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“Unsere Anleger sind echte Mitunternehmer”

Die Kölner Unternehmensgruppe Ebertz & Partner meldet sich mit einem Hotelfonds am Markt zurück. Im Interview mit Cash. erläutert CEO Dirk Iserlohe die künftige Strategie des traditionsreichen Emissionshauses und der jungen Holding.

Dirk Iserlohe, CEO der Gruppe Ebertz & Partner

Im Jahr 2008 haben Sie die Unternehmensgruppe Ebertz & Partner umstrukturiert. Wie hat sie sich seither entwickelt?

Iserlohe: Anfang des Jahres 2008 haben wir die drei Tochtergesellschaften E & P Real Estate, zuständig für die Immobilienverwaltung und das Emissionsgeschäft, die Hotelbetreibergesellschaft Neue Dorint und das Unternehmen für Seniorenimmobilien SenVital unter dem Dach der E & P Holding gebündelt. Auf diesen drei Säulen hat das Unternehmen den Gegenwind der Finanz-, Wirtschafts- und Schuldenkrise vergleichsweise gut überstanden. Auch die Umsatzeinbrüche während der vergangenen beiden Jahre im Geschäftsbereich Hotel von insgesamt rund 50 Millionen Euro haben wir über Pachtreduzierungen und eigene Sparanstrengungen mittlerweile aufgefangen. Derzeit zeigen sich die Buchungsraten in unseren Hotels erfreulich stabil.

Wie wollen Sie dieses Unternehmen künftig positionieren?

Iserlohe: Dorint als Solitärmarke besetzt die Drei- und Vier-Sterne-Kategorie und ist vornehmlich im deutschen Markt stark. Die Standorte in Amsterdam, Prag und auf Mallorca laufen hingegen einfach nicht so gut und da ist es nur konsequent, diese Häuser mittelfristig unter einer anderen Marke betreiben zu überlassen. Dagegen konnte Dorint gerade ein Haus in Hamburg von Büll & Liedtke und eins am Flughafen Zürich von der UBS pachten.

Sollen die genannten Hotelprojekte in geschlossene-Fonds-Angebote eingebracht werden?

Iserlohe: Nein, zumal die Häuser auch an andere Unternehmen bereits verpachtet wurden. Unsere Hoteltochter verfügt über einen eigenen Aufsichtsrat und agiert völlig unabhängig vom Emissionshaus. In der Vergangenheit wurde häufig behauptet, dass die Dorint neue Fondsobjekte produziert. Dem ist nicht so.

Seite 2: Über den Einfluss von Unternehmensgründer Dr. Herbert Ebertz, die neuen Vertriebskonzepten und die hohen Einstiegssummen

Hat sich Firmengründer Dr. Herbert Ebertz seit dem Jahr 2007 vollständig aus der Geschäftsführungstätigkeit zurückgezogen?

Iserlohe: Knapp 40 Jahre nach der Gründung der Unternehmensgruppe haben sich Dr. Herbert Ebertz und Dr. Karl Bartel im Zuge eines Generationswechsels aus dem operativen Geschäft zurückgezogen. Eine Ausnahme bilden nur die Gesellschaften, in denen einer der Herren als Komplementär fungiert. Vor knapp vier Jahren habe ich die Marke und alle Anteile der Firmen gemeinsam mit guten Kunden des Hauses erworben und fungiere seither als geschäftsführender Gesellschafter.

Kürzlich haben Sie mit der Platzierung zweier Beteiligungsangebote begonnen, von denen eines als Publikumsfonds und eines als Private Placement ausgestaltet ist. Warum haben Sie sich für diese unterschiedlichen Konzepte entschieden?

Iserlohe: Großanleger zählen traditionell zu den wichtigsten Kunden des Emissionshauses Ebertz & Partner und wir wollen in diesem Bereich unser Engagement ausbauen, weil wir ihn für eine bedeutende Form der Immobilienfinanzierung ansehen. Unsere Angebote werden sich auch zukünftig oft durch Mindestbeteiligungssummen jenseits der Grenze von 200.000 Euro auszeichnen. Das hängt nicht damit zusammen, dass wir den Aufwand einer BaFin-Prospektierung scheuen, sondern damit, dass wir unsere Kommanditisten als Partner und Mitunternehmer betrachten. Ich würde das Emissionsgeschäft eher aufgeben, als unsere Fonds über Strukturvertriebe anzubieten. Wer nur über 15.000 Euro verfügen kann, passt nicht zur Anlageklasse des geschlossenen Fonds.

Bei Ihrem Publikumsfonds liegt die Mindestbeteiligung von 100.000 Euro ebenfalls weit über dem Marktdurchschnitt. Den Vertrieb dürfte die hohe Einstiegshürde eher erschweren denn erleichtern…

Iserlohe: In der Vergangenheit habe ich einmal dem Bitten des Vertriebs nachgegeben und ein Produkt aufgelegt, das ab 50.000 Euro zu zeichnen war. Nur sehr wenige Anleger haben davon Gebrauch gemacht, die meisten haben sich ab 100.000 Euro aufwärts beteiligt. Die gegenwärtige Anlegerzurückhaltung hat aus meiner Sicht nichts mit der Höhe der Mindestzeichnungssumme oder dem jeweiligen Initiator als vielmehr mit dem grundsätzlichen Vertrauensschwund gegenüber der Assetklasse zu tun. Die Verbraucher sind schlicht entscheidungsängstlich.

Werden Sie aufgrund der anstehenden Regulierung Ihre Unternehmensgruppe vertriebsseitig neu aufstellen (müssen)?

Iserlohe: Der bisherige Vertrieb über freie Handelsvertreter wird sich künftig bedauerlicherweise nicht aufrechterhalten lassen. Wir planen stattdessen die Einrichtung eines Haftungsdaches [1] sowie den Aufbau eines hausinternen Vertriebs. Dies setzt allerdings klare gesetzliche Vorgaben voraus. Den Verkauf unserer Produkte über den Bankschalter kann ich heute jedoch klar ausschließen.

Das Investitionsobjekt Ihres neuesten, 138. Beteiligungsangebots, das Dorint-Hotel in Halle, soll zum Ende dieses Jahres von einem Fonds Ihres Emissionshauses aus dem Jahr 1995 zum 12,25-Fachen der Jahrespacht erworben werden. Das erscheint vergleichsweise niedrig. Haben Sie externe Gutachter mit der Wertermittlung des Objekts beauftragt?

Iserlohe: Die beteiligte Bank hat ein Wertgutachten erstellt. Künftig werden wir jeden unserer Fonds mit einem solchen Gutachten ausstatten. Die Gesellschafter des veräußernden Bestandsfonds haben den Kaufpreisfaktor so beschlossen und können damit die Entschuldung ihres Fonds sicherstellen. Die Erwerbergesellschaft profitiert von einem günstigen Kaufpreis, nicht zuletzt weil unser Haus auf eigene Provisionen weitestgehend verzichtet hat.

Wie ist der Platzierungsstand des Private Placements „Seniorenzentrum Ruhpolding“, das seit rund eineinhalb Jahren am Markt ist?

Iserlohe: Es fehlen noch knapp zehn Prozent des einzuwerbenden Eigenkapitals. Der Platzierungsstart war überschattet von den Negativmeldungen in der Presse zu Dorint. Getreu dem Motto: Wenn’s einem schlecht geht, hustet der Nachbar.

Ihr Unternehmen ist Mitglied im VGF. Wann werden Sie die Leistungsbilanz des Jahres 2010 veröffentlichen?

Iserlohe: Wir befinden uns in der Endphase der Erstellung und werden auch in diesem Geschäftsjahr keine Insolvenz einer Gesellschaft ausweisen müssen. Das führe ich auch auf unsere Eigenkapitalstärke und unsere Kommanditisten zurück, die partnerschaftlich und lösungsorientiert mit uns zusammenarbeiten. Dabei räume ich ein, dass derzeit nur zehn der 74 Fonds planmäßig ausschütten. Dies bedeutet nicht, dass die Pachteinnahmen ausfallen, sondern dass die finanzierenden Banken mehr Tilgung verlangen. Vor der Finanzkrise haben 64 von 74 Fonds ausgeschüttet.

Interview: Thomas Eilrich und Andreas Friedemann, beide Cash.

Foto: Ebertz & Partner Unternehmensgruppe