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Baustelle OIF: Aufbruch mit Hindernissen

Offene Immobilienfonds (OIFs) sehen sich zum Ausklang ihres 50. Jubiläumsjahres gleich mehreren Herausforderungen gegenüber: Sie müssen die Liquiditätskrise überwinden und die Krise auf den Gewerbeimmobilienmärkten bewältigen. Nicht zuletzt muss daran gearbeitet werden, die Zeichen auf Zukunft zu stellen und nach erneuten Schließungen das Vertrauen von Vertrieb und Anlegern zurückzugewinnen.

Text: Thomas Eilrich

Seit 1959 warten die Sondervermögen der Kapitalanlagegesellschaften mit im Mittel positiven Erträgen auf. Doch ausgerechnet im Jubiläumsjahr 2009 durchlebt die Anlageklasse die bislang größte Krise ihrer Geschichte. Sehr viel heterogener aufgestellt als noch vor 50 Jahren, hat der Anlageklassiker mit teils hausgemachten Liquiditätsproblemen, teils mit externen Verwerfungen an den Finanz- und Immobilienmärkten zu kämpfen.

Großanleger als Buhmänner

Die offenen Immobilienfonds haben sich verändert, die Profile der einzelnen Fonds sind im Laufe der Jahre sehr viel differenzierter geworden. Mit Beginn der 2000er haben viele kurzfristig orientierte Großanleger angefangen, die OIFs als Vehikel zu nutzen. Die von ihnen investierten enormen Mittel waren zunächst natürlich willkommen. Als sie im Krisenseptember 2008 dann aber ad hoc ihre Mittel wieder abzogen, gerieten viele OIFs in extreme Liquiditätsnöte. Die Großanleger wurden zum Buhmann.

Dabei hatte es die Branche nach den ersten Fondsschließungen in 2005/2006 selbst versäumt, die anstehenden Hausaufgaben in Sachen Liquiditätsmanagement zu machen. Zwar hat der Bundesverband Investment und Assetmanagement (BVI) schon zu Jahresbeginn Reformvorschläge insbesondere in Sachen unterschiedliche Kündigungsfristen für unterschiedliche Anlegergruppen gemacht, doch ruhten diese in den Schubladen der alten und verbleiben bislang noch unbearbeitet auf den Schreibtischen der neuen Regierung.

Werden die flüssigen Mittel wieder knapp?

In der Konsequenz der dramatischen Mittelabflüsse hatten noch zu Jahresbeginn 2009 zwölf Publikums- und Dachfonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt (siehe Tabelle Seite 3).

Nachdem bis Ende Oktober bis auf vier Vertreter alle ihre Pforten wieder geöffnet hatten und Ruhe einzukehren schien, gab der Anbieter Aberdeen nach Redaktionsschluss der aktuellen Cash.-Ausgabe 12/2009 [1] die erneute Schließung des Degi International und eine Aussetzung der Anteilausgabe beider Fonds des Hauses [2] bekannt. Zum Abschluss der Recherchen für die Titelgeschichte Anfang November gab es diesen Stand noch nicht. Die flüssigen Mittel – nach dem sich die Situation nach der Wiedereröffnung zwischenzeitlich sogar beruhigt hatte – waren knapp aber noch ausreichend.

Mitte November musste Aberdeen bei einer Nettoliquidität von nur noch acht Prozent dann allerdings die Reißleine ziehen. Das Management ist nun mehr denn je zum Verkauf von Objekten aufgefordert, um Mittel zu beschaffen.

Hoffen auf die Märkte

Dr. Gernot Archner [3], Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen, zufolge könnte die Gelegenheit für Verkäufe derzeit günstig sein. Schließlich zeigten einige Gewerbeimmobilienmärkte derzeit zunehmende Aktivität. Sollten viele der Märkte, in denen die einzelnen offenen Immobilienfonds aktiv sind, tatsächlich drehen, müsste dies einen positiven Einfluss auf die Stabilität und Performance der OIFs haben.

Doch gerade das Umfeld hatte laut Aberdeen die Schließung notwendig gemacht. So wird als Grund die im Juni neu entfachte öffentliche Diskussion über mögliche Verlustrisiken bei OIFs genannt.

Anleger erneut verunsichert

Im Juli war es zu den Abwertungen im Portfolio des OIF Morgan Stanley P2 Value [4] in zweistelliger Höhe sowie zu Wiedereröffnungen zweier OIFs gekommen. Beides hatte dem sich gerade wieder erholenden Mittelaufkommen in der Assetklasse erneut einen Dämpfer verpasst. Die Diskussion über Risiken hat nach Aberdeen-Angaben  zu einer erneuten Verunsicherung der Anleger geführt.

Folgt nach dem Sündenfall der ersten wiederholten Aussetzung der Anteilrücknahme innerhalb nur eines Jahres nun eine erneute Schließungswelle?

Der BVI versucht vorerst, die Wogen zu glätten. „Mit weiteren Aussetzungen rechnen wir nicht. Es gibt keinen Grund, der in den Immobilienportfolios begründet wäre“, sagt Andreas Fink [5], Pressesprecher des Verbands. Zudem wird im Markt als einer der Auslöser für die erneut zu knappe Liquidität des Degi International kolportiert, dass im diesem speziellen Fall der Vertrieb der Dresdner Bank erheblich in Richtung Commerzbank-Fonds umgeschichtet hat.

Die Realität sieht allerdings so aus, dass zwischenzeitlich auch Axa Investment Managers die Rücknahme von Anteilsscheinen für ihren OIF Immoselect mit Wirkung zum Orderannahmeschluss des 17. November 2009 erneut ausgesetzt [6] hat.

Branche kommt nicht zur Ruhe

Die Branche der offenen Immobilien-Publikumsfonds kommt also weiter nicht zur Ruhe. Dabei hätten gerade die OIFs als eigenkapitalstarke Investoren mit wertstabiler Historie derzeit beste Chancen, als erstarkter Marktplayer aus der Krise hervorzutreten. Dafür muss derzeit allerdings zunächst einmal der Beweis angetreten werden, dass hinter der Fassade auch wirklich Substanz steckt.

Cash. hat in seiner Ausgabe 12/2009 sowie in dem aktuellen Dossier auf cash-online Fonds- und Dachfondsmanager, Verbandsvertreter sowie Sachverständige befragt, wie sich der Markt der offenen Fonds ausdifferenziert hat, wie es um Image und Zukunft der Assetklasse bestellt ist, wie die Anbieter in der Krise agieren und welche Konsequenzen die Branche ziehen muss.

Foto: Shutterstock

Grafik: BVI

Tabelle: Cash.