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Offene Immobilienfonds: „Die Vorteile bleiben“

BVI-Sprecher Andreas Fink im cash-online-Interview über die aktuelle Verfassung der Assetklasse offene Immobilien-Publikumsfonds.

Andreas Fink, BVI

cash-online: Inwieweit ist die Möglichkeit des täglichen Anteilshandels für den Anleger bei offenen Immobilienfonds überhaupt vereinbar mit der nur eingeschränkt möglichen täglichen Veräußerungsmöglichkeit von Gewerbeimmobilien?

Fink: Investmentfonds sind grundsätzlich täglich veräußerbar. Um diesen wichtigen Vorteil bei offenen Immobilienfonds – kurz OIFs – auch in Zukunft als Regel-Lösung für den normalen Anleger aufrecht zu erhalten, sollte das BVI-Lösungspaket vom Gesetzgeber umgesetzt wird. Dadurch wird das Risiko einer Rücknahmeaussetzung reduziert und insbesondere der typische Privatanleger geschützt.

cash-online: Wie sieht das Lösungspaket konkret aus?

Fink: Erstens sollen künftig private und institutionelle Anleger getrennt voneinander und unterschiedlich behandelt werden. Für nicht-natürliche Personen soll eine gesetzliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten für Anteilvermögen ab einer Million Euro eingeführt werden, so dass die übrigen Anleger vor dem überraschenden Abzug sehr hoher Beträge durch Vermögensverwalter und Dachfonds besser geschützt wären. Zweitens sollen einzelvertragliche Vereinbarungen über Halte- und Kündigungsfristen abweichend von den gesetzlichen Mindestvorgaben wirksam getroffen werden können. Dies ist nach dem derzeitigen Investmentgesetz nicht möglich, weil dort die Maßgabe der täglichen Rückgabe niedergelegt ist. Diese Regelung ist im Sinne des Anlegerschutzes getroffen worden, sodass bisher nicht durch Einzelvertragsregelungen mit dem Anleger davon abgewichen werden kann. Drittens soll es in Zukunft Gelegenheit für eine ‚Verschnaufpause’ geben. Die Fondsgesellschaften sollen dem BVI-Vorschlag nach ermächtigt werden, die Rücknahme von Anteilen mit einer Frist von drei Monaten auszuzahlen, wenn innerhalb von 30 Tagen mehr als fünf Prozent des Fondsvolumens abgeflossen sind. Beruhigt sich der Markt innerhalb dieser Kündigungsfrist, können die Anleger entscheiden, ob sie weiterhin im Fonds investiert bleiben wollen oder Anteile zurückgeben. Der BVI fordert viertens, dass Auszahlpläne auch bei Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen weiter bedient werden dürfen – unter der Prämisse, dass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der OIFs dadurch nicht gefährdet ist. Dazu sollte die maximale Auszahlung pro Anleger 3.000 Euro im Monat nicht übersteigen.

cash-online: Die alte Regierung hatte vor der Wahl nicht mehr auf Ihre Vorschläge reagiert. Glauben Sie, dass sich die neue Koalition mit den Lösungsvorschlägen der Branche beschäftigen und das Investmentgesetz entsprechend reformieren wird?

Fink: Wir erwarten, dass sich der Gesetzgeber nun mit dem Lösungspaket beschäftigt, das die Branche bereits im Januar 2009 auf die Ereignisse des vorangegangenen Herbstes an ihn adressiert hat. Der Koalitionsvertrag stimmt uns zuversichtlich, dass die Vorschläge bei der neuen Regierung Anklang finden und umgesetzt werden.

cash-online: Wie tief sitzt der Schock für die Branche durch die Wertberichtigung im Portfolio des Morgan Stanley P2 Value?

Fink: Der OIF von Morgan Stanley ist ein Einzelfall und hat ein deutlich anderes Risiko-Chance-Profil als die anderen OIFs. Das macht ein Blick auf die geografische Verteilung der Immobilien deutlich. Beispiel: Im Schnitt sind insgesamt bei allen OIFs etwa zwölf Prozent aller Liegenschaften außerhalb Europas, beim MS-Fonds aber gut 40 Prozent. In weltwirtschaftlichen Rezessionsphasen ist solch  ein Produkt dann stärker betroffen, als OIFs, die überwiegend in den wertstabileren Märkten Kerneuropas aufgestellt sind. Umgekehrt weist der MS-Fonds in wirtschaftlichen Wachstumsphasen ein höheres Chancenpotenzial auf. Anleger in anderen OIFs brauchen also Abwertungen, wie sie der MS-Fonds jetzt erfahren hat, nicht zu fürchten, zumal der MS-Fonds auch erst Ende 2005 aufgelegt wurde und vor allem in den Jahren 2006 und 2007, also in der Boomphase, Immobilien erworben hat. Die meisten offenen Immobilienfonds haben ihre Portfolios über mehrere Wirtschaftszyklen aufgebaut und auf entsprechend unterschiedlichen Preisniveaus eingekauft.

cash-online: Nun haben die OIFs Degi International und Axa Immoselect wegen Liquiditätsproblemen erneut ihre Pforten schließen müssen. Welchen Schaden verursacht die wiederholte Schließung und rechnen Sie mit weiteren Aussetzungen der Anteilrücknahme?

Fink: Die Gründe für die Rückflüsse beim Degi International dürften auch in der neuen Gesellschafterstruktur liegen. Die Abflüsse wurden nach dem Eigentümerwechsel – anders als bei anderen Fonds – nicht mehr durch Zuflüsse neuer Anlagegelder ausgeglichen. Der Hauptabsatzkanal war bei der früheren Degi die Dresdner Bank, bekanntermaßen nun eine Marke der Commerzbank. Mit weiteren Aussetzungen rechnen wir nicht. Es gibt keinen Grund, der in den Immobilienportfolios begründet wäre. Die Anleger haben dem Segment der OIFs in diesem Jahr per saldo gut 3,1 Milliarden Euro neues Kapital anvertraut. Wesentliche Abflüsse hatte es nur im Juli gegeben, vor allem bedingt durch die Wiederaufnahme der Anteilrücknahme von zwei großen Fonds. In allen anderen Monaten seit März 2009 verzeichnete die Branche deutliche Zuflüsse. Auch sprechen die bislang stabilen Ergebnisse – bis auf die von Ihnen genannten Fonds – die steuerfreien Renditeanteile und die breite Risikostreuung weiter für diese Anlageklasse. Insbesondere vor aufkeimenden Inflationsängsten sind Immobilien ein guter Schutz.

cash-online: Ergeben sich Konsequenzen für diejenigen offenen Fonds, die die Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme Ende Oktober um erneut ein Jahr verlängert haben?

Fink: Im Prinzip ändert sich wenig, wenn die Kapitalanlagegesellschaft – kurz KAG – nach Ablauf eines Jahres seit der Rücknahmeaussetzung die Aussetzung durch Bekanntmachung um ein weiteres Jahr verlängert. Wie im ersten Jahr ist die KAG auch im zweiten Jahr verpflichtet, Immobilien zu angemessenen Bedingungen verkaufen, um Liquidität in den Fonds zu schaffen.

cash-online: Wie verhält es sich bei OIFs, die wiederholt schließen müssen?

Fink: Da beginnt das Spiel von vorne.

cash-online: Wie optimistisch sind Sie angesichts der aktuellen Lage für die Zukunft der Branche?

Fink: Die Vorteile der OIFs sind in ihrer Bündelung einmalig. Wer sich risikogestreut an Bürogebäuden, Einkaufszentren, Hotels und so weiter beteiligen möchte, wer dabei gleichzeitig auf verschiedene Standorte mit unterschiedlichen Mietern und Nutzungsarten setzen will , wer dabei die Vorteile gestaffelt laufender Mietverträge nutzen möchte – für den bleiben OIFs auch in Zukunft die ideale Immobilienanlage.

cash-online: Wie lauten die künftigen Themen der Branche?

Fink: In einem zusammenwachsenden EU-Binnenmarkt ist es die Aufgabe, das deutsche Erfolgsmodell der OIFs weiter nach Europa zu tragen. Deshalb sind für die Zukunft der OIFs gleiche Wettbewerbsbedingungen unerlässlich, wie sie bei anderen bei Wertpapierfonds seit Jahren üblich sind. Im Wertpapierbereich gibt es eine standardisierte Vertriebserlaubnis für alle europäischen Länder, auch UCITS oder hierzulande OGAW genannt. OIFs werden von der UCITS-Richtlinie bislang nicht erfasst. Um auch OIFs ‚europafähig’ zu machen, hat eine von der EU-Kommission eingesetzte Expertengruppe die klare Empfehlung gegeben, entweder die OIFs in die UCITS-Richtlinie aufzunehmen oder einen EU-Pass einzurichten. Energetische und ökologische Aspekte bei OIFs werden zunehmend wichtig, da sie von Anlegern und Mietern erwartet werden. Der grundsätzlich junge Objektbestand der OIF, deren Erhaltungsaufwand entsprechend niedriger ausfällt als bei alten Immobilien, trägt diesen Aspekten Rechnung. Laut unseren Erhebungen liegt der Anteil der bis fünf Jahre alten Immobilien in den Portfolios der OIFs aktuell bei 32,7 Prozent.

Interview: Thomas Eilrich

Foto: BVI

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