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Industrieimmobilien: Mieten und Interesse steigen

Weltweit erholen sich die Märkte für Industrieimmobilien, wenn auch unterschiedlich schnell. Asien führt dabei die weltweite Erholung an. In allen Regionen weltweit lässt sich ein erhöhtes Investitionsvolumen für die ersten sechs Monate des Jahres 2010 feststellen. Für 2011 wird mit einer ähnlichen Entwicklung gerechnet. Dies ist das Ergebnis des aktuell vorgesellten Global Industrial Market View des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE).

Raymond G. Torto, CB Richard Ellis

Insbesondere die Umsätze in der Region EMEA (Europe, Middle East, Asia) sind nach CBRE-Angaben um 90 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen. Die erste globale Analyse von CBRE, die sowohl die Nutzer- als auch die Investorenperspektive im Industrie- und Logistikimmobiliensektor betrachtet, zeigt zudem, dass Tokio vor London und dem brasilianischen Sao Paulo der teuerste Standort für Immobilien dieser Nutzungsart weltweit ist.

“Sobald die Erholung der Märkte sich in der Region EMEA noch weiter verstärkt, wird sich die Nachfrage nach erstklassigen Industrie- und Logistikimmobilien erhöhen. Für alle Immobilien dieser Nutzungsart rechnen wir bei den Mietpreisen im Jahr 2010 mit einem Rückgang von 2,2 Prozent, der sich 2011 auf 0,6 Prozent verringern wird. Vor dem Hintergrund der steigenden Nachfrage nach Premiumflächen, gehen wir für 2012 mit einem Anstieg der Mietpreise von bis zu zwei Prozent aus”, prognostiziert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

“Der Rückgang der Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen in den Jahren 2008 und 2009 führte zu einem Rückgang des Global Rent Index um zehn Prozent und hat uns auf das Niveau der Jahre 2003 bis 2005 zurückgeworfen”, kommentiert Raymond G. Torto, Chef-Ökonom von CBRE weltweit. “Dabei haben die USA und EMEA die stärksten Rückgänge verzeichnet. Hier gaben die Mietpreise um 14 beziehungsweise zwölf Prozent nach, während die Regionen Asien und Pazifik jeweils nur ein Minus von fünf Prozent verzeichneten.”

Der Rückgang bei den Mietpreisen hat sich in den Regionen EMEA, Americas und Pacific im zweiten Quartal 2010 verlangsamt. In Asien steigen die Mietpreise für Industrie- und Logistikimmobilien bereits wieder an. Hier konnte ein Anstieg von mehr als sechs Prozent seit Ende 2009 verzeichnet werden. Torto: “Vor dem Hintergrund der steigenden Nachfrage und der weiter steigenden Produktion in den Schwellenländern gehen wir davon aus, dass sich die Mietpreise für erstklassige Industrie- und Logistikimmobilien stabilisieren und zum Jahresende wieder steigen werden.”

Der Global Industrial MarketView geht von einem moderaten Mietpreiswachstum von 0,8 Prozent im vierten Quartal 2010 aus. CBRE erwartet, dass aufgrund nicht weiter sinkender Mieten in den USA und EMEA, 2011 weltweit ein Wachstum von 1,5 Prozent erreicht werden kann. Dabei wird der Rückgang des Flächenangebots in erstklassigen Lagen dazu führen, dass – einhergehend mit weltweit steigenden Konsumausgaben – die Mietpreise in diesem Marktsegment im Jahr 2012 um 2,9 Prozent steigen werden.

Seite 2: Die Märkte in der Einzelbetrachtung [1]

Die CBRE-Analyse untersucht die weltweit führenden 55 Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien. Dabei ist Tokio mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 22 US-Dollar pro Quadratfuß vor London, Sao Paulo und Singapur der teuerste Markt der Welt. Fünf der zehn teuersten Märkte liegen in der Region Asia Pacific, vier in der Region EMEA, Sao Paulo ist der einzige Standort in der Region Americas. Los Angeles ist mit 6,81 US-Dollar pro Quadratfuß der teuerste Markt in den USA und rangiert auf Platz 18 weltweit.

“Insgesamt erkennen wir eine Zweiteilung des Markes, da die Wachstumsraten in den Schwellenländern deutlich höher ausfallen als in den entwickelten Volkswirtschaften”, so Linsin. Der Researchleiter weiter: “Aufgrund der Größe des Konsumentenmarktes erwarten wir für Länder wie Indien und Brasilien ein Rekordwirtschaftswachstum im Jahr 2011, das etwa doppelt so hoch ausfallen wird wie in den entwickelten Volkswirtschaften. Daraus ergibt sich auch die steigende Bedeutung dieser Länder in Bezug auf die Industrie- und Logistikimmobilienmärkte. Der starke Handel zwischen Ländern wie Indien, Brasilien und China hat den Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in diesen Ländern gestärkt, und vor einem Abschwung, wie er in der Region EMEA und in den USA verzeichnet wurde, geschützt.”

Zusätzliche Faktoren, die die Logistikmärkte und damit die Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien beeinflussen, könnten laut CBRE das Konsumklima, steigende Sparraten, strengere Kreditvergaberichtlinien und das Ende spekulativer Projektentwicklungen sein. Während die Nachfrage nach Flächen in einigen Regionen in EMEA und den USA schwach bleiben wird, werden eine wachsende Nachfrage nach Flächen und ein limitiertes Angebot in den Regionen Asien, Pacific, Latein America und in Kanada zu steigenden Mietpreisen führen.

Seite 3: Der weltweite Investmentmarkt [2]

Der CBRE Global Industrial MarketView kommt zudem zu dem Ergebnis, dass sich die Erwartung steigender Mietpreise und einer wachsenden Nachfrage nach speziellen Industrie- und Logistikimmobilien sowohl in den Kapitalwerten als auch bei den Renditen widerspiegelt.

“Das Investoreninteresse hat sich in den ersten sechs Monaten 2010 weltweit erkennbar verbessert. Mit einem Investitionsvolumen von 16 Milliarden US-Dollar haben sich die Investitionen in diesem Immobiliensektor im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 49 Prozent erhöht”, so Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. “Dabei zeigt sich, dass die Kapitalmärkte in einigen Regionen der Welt der wirtschaftlichen Entwicklung vorgreifen. Dabei war das Investoreninteresse in der Region EMEA besonders groß. Hier stiegen die Umsätze um 90 Prozent, während diese in den USA um 40 Prozent zugelegt haben. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Steigerung des CBRE Global Industrial Yield Index um 37 Basispunkte wider”, so Klein weiter.

Während generell die Unsicherheiten auf den globalen Finanzmärkten einen bedeutenden Einfluss auf die Bodenwerte hatten, haben sich die Werte für erstklassig gelegene Industrie- und Logistikimmobilien in den Schwellenländern im Zeitraum erstes Halbjahr 2009 und erstes Halbjahr 2010 nach CBRE-Berechnungen zwischen zwei und 29 Prozent erhöht. In Lateinamerika stiegen die Werte in Panama City aufgrund der Verbreiterung des Panamakanals teilweise um bis zu 60 Prozent.

“Das Fehlen von geeigneten Entwicklungsflächen könnte in einigen entwickelten Volkswirtschaften zukünftig zum Problem werden. Ein moderner Logistikanbieter hat spezielle Anforderungen an einen Standort. Wir sehen mehr und mehr eine Diskrepanz zwischen modernen Standorten und älteren, die eine hohe Leerstandsrate aufweisen und außer günstiger Mietpreise den Anforderungen moderner Logistiker nicht erfüllen”, so Linsin abschließend. (te)

Foto: CBRE