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C&W: Wohnungsportfolio-Investments stabil

Der deutsche Transaktionsmarkt für Wohnungsportfolios konnte sich laut Berechungen von Cushman & Wakefield (C&W) in Deutschland im vergangenen Jahr auf niedrigem Niveau stabilisieren.

Insgesamt registrierten die Immobilienberater 49 Transaktionen mit mehr als 250 Wohneinheiten, was lediglich einen leichten Rückgang verglichen mit 2008 (54) darstellt. Allerdings bedeutet dies gegenüber den Boomjahren 2006 (95) und 2007 (99) einen deutlichen Einbruch.

Die Zahl der gehandelten Wohneinheiten ging demnach auf den tiefsten Stand der letzten zehn Jahre zurück. So wurden laut C&W im Jahre 2009 Portfoliotransaktionen mit mehr als 250 Einheiten über rund 51.000 Wohneinheiten und einem Volumen von circa 2,6 Mrd. Euro abgeschlossen. Dies entspriche einem deutlichen Rückgang der in diesem Segment gehandelten Wohneinheiten um etwa 62 Prozent gegenüber 2008. Aufgrund gestiegener Durchschnittspreise habe sich das Transaktionsvolumen mit rund 51 Prozent allerdings weniger stark verringert. Ursächlich für diese Entwicklung sei das Ausbleiben von Großtransaktionen.

Schwieriges Finanzierungsumfeld

Der Markt bewege sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. “Ein derart verhaltenes Marktumfeld gab es zuletzt 2003. Bedingt durch das nach wie vor schwierige Finanzierungsumfeld für größere Portfoliotransaktionen und die damit gestiegenen Renditeerwartungen der Investoren, divergieren die Preiserwartungen zwischen potenziellen Käufern und Verkäufern immer noch stark” kommentiert Dr. Martin Braun, Partner und Leiter des Bereichs Capital Markets von C&W in Deutschland die Entwicklung.

Aufgrund des geringen Transaktionsvolumens und der regionalen Verteilung der wenigen größeren Transaktionen seien die Durchschnittspreise im Jahr 2009 formal auf 780 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Der durchschnittlich erzielte Multiplikator betrug rund das 12,7-Fache bezogen auf die zugrunde liegende Ist-Nettokaltmiete.

“Diese Zahlen täuschen allerdings über die tatsächliche Situation hinweg” macht Matthias Franz, Associate im Bereich C&W Corporate Finance Deutschland weiter deutlich. “Die Preisspreizung ist enorm. Während für Wohnportfolios einfacher Qualität in sekundären Lagen Multiplikatoren von teilweise weniger als zehn aufgerufen wurden, waren Investoren bereit, für qualitativ hochwertige Bestandsportfolios in den Wachstumsregionen Westdeutschlands Multiplikatoren von mehr als 16-fach zu zahlen.”

Institutionelle und geschlossene Fonds fragen Top-Standorte nach

Überaus starkes Interesse, insbesondere von deutschen Versicherungen und geschlossenen Immobilienfonds, verzeichnet C&W für hochwertige Wohnprojekte in den westdeutschen Topstandorten. “Angesichts der gestiegenen Risikoaversion der Investoren treffen neu entwickelte Wohnanlagen in guten Lagen mit ihrem granularen Cashflow, den zugrunde liegenden Gewährleistungsgarantien und dem damit einhergehenden niedrigen Downside-Risiko den Zahn der Zeit” konstatiert Braun. “In diesem Segment wurden teilweise Nettoanfangsrenditen von unter fünf Prozent realisiert.”

Die Aussichten für das Jahr 2010 beurteilt C&W verhalten positiv: So dürfte eine weitere Stabilisierung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und eine Erholung der Weltbörsen auch die Immobilieninvestmentmärkte im Jahr 2010 positiv beeinflussen. “Trotz der Übertreibungen, die es in den Boomjahren bei einigen der großen Wohnportfoliotransaktionen gegeben hat, zeigt sich der Nutzermarkt in Deutschland überaus stabil. Sollten die Inflationsraten in einem schwachen wirtschaftlichen Umfeld steigen, werden Wohnimmobilienbestände aufgrund des vergleichsweise geringen Risikos an Attraktivität eher noch zunehmen” prognostiziert Franz. (te)