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Grunderwerbssteuer: Zahltag für Immobilienkäufer?

Die Beyerle-Kolumne

Es ist eigentlich immer schön, wenn man Dinge hat kommen sehen. Knapp ein Jahr nach der Wahl rücken die Immobilien in den Fokus der Finanzminister der Länder. Schließlich müssen die Ausgaben in Sachen Konjunkturpaket und „Teer muss her“ nach dem harten Winter kompensiert werden.

Thomas Beyerle, Aberdeen

Ökonomen verweisen zunächst auf die europaweit höchsten Transaktionskosten beim Erwerb von Wohneigentum in Deutschland und sehen dies zunächst als klaren Wettbewerbsnachteil für den deutschen Häuslekäufer. Doch lassen sie dabei zwei Aspekte außer Acht. Zum einen deutet die traditionelle Stabilität des deutschen Wohnungsmarktes darauf hin, dass dieser auf Steuererhöhungen eher unelastisch reagiert, mit anderen Worten: Steuererhöhungen haben langfristig keine nennenswerten Aspekte und führen nicht zum Ende des Abendlandes. Zum anderen treffen diese kurzfristig fast ausschließlich die Grenznachfrager – also den eher geringen Teil der Ersterwerber.

Dies ist sicherlich sozialpolitisch eine sehr unschöne Sache, steht es doch in eklatantem Widerspruch zu diversen Parteiprogrammen, welche ja gerade diese Menschen in Wohneigentum bringen wollen. Dass damit mehr Politik denn nötig gemacht wird, zeigt sich geradezu exemplarisch im Brandenburgischen. Ausgerechnet im strukturschwachen, rot-rot-regierten Brandenburg scheint die politische Klasse davon auszugehen, dass wer sich eine Immobilie leisten kann, schon nicht so knapp bei Kasse sein wird. Die Lebenswirklichkeit aber sieht anders aus. Gerade auch deshalb wird der Teilmarkt der Wohnungsprivatisierung in Mitleidenschaft gezogen werden. Dem Hilferuf nach „Ausnahmeregelung“ sollte aber Einhalt geboten werden – obwohl Deutschland hierin ja geübt ist.

Natürlich wird der Markt nach dem klassischen Motto reagieren: Erst die Vorzieheffekte, dann ein Zeitfenster mit starker Zurückhaltung. Das damit natürlich in Vertriebsportalen das Argument „Entgehen Sie der Grunderwerbsteuererhöhung und kaufen Sie noch in 2010“ einhergeht, liegt in der Natur der Sache. Ob es immer hilfreich ist, darf manchmal bezweifelt werden, denn Druck war noch nie ein gutes Argument der Nachhaltigkeit eines Investments.

Seite 2: There is no free Lunch! [1]

Das war auch so, als die Bundesregierung zum 1. Januar 1997 die Grunderwerbsteuer von zwei auf 3,5 Prozent anhob. 1996 schnellte das Volumen verkaufter Wohn- und Gewerbeimmobilien von 162,7 Milliarden Euro im Vorjahr auf 171,1 Milliarden Euro in die Höhe. Hingegen wechselten im Jahr nach der Steuererhöhung nur noch Immobilien im Gesamtwert von 138,3 Milliarden Euro den Besitzer. Der Fiskus indes hatte seine Zielvorgabe erfüllt: Weil der Steuersatz um 75 Prozent gestiegen war, blieben den Bundesländern 1997 trotz des Rückgangs im Transaktionsvolumen 1,42 Milliarden Euro mehr an Grunderwerbsteuern.

Betrug das Aufkommen 1996 noch 3,42 Milliarden Euro, waren es im Jahr darauf 4,84 Milliarden Euro. Doch nicht nur Neuerwerber sind davon betroffen. Schlecht dran sind auch diejenigen, welche in diesem Zeitraum ihr Eigentum verkaufen wollen. Verschenkt wird indes in der aktuellen Diskussion eine andere Chance, um Märkte zu mobilisieren: Eine Reduktion statt Erhöhung der Grunderwerbssteuer hätte zumindest in der Anfangsphase den Charme einer Belebung der ohnehin stagnativen Wohnungsinvestmentmärkte – für die Finanzminister würde gewiss etwas übrigbleiben.

Das wäre vielleicht zu innovativ – führt aber auch nicht zum Ende des Abendlandes. Daraus sollte ein positiver Preiseffekt resultieren, der die zusätzlichen Kosten der höheren Grunderwerbsteuer kompensiert. Die Akzeptanz einer drohenden Erhöhung der Grunderwerbsteuer wäre vermutlich hoch, wenn dies mit einer gesamtwirtschaftlich sinnvollen Erhöhung der Markttransparenz einhergeht (Aufbau von Transaktionsdatenbanken, kostenlose Abgabe von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten). Wer sich also im Frühjahr 2009 einen schmucken Kleinwagen gekauft hat und 2011 Immobilieneigentum erwerben will, sollte sich in Deutschland jetzt nicht aufregen über die Steuer. There is schließlich no free lunch!

Dr. Thomas Beyerle ist Head of Global Research bei der schottischen Aberdeen-Property-Investors-Gruppe. Der studierte Geograph und Real Estate Portfolio Manager analysiert die internationalen Immobilienmärkte seit mehr als 15 Jahren. Beyerle doziert an der BA Stuttgart/Leipzig, ADI Stuttgart/Hamburg, EBS European Business School, IREBS International Real Estate Business School sowie an der Fachhochschule Biberach und der Fachhochschule Kaiserlautern.