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“Bullish für gut gemanagtes Betongold”

Zur anhaltenden Diskussion über die Bewertung der Portfolios offener Immobilienfonds sprach cash-online mit Dr. Gernot Archner, dem Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen.

Dr. Gernot Archner

cash-online: Hat die Abwertung im Portfolio des P2 Value im Juli der Branche einen Schock versetzt?

Archner: Die Abwertung hat verständlicher Weise die Anleger verunsichert. Die Branche dürfte weniger überrascht gewesen sein. Ein pauschal hohes Abwertungsrisiko bei den OIF insgesamt sehe ich weiterhin nicht. Die Märkte haben sich wieder beruhigt. Erste Märkte, die stark korrigiert hatten, wie London oder Paris, verzeichnen sogar schon wieder steigende Preise. Es sieht insgesamt eher nach einem Stabilisierungsszenario als nach Fortsetzung der Krise aus. Der Abwertungsdruck von der Investmentseite hat sich im  Spitzensegment weitgehend verflüchtigt.  Anders sieht es noch in schlechteren Lagen oder bei Objekten mit Ertragsrisiken aus. Entscheidend für die Rendite in 2010 dürfte deshalb sein, dass die Ertragsseite der Portfolios stabil bleibt. Da sieht es aus heutiger Sicht gar nicht so schlecht aus. Der robuste Arbeitsmarkt und die rasche Erholung der Weltwirtschaft lässt auch für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hoffen.

cash-online: Können Sie einen Ausblick für 2010 wagen?

Archner: Nur einen sehr vorsichtigen, da die beschriebene Stabilisierung noch sehr fragil ist. Wir werden in 2010 aller Voraussicht nach weiterhin eine deutliche Spreizung bei den Renditen der OIFs sehen.

cash-online: Aus welchen Gründen?

Archner: Die Chancen bestehen darin, dass die laufenden Nettomieterträge in 2009/2010 weitgehend stabil fließen und bei den Fonds mit per Saldo erfolgten Abwertungen sogar in 2010 zu einer höheren Nettomietrendite als in 2009 führen. Das liegt daran, dass die Verkehrswerte als Bezugsgröße gesunken sind. Die Nettomieterträge in 2010 werden sich nach Fondskosten und nach Länderallokation, Nutzungsarten und Bewertungsniveaus voraussichtlich zwischen drei und knapp fünf Prozent bewegen.

cash-online: Was sind die Risiken?

Archner: Risiken gibt es natürlich immer. Hausgemachte wie marktbedingte. Die OIFs, die aktuell über weitgehend marktkonforme Bewertungsmieten und Kapitalisierungszinssätze verfügen, werden kaum mehr unter größerem Abwertungsdruck in 2010 stehen. Diese OIF dürften als erste wieder in der Lage sein, ihre Nettoerträge nach Fondskosten als Rendite zu verdienen. Der Blick auf das nominale Abwertungsverhalten hilft da aber häufig nicht weiter, denn bei schwachen Märkten bestimmt immer das Ausgangsniveau die Fallhöhe. Wichtiger für die Marktgerechtigkeit der Bewertung sind absolute Größen und Kennziffern. Vor diesem Hintergrund ist auch der immer wieder gerne verbreitete Verweis auf die lang laufenden Mietverträge der OIF zu relativieren. Diese sind zwar in der Tat für die langfristige Ertragssicherheit wichtig, sagen aber noch nichts darüber aus, ob die angesetzten Bewertungsmieten und Kapitalisierungszinssätze marktkonform sind. Beide Parameter sind aber für die Frage der Wertsubstanz der OIF entscheidend. Hier sieht es grosso modo aber nicht schlecht aus. Das ist die gute Nachricht für die Anleger.

cash-online: Wie sieht die Spreizung der Renditen also konkret aus?

Archner: Die OIFs, die vor der Krise über ein konservatives Ausgangsniveau verfügt haben und deren Sachverständigenausschüsse auf die schwierigeren Marktverhältnisse schnell und umfassend reagiert haben und deren aktuell angesetzte Bewertungsmieten und Kapitalisierungszinssätze weitgehend marktkonform sind, könnten bei Annahme einer weiteren Stabilisierung bereits wieder in 2010 ihre Nettoerträge als Gesamtrendite verdienen. Die OIFs, die vielleicht noch über Anpassungsbedarf verfügen, werden auch bei einer fortgesetzten Stabilisierung noch Abwertungen vornehmen müssen. Soweit bei diesen OIFs auch noch eine hohe und niedrig verzinste Liquidität besteht, dürfte die Rendite in zweifacher Weise unter Druck bleiben. Ein kleiner Lichtblick bei diesen OIFs ist, dass Abwertungen von Auslandsobjekten auch zu Auflösungen von Rückstellungen für ausländische Gewinnsteuern führen und den negativen Effekt der Abwertung auf den Anteilpreis etwas abmildern. Wenn die Rückstellung zu 100 Prozent gebildet worden ist, beträgt der Effekt etwa 25 Prozent, da die durchschnittlichen Capital-Gains-Sätze circa 25 Prozent betragen. Bei diesen OIFs rechne ich auch in 2010 und 2011 eher mit einer weiterhin niedrigen Rendite von durchschnittlich zwei Prozent.

cash-online: Wie fällt Ihr Fazit in schwierigen Märkten wie diesen aus?

Archner:: There is no free lunch. Besser sind in der Krise die dran, die bei der Bewertung im Boom konservativ geblieben sind, eher auf der Verkäuferseite standen, einen guten Portfoliomix aufweisen, niedrige Fremdkapitalquoten gefahren haben, auf möglichst geringe Anschaffungsnebenkosten und laufende Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten achten, Rückstellungen für Capital Gains zu 100 Prozent gebildet haben und deren Sachverständigenausschüsse trotz einer konservativen Bewertung frühzeitig auf das veränderte Marktumfeld reagiert haben. Märkte wie wir sie in den letzten Jahren erlebt haben, wirken längerfristig nach und führen in der Regel zu einer Marktbereinigung. Das dürfte auch bei den OIF so sein. Es würde sich dabei um ein Zeichen der Normalität handeln. Für gut gemanagtes Betongold bin ich gerade in dieser Zeit sehr „bullish“.

Interview: Thomas Eilrich

Foto: Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen

Hier geht es zum cash-online-Dossier Offene Immobilienfonds [1]