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Baufinanzierung: Der Weg zur Immobilie

Immobilienkäufer profitieren aktuell von niedrigen Hypothekenzinsen, aber wie lange noch? Cash. wagt einen Trend-Check, nennt die entscheidenden Stellschrauben in der Finanzierung und zeigt, wo sich die passenden Produkte finden.

Text: Barbara Kösling

Wer im Sommer 2008 vor Ausbruch der Finanzkrise eine Immobilie finanziert hat, wird neidisch auf die Käufer von heute blicken. Bei rund 5,5 Prozent lag damals der Zinsdurchschnitt für zehnjährige Immobilienkredite, derzeit ist er auf ein äußerst günstiges Niveau von vier Prozent abgesackt.

Selten kamen die Deutschen so günstig zum Eigenheim wie zum aktuellen Zeitpunkt. Zum Vergleich: Bei einem Zins von 5,5 Prozent per annum ist für ein Darlehen von 200.000 Euro eine monatliche Rate von 1.083 Euro zu zahlen. Beim derzeitigen Zinsniveau von vier Prozent sind monatlich lediglich 834 Euro aufzubringen – eine anfängliche Tilgung von jeweils ein Prozent vorausgesetzt.

Ein Grund für die Niedrigzinsphase: Die Zentralbanken halten aufgrund der Finanzkrise den Leitzins niedrig, um den Geldkreislauf und die Konjunktur wieder zu beleben (siehe volkswirtschaftlicher Kommentar von Dr. Marco Bargel, Postbank AG [1]).

Günstiges Zinsniveau

Wird sich diese Politik fortsetzen, und welche Auswirkungen auf das Hypothekenzinsniveau sind zu erwarten?

„Die Baufinanzierungszinsen sind in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gesunken“, beschreibt Stephan Gawarecki, Vorstand der Dr. Klein & Co. AG in Lübeck die Entwicklung. Allerdings betrifft dies kurzfristige Darlehen stärker als langfristige: „Wir stellen eine steilere Zinskurve fest. Für eine Bindung von fünf Jahren ist der Zins um circa 0,6 Prozentpunkte gesunken, für 20 Jahre dagegen nur um 0,1 Prozentpunkte.“

„Die Entwicklung der Zinsen für Immobilienkredite hängt von vielen Faktoren ab: von der Konjunktur, der Inflationsgefahr, den Anleihemärkten, den weltweiten Leitzinsen sowie von der Risikopolitik der Kreditinstitute“, erläutert Kai Oppel, Finanzexperte vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount, Mannheim. Traditionell würden die Zinsen während eines wirtschaftlichen Abschwungs sinken – um danach deutlich zu steigen.

Eine Rückkehr auf sechs Prozent ist laut Oppel für den Fall zu erwarten, dass die Wirtschaft deutlich in Schwung kommt, die Inflation durch eine zunehmende Nachfrage nach Konsumgütern angetrieben wird oder die Anleger Geld aus langfristigen Staatsanleihen in Aktien investieren.

Volkswirtschaftler erwarten derzeit allerdings keinen kräftigen Aufschwung. In den vergangenen Monaten hat die Furcht vor einem Staatsbankrott in Griechenland zudem dazu geführt, dass Investoren griechische Staatsanleihen und die anderer Länder wie Portugal und Italien abstoßen und in deutsche Bundesanleihen und Pfandbriefe flüchten. Die Folge: Die Verzinsung deutscher Pfandbriefe, mit denen sich die Banken refinanzieren, sank und damit die Hypothekenzinsen hierzulande.

Viele Experten halten dies allerdings für eine vorübergehende Erscheinung und erwarten mittelfristig wieder einen Anstieg des Zinsniveaus. „Der Zeitpunkt für eine Erhöhung der Leitzinsen ist weiterhin unklar. Dennoch muss man realistisch gesehen im Jahresverlauf mit steigenden Finanzierungszinsen rechnen“, betont Marcus Rex, Gründer und Vorstand der BS Baugeld Spezialisten AG, München.

„Ab dem Sommer ist ein moderater Anstieg der Zinsniveaus zu erwarten“, bekräftigt Professor Dr. Klaus Fleischer vom Lehrgebiet Bankwirtschaft der Hochschule München.

Lesen Sie auf Seite 2,  welche Laufzeit des Darlehens zu empfehlen ist [2]

Eines jedenfalls ist sicher: Das derzeitige Zinsniveau ist nicht weit vom historischen Tiefpunkt von 3,72 Prozent im September 2005 entfernt (siehe Grafik). Nach Angaben der FMH Finanzberatung, Frankfurt, liegt der durchschnittliche Zins für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit bei 4,22 Prozent (Stand: 23. Februar 2010) und ist damit seit Mitte 2008 kontinuierlich gesunken. Das aktuelle Niveau wurde innerhalb der letzten zehn Jahre lediglich im Jahr 2005 unterschritten. Der Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt bei 4,99 Prozent, für 20 Jahre sogar bei 6,35 Prozent.

Die richtige Laufzeit

Immobilienkäufer und auch Kunden, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, stehen daher vor der Frage, welche Kombination von Zinsniveau und Laufzeit optimal ist. Dabei geht es um eine Wette auf die Entwicklung: Wer davon ausgeht, dass das Niveau in den kommenden Jahren deutlich steigt, wird eine langfristige Bindung wählen.

„Die Zinsen sind momentan so niedrig, dass man sie sich möglichst lange sichern sollte. Außerdem gibt eine lange Zinsbindung Planungssicherheit“, betont Dieter Pfeiffenberger, als Leiter Drittvertrieb der Postbank Gruppe für die Marken DSL Bank und BHW zuständig. Das seien klare Argumente für 15- bis 20-jährige Laufzeiten.

Auch Alexander Christ, CEO des Anbieters Creditweb Deutschland, Wiesbaden, empfiehlt Eigennutzern einer Immobilie eine Bindung von 15 bis 20 Jahren oder sogar noch länger. Dies sei zudem ohne Risiko, denn „bei Zinsfestschreibungen, die länger als zehn Jahre vereinbart wurden, haben die Kunden immer ein gesetzliches Kündigungsrecht“, erläutert er.

Allerdings sollten Immobilienkäufer bedenken, dass die Geldinstitute für längere Laufzeiten einen Zinsaufschlag verlangen. „Derzeit liegt der Zinsabstand zwischen einer Bindung von zehn Jahren zu 15 bis 20 Jahren bei 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten und ist damit gering“, relativiert Rex.

Letztlich kann niemand das Zinsniveau in zehn oder 15 Jahren vorhersagen, daher hängt die Entscheidung auch von der persönlichen Situation und Risikobereitschaft ab. Kunden, bei denen der finanzielle Spielraum ohnehin gering ist, sollten eher auf Sicherheit setzen und ein günstiges Niveau festschreiben. Im schlimmsten Fall haben sie ein paar Prozentpunkte zu viel bezahlt, dafür aber das Risiko eines deutlichen Anstiegs der Raten gebannt.

„Mittlerweile gibt es sogar Anbieter, die Darlehen mit 30-jähriger Zinsbindung zu günstigen Konditionen anbieten. In diesem Fall hat der Kunde bis zur Entschuldung der Immobilie kein Zinsrisiko mehr“, ergänzt Ralf Smolak, Leiter Finanzvermittler bei der Planethome AG, München.

Trend zur Flexibilität

Es gibt allerdings die Möglichkeit, einerseits auf Sicherheit zu setzen und andererseits die Niedrigzinsphase auszunutzen. Rex rät entsprechend zu einer Aufsplittung des Darlehensbetrags: „Wir empfehlen, dass der Kunde für rund zwei Drittel der Summe eine langfristige Bindung von 15 bis 20 Jahren wählt und für das letzte Drittel ein Darlehen mit variablem Zinssatz.“

„Einen Teil der Darlehenssumme variabel zu finanzieren, eignet sich vor allem für Kunden, die in den kommenden Jahren eine größere Summe wie etwa eine Erbschaft erwarten“, so Smolak.

Bei Darlehen mit variablem Zinssatz gibt es keine Festschreibung, ihr Zins berechnet sich nach dem Euribor, dem Satz, zu dem sich die Banken Geld leihen. Bei diesen Krediten erfolgt in der Regel alle drei Monate eine Zinsanpassung. Aktuell verlangen die Banken für variable Darlehen Zinsen zwischen zwei und 2,5 Prozent. Der Kunde ist jedoch in keiner Weise gegen Zinsanstiege gesichert. So beruhten etwa auch die Subprime-Darlehen in den USA in der Regel auf variablen Zinsen.

„Daher sollte nur ein geringerer Anteil der Summe variabel finanziert werden. Im Falle eines Zinsanstiegs kann der Kunde das variable Darlehen jederzeit kündigen und in ein Darlehen mit fester Zinsbindung wechseln“, unterstreicht Rex.

„Eine unabdingbare Voraussetzung ist dabei, dass der Immobilienkäufer die Zinsentwicklung regelmäßig beobachtet“, betont Smolak. Nicht nur bei den Laufzeiten gibt es Spielraum zur Gestaltung, auch bei der der Tilgung bieten einige Banken ihren Kunden inzwischen flexible Optionen.

Lesen Sie auf Seite 3 , was Forward-Darlehen bieten [3]

„Gerade für Immobilienkäufer in der Familiengründungsphase sind Darlehen attraktiv, die einen Wechsel der Tilgungshöhe erlauben“, erläutert Dirk Günther, Geschäftsführer der Prohyp GmbH, München. So könne etwa während der Doppelverdienerphase eine anfängliche jährliche Tilgung von drei Prozent vereinbart werden, die dann während der Elternzeit eines Partners, wenn weniger Einkommen zur Verfügung steht, gesenkt werden könne.

„Immer mehr Banken bieten ihren Kunden neben der schon fast selbstverständlichen Sondertilgungsoption inzwischen auch die Tilgungsveränderung an“, bestätigt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung, Frankfurt.

Fleischer erwartet, dass die Banken die Kunden künftig mit weiteren flexiblen Angeboten locken: „Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist aktuell relativ gering. Umso umkämpfter sind diejenigen Kunden, die eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die ING-Diba ist als Erster mit einem pauschalen Zinsabschlag für neu abgeschlossene Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen an den Markt gegangen. Weitere Anbieter werden mit ähnlichen Konzepten folgen.“

Vollfinanzierung noch möglich

Auch wenn es um die Höhe der Darlehenssumme geht, haben sich die Anforderungen der Banken verändert. Vor Beginn der Finanzkrise waren Finanzierungen von 100 Prozent des Kaufpreises oder sogar darüber hinaus en vogue. Viele Anbieter gewährten diese auch mittleren Einkommen. Dieser Trend ist nun vorüber.

„Die Bankpartner sind in den vergangenen Monaten bei der Kreditvergabe sehr viel restriktiver geworden. Finanzierungen von 100 Prozent sind aber auch heute noch darstellbar und keine Seltenheit. Es werden jedoch immer höhere Anforderungen an die Bonität, sowohl von Einkommens- als auch von Vermögensseite gestellt“, erklärt Christ.

„Wir empfehlen, eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent in eine Finanzierung einzubringen. Kreditnehmer mit hohen, sicheren Einkünften können aber nach wie vor ohne Eigenkapital finanzieren“, bestätigt Gawarecki.

„Die Kunden sollten bedenken, dass die Banken für eine Vollfinanzierung einen Zinsaufschlag verlangen. Wer 20 bis 40 Prozent Eigenkapital einbringt, erhält deutlich günstigere Konditionen“, ergänzt Smolak.

Zins lieber festschreiben?

Eigenheimbesitzer, deren Finanzierung erst in einigen Jahren zur Verlängerung ansteht, können sich die aktuell günstigen Zinsen mithilfe eines Forward-Darlehens sichern. Dabei wird zum aktuellen Zinsniveau ein Hypothekendarlehen abgeschlossen, das beispielsweise in zwei Jahren oder zu einem anderen Zeitpunkt beginnt.

Dies lässt sich die Bank durch einen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins vergüten. Sowohl das Geldinstitut als auch der Kunde sind dann jedoch an den Vertrag und den vereinbarten Zins gebunden. Forward-Darlehen können für bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.

„Während der günstigste Zinssatz für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen aktuell bei ungefähr 3,6 Prozent liegt, ist ein Forward-Darlehen schon für 4,1 Prozent zu haben“, berichtet Rex. Daher sei jetzt ein günstiger Zeitpunkt zum Abschluss.

Das Festzurren der Zinsen eröffnet die Möglichkeit, sich schneller zu entschulden: Wer beispielsweise vor zehn Jahren für 6,5 Prozent finanziert hat, hat nun Spielraum, um bei gleichbleibender monatlicher Rate seinen Tilgungsanteil deutlich zu erhöhen.

Allerdings sind die Aufschläge in den vergangenen Monaten gestiegen.  „Forward-Darlehen liegen – je weiter der Ablösezeitpunkt in der Zukunft liegt – bei Zinssätzen über fünf Prozent“, berichtet Creditweb-Chef Christ. Das schrecke viele Interessierte ab.

Lesen Sie auf Seite 4, wie der Wohn-Riester vom Markt angenommen wird [4]

„Einige Banken bieten derzeit besondere Konditionsaktionen für dieses Produkt an“, ergänzt Günther. Er erachtet diese Darlehensform für bestimmte Gruppen auf jeden Fall als sinnvoll: „Wir raten es Kunden, für die Sicherheit in der Finanzierung eine große Rolle spielt, sei es aus persönlichen Gründen oder weil sie mit einem engen Budget kalkulieren.“

Wohn-Riester: Zäher Start

Eher zurückhaltend genutzt wird bisher der sogenannte Wohn-Riester. Als der Bundesrat im Mai 2008 der lange verhandelten Regelung zustimmte, und die Förderung rückwirkend zum 1. Januar 2008 in Kraft trat, jubelten zunächst die Bausparkassen. Aber auch die Finanzierer erhofften sich einen zusätzlichen Impuls für ihr Geschäft (siehe Cash. 2/2009).

Aktuell sind 200.000 Verträge abgeschlossen, doch der große Ansturm blieb aus. Immerhin: Von den 362.000 Riester-Verträgen, die im letzten Quartal 2009 unterschrieben wurden, entfallen nach Angaben des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales (BMAS) 78.000 Stück und damit 21,5 Prozent auf den Wohn-Riester.

„Nur wenige Banken bieten aktuell  spezielle Wohn-Riester-Darlehen als Alternative zu riesterfähigen Bausparverträgen an. Wir haben verschiedene Produkte im Angebot, die Nachfrage danach ist allerdings überschaubar“, erläutert Günther. Im Einzelfall müsse immer genau geprüft werden, ob die Finanzierung mit Riester für den Kunden wirklich sinnvoll ist.

Ein Anbieter von Wohn-Riester-Darlehen ist die DSL Bank. „Wohn-Riester wird noch zu wenig genutzt, dabei ist es gerade für Familien mit Kindern ein wichtiges Element für eine optimale Baufinanzierung, da mit den Zulagen schneller getilgt werden kann“, betont Pfeiffenberger.

Creditweb-Chef Christ beoachtet bei der Zielgruppe junge Familien eine gute Nachfrage. „Unsere Bankpartner bieten Wohn-Riester-Darlehen als Bausparkombi oder als reines Annuitätendarlehen an. Gerade bei der letztgenannten Form hat der Kunde die Möglichkeit, die Förderung jährlich als Sondertilgung einfließen zu lassen. Dies reduziert die Restschuld und damit die Darlehenslaufzeit erheblich.“

Trotz der Vorteile haben sich die großen Hoffnungen, die auf die Einführung der Riester-Förderung des Eigenheims gesetzt wurden, bisher nicht erfüllt. Dies liegt zum einen daran, dass die Durchführung relativ komplex ist, zum anderen scheuen viele Käufer die nachgelagerte Besteuerung.

Letztere sieht vor, dass der Anbieter des Wohn-Riester-Produkts – sei es ein Darlehen oder ein Bausparvertrag –  ein fiktives Wohnförderkonto bildet, auf dem alle Förderbeträge und Erträge vermerkt werden. Diese Summe ist dann vom Rentenbeginn an zu versteuern. „Jetzt kommt es darauf an, dass die Regierungskoalition ihr Versprechen wahr macht und mit weniger Bürokratie Wohn-Riester noch attraktiver macht“, mahnt Pfeiffenberger.

Immerhin hat die Bundesregierung zum 1. Januar 2010 die Mindestentnahmegrenze beim Wohn-Riester abgeschafft. Nun können Immobilienkäufer auch dann Kapital aus einem bereits bestehenden Riester-Vertrag entnehmen, wenn die erreichte Sparsumme unter 10.000 Euro liegt. Bisher galt diese Beschränkung für Verträge, die vor 2008 abgeschlossen wurden.

Der Staat unterstützt die Bildung von Wohneigentum nicht nur mit dem Wohn-Riester, sondern schon seit Jahrzehnten mit zinsgünstigen Krediten der KfW-Bank. Für Immobilienkäufer ist es durchaus sinnvoll, teilweise über die KfW zu finanzieren, da ihr Zinssatz in der Regel um 0,2 bis 0,5 Prozent unter Marktniveau liegt. Die KfW finanziert bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten, jedoch nicht mehr als 100.000 Euro. Ein Darlehen kann jeweils über die finanzierende Bank beantragt werden.

Lesen Sie auf Seite 5, wie Baufi-Broker Marktanteile gewinnen [5]

„Eine KfW-Beimischung ist auch deshalb empfehlenswert, weil viele Banken dem Kunden dadurch für das restliche Darlehen einen günstigeren Zinssatz einräumen“, erklärt Günther.

Es gibt darüber hinaus eine Vielzahl regionaler Förderungen von Ländern, Kommunen und Kirchen, sei es in Form günstiger Darlehen oder Zuschüsse.

Baufi-Broker: Marktanteil steigt

Auch wenn immer noch ein Großteil der Finanzierungen über die Hausbanken abgewickelt wird, haben die Baufinanzierungsbroker ihnen in den vergangenen Jahren erhebliche Marktanteile abgejagt. Nach einer Studie der Hochschule München wurden im Jahr 2005 erst 15 Prozent des Geschäfts über unabhängige Vermittler abgewickelt. Im Laufe dieses Jahres soll ein Marktanteil von 30 Prozent überschritten werden.

„Trotz des stagnierenden Gesamtmarkts bleiben die freien Vermittler die Gewinner der Entwicklung und können ihren Anteil weiter ausbauen“, sagt Hochschullehrer Fleischer.

Allerdings haben die Folgen der Finanzkrise auch auf den Markt für Immobilienfinanzierungen durchgeschlagen. „Die schwierigen Marktverhältnisse haben dazu geführt, dass sich langjährige Bankpartner komplett aus dem Geschäft zurückgezogen haben oder sich neu orientieren“, so Gawarecki. Gleichzeitig wurde die Position der Sparkassen und Volksbanken gestärkt. Da sicherheitsorientierte Anleger ihre Spareinlagen in Scharen zu diesen Banken getragen haben, müssen diese sich nicht anderweitig refinanzieren und können im Anbieterwettbewerb um die günstigsten Baufinanzierungszinsen angreifen.

„Waren vor einem Jahr noch Direktbanken bei der Baufinanzierung führend, haben jetzt regionale Institute deutliche Marktanteile gewonnen“, bestätigt John Semler, Geschäftsführer der ASG Baufi, Hamburg.

„Die Entwicklung ist insgesamt heterogener geworden. Einerseits gibt es einen Trend zur Konsolidierung in größeren Einheiten – wie etwa die Bündelung der Aktivitäten der Marktteilnehmer Postbank, BHW, und Deutsche Bank – andererseits eine Rückkehr zur Filiale. So konnten sich einige Regional- und Großbanken über günstige Konditionen und qualifizierte Beratung vom Gros der Filialbanken abheben. Dies gelang mit der Realisierung schlanker Prozesse, indem sie etwa Dienstleistungen auslagerten und  institutsneutrale Vermittlerplattformen in Anspruch nahmen“, beschreibt Bankprofessor Fleischer die Entwicklung.

Entsprechend setzen auch die Baufi-Broker zunehmend auf Kooperation mit den lokalen Banken. BS Baugeld Spezialisten etwa nutzt deren neue Konkurrenzfähigkeit zum eigenen Vorteil: „Wir haben uns als Anbieter mit starker lokaler Kompetenz aufgestellt und arbeiten mit zahlreichen Regionalbanken zusammen“, erläutert Rex.

Allerdings sind die günstigsten Konditionen ohnehin nicht mehr das einzige Entscheidungskriterium: „Der Zins ist natürlich von wesentlicher Bedeutung. Wir stellen aber fest, dass der Kunde bei entsprechender Beratungsqualität bereit ist, auch dort Abstriche zu machen“, unterstreicht Gawarecki. Mittlerweile könne sich ein Baufinanzierungsbroker nur durch die Beratungsqualität abheben, da die verschiedenen Brokermodelle in Hinblick auf Produktgeber und Preisstellung eng beieinander liegen.

„Essenziell ist, dass der Kunde eine qualifizierte Beratung und ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept erhält. Um dies sicherzustellen, legen wir einen Schwerpunkt auf die professionelle Unterstützung unserer angeschlossenen Berater“, ergänzt Prohyp-Geschäftsführer Günther.

Differenzierungen ergeben sich laut Dr.-Klein-Vorstand Gawarecki auch durch Unterstützung im Verkauf und durch Qualifizierungsmaßnahmen.

Lesen Sie auf Seite 6, wie Berater mit lokaler Kompetenz punkten können [6]

Beim Finanzvertrieb ASG können die angeschlossenen Vermittler wählen, auf welchem Weg sie ein Immobiliendarlehen abschließen: „Der Berater entscheidet selbst, ob er eine Finanzierung über eine der führenden Plattformen abwickelt oder sich an einen Bankberater unserer 25 Partnerbanken vor Ort wendet“, erläutert Semler.

Der ASG-Baufi-Chef rechnet sogar mit einer Trendumkehr: „Ich bin sicher, dass wir in den nächsten zwölf bis 18 Monaten mit einer starken Veränderung im Markt der Baufi-Broker rechnen können. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass ein persönlicher Ansprechpartner bei der Bank für den Berater genauso wichtig ist wie für den Endkunden. Das klassische Plattform-Geschäft wird aus diesem Grund wohl eher stagnieren“, erwartet er.

Qualifizierte Berater gewinnen

ASG gehört zu den Gründungsmitgliedern des Bundesverbands der Immobilienfinanzierer (BVDIF), der im Dezember 2009 ins Leben gerufen wurde (siehe Cash. 2/2010). Der Verband will feste Qualitätsstandards in der Baufinanzierungsberatung etablieren und die Interessen der Branche gegenüber der Politik vertreten. Im März startet mit der Handelskammer Hamburg der IHK-Zertifikatslehrgang „Berater für Immobilienfinanzierung (IHK)“.

Sicher ist, dass die Präsenz vor Ort für die Baufi-Broker wichtiger wird. Waren sie einst als Online-Vermittler angetreten, die dann ihr Angebot um telefonische Beratung und die Kooperation mit freien Beratern erweiterten, so eröffnen inzwischen immer mehr von ihnen sogar Filialen, etwa Dr. Klein unter eigenem Namen und mit dem Franchisekonzept Freie Hypo. Die BS Baugeld Spezialisten AG hat sich von vornherein als Berater vor Ort positioniert.

„Wir haben festgestellt, dass eine Mehrheit der Kunden sich diese lokale Präsenz wünscht. Ein Berater kann nur dann beim Immobilienkäufer punkten, wenn er Expertise für Banken und Fördermittel in der Region mitbringt, das ist derzeit ein entscheidender Trend“, ist Rex überzeugt.

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