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Erholung der großen deutschen Büromärkte

Die kontinuierliche vergleichende Analyse der 14 Märkte Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart durch das Maklernetzwerk DIP Deutsche Immobilien-Partner zeigt, dass sich die deutschen Büromärkte im Laufe des Jahres 2010 allmählich von den Turbulenzen der Wirtschafts- und Finanzkrise erholen.

Laut Analysen von DIP summiert sich der Büroflächenumsatz (inklusive Eigennutzer) in den 14 Bürostandorten im Jahre 2010 auf insgesamt rund 3,16 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (rund 2,82 Millionen Quadratmeter) einen – wie von DIP zur Jahresmitte prognostiziert – Zuwachs um etwa zwölf Prozent. Der Büroflächenumsatz erreicht damit nahezu den Mittelwert der letzten zehn Jahre (2000 bis 2009: 3,21 Millionen Quadratmeter). Das Büroflächenangebot erhöhte sich in den 14 Büromärkten laut DIP-Zahlen binnen Jahresfrist auf aktuell rund 10,34 Millionen Quadratmeter (Ende 2009: rund 9,61 Millionen Quadratmeter). Die Leerstandsquote stieg von 9,4 auf 10,1 Prozent.

Ungeachtet dessen präsentierten sich die Mieten stabil mit zum Teil leicht anziehender Tendenz. So hat sich die gewichtete Spitzenmiete in den 14 analysierten deutschen Büromärkten in 2010 gegenüber dem Vorjahr geringfügig auf rund 23,70 Euro pro Quadratmeter erhöht (2009: crica 23,60 Euro pro Quadratmeter).

Größere Märkte – größere Umsatzdynamik

Auf die Entwicklung der von DIP erfassten einzelnen Büromärkte haben sich die Auswirkungen der Finanzmarktkrise und die einsetzende Wirtschaftserholung Entwicklungen in unterschiedlichem Ausmaß ausgewirkt. In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit circa 2,74 Millionen Quadratmetern beziehungsweise rund 87 Prozent der Büroflächenumsätze aller 14 DIP-Büromärkte um etwa 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2,31 Millionen Quadratmeter) an.

Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt in 2010 ist demnach – wie in den Vorjahren – München mit rund 600.000 Quadratmetern (plus elf Prozent), gefolgt von Frankfurt am Main (rund 500.000 Quadratmeter; plus 39 Prozent), Hamburg mit rund 440.000 (plus 14 Prozent) und Berlin mit 425.000 Quadratmetern (plus sechs Prozent). In Düsseldorf betrug das Umsatzwachstum sogar rund 59 Prozent (370.000 Quadratmeter). In Köln und Stuttgart wurden mit 220.000 beziehungsweise 183.000 Quadratmetern Zuwächse von zehn respektive sieben Prozent erzielt.

Seite 2: Welche Märkte weiter rückläufig sind [1]

In den übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden in 2010 zusammen rund 419.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, etwa 18 Prozent weniger als im Vorjahr (rund 510.000 Quadratmeter).  als in den großen Bürozentren wurden hier in den meisten Städten geringere Flächenumsätze registriert als im Vorjahr. Die größten Rückgänge wurden in Leipzig (72.000 Quadratmeter; minus 37 Prozent), Hannover (100.000 Quadratmeter; minus 33 Prozent) und Magdeburg (20.000 Quadratmeter; -20Prozent) beobachtet. Der Leipziger Umsatzrückgang ist indessen angesichts eines nicht duplizierbaren Großabschlusses in 2009 zu relativieren. Nahezu konstante Ergebnisse erzielten Bremen (84.000 Quadratmeter; minus ein Prozent), Rostock (10.000 Quadratmeter), Dresden (78.000 Quadratmeter; plus vier Prozent) und Nürnberg (55.000 Quadratmeter; plus zehn Prozent).

Positive DIP-Prognose für 2011

Für das Jahr 2011 prognostiziert DIP für die 14 analysierten Büromärkte einen gegenüber 2010 weiter auf insgesamt circa 3,5 Millionen Quadratmeter anziehenden Büroflächenumsatz. Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den analysierten deutschen Märkten von rund 9,61 Millionen Quadratmeter Ende 2009 um rund 730.000 Quadratmeter auf circa 10,34 Millionen Quadratmeter Ende 2010 vergrößert. Die durchschnittliche Leerstandsquote der DIP-Büromärkte erhöhte sich damit von 9,4 auf aktuell 10,1 Prozent.

Der Trend sinkender Büromieten konnte laut DIP im Jahresverlauf 2010 vor allem in den Metropolen gestoppt werden. Erste Mietsteigerungstendenzen in der zweiten Jahreshälfte 2010 werden sich demnach in 2011 vor allem in den begehrten Innenstadtlagen weiter verstärken. Die gewichtete Spitzenmiete in den 14 analysierten deutschen Büromärkten stieg nach DIP-Zahlen in 2010 gegenüber dem Vorjahr marginal um knapp ein Prozent auf rund 23,70 Euro pro Quadratmeter (2009: circa 23,60 Euro pro Quadratmeter). Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich um circa drei Prozent von 14,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2009 auf rund 14,80 Euro pro Quadratmeter in 2010.

Seite 3: Was sind die Trends in 2011? [2]

Basierend auf den aktuellen DIP-Marktanalysen lassen sich für 2011 folgende Trends ableiten: Das Wirtschaftswachstum in 2010 wird voraussichtlich etwa 3,7 Prozent betragen. Trotz geringerer Prognosen für das nächste Jahr gehen viele Unternehmen von einer mittelfristig stabil positiven Wirtschaftsentwicklung aus, so dass unternehmerische Expansionsentscheidungen nun leichter fallen werden.

Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen wird unter anderem aufgrund der in den letzten zwei Jahren sinkenden Projektierungs-Pipeline und der weiterhin restriktiven Finanzierungssituation merklich sinken. Das Gesamtangebot an kurzfristig verfügbaren Flächen wird – ungeachtet reduzierter Fertigstellungsvolumina bei gleichzeitig anziehenden Flächenumsätzen – nicht markant sinken, sondern auf hohem Niveau weitgehend stabil bleiben.

Indessen verbessern sich nach DIP-Angaben dabei grundsätzlich die Vermarktungschancen für moderne Bürogebäude mit entsprechender Ausstattung in gefragten Lagen. In weniger nachfragegerechten Bestandsgebäuden (veraltet, B-Lagen beziehungsweise verkehrstechnisch suboptimal angebunden, geringere Flächen- und Energieeffizienz et cetera) ist hingegen mit einem weiteren markanten Anstieg des Leerstands zu rechnen.

Der begonnene Trend zunächst selektiv anziehender Büromieten wird laut DIP voraussichtlich anhalten. Dieses Mietpreiswachstum wird hierbei zunächst vor allem in den Metropolen und deren begehrten Innenstadtlagen zu beobachten sein.

Hintergrund: Die DIP-Analyse ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße. (te)

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