits zusätzliche Ankäufe für den Fonds getätigt. Insgesamt wurden Kaufverträge für fünf weitere Immobilien an fünf verschiedenen Standorten zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt rund 24,6 Millionen Euro abgeschlossen. Das gesamte Fondsportfolio besteht derzeit aus 24 Immobilien in 13 Städten, die zu Kaufpreisen in Höhe von insgesamt rund 57,1 Millionen Euro zuzüglich Anschaffungskosten erworben wurden. Während in Einzelfällen sicher eine größere Nachfrage nach konkreten Objekten vorlag, können wir einen generell spürbaren Preisanstieg in unserem Zielsegment aber nicht feststellen.

Cash.: Planen Sie ein Nachfolgeprodukt?

Wüstefeld: Der Trend zu Wohnimmobilieninvestments bleibt. Wir arbeiten derzeit mit unserem Partner Alt & Kelber an möglichen Nachfolgeprodukten. Diese werden sich in Konzept und Zielgruppe teils von den Vorgänger-Fonds unterscheiden.

Interview: Thomas Eilrich

Fotos: DWS Access