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„Regionale Unterschiede verschärfen sich“

Zur Verfassung der deutschen Wohnimmobilienmärkte sowie zur Eignung von Wohnimmobilien als Investitionsziel für Privatanleger [1] befragte Cash. den Leiter Wohnungsmarktforschung und Vorstand des Pestel Instituts Matthias Günther.

Matthias Günther, Pestel Institut

Cash.: Sie haben in diesem Jahr mehrere Studien zum deutschen Wohnimmobilienmarkt veröffentlicht. Lässt sich ein Gesamtfazit ziehen? Wenn ja, wie fällt es aus?

Günther: Die regionale Ausdifferenzierung der Märkte hat sich weiter verschärft. Großstädte wie Hamburg, München oder Köln haben mit wachsender Wohnungsnot zu kämpfen, während die Landflucht in dünn besiedelten Räumen die längerfristige Aufrechterhaltung von Infrastruktur infrage stellt. Der Rückzug des Bundes aus der wohnungspolitischen Verantwortung kann nicht ohne Folgen bleiben. Eine Fortschreibung der gegenwärtigen Trends des Auseinanderlaufens von Kaufkraft in den unteren Einkommensgruppen und Wohnkosten lässt befürchten, dass wachsende Teile der Bevölkerung künftig schlechter wohnen werden als heute.

Cash.: Was sind die entscheidenden Einflussfaktoren für die Verfassung eines Wohnimmobilienmarkts?

Günther: Letztlich geht es natürlich auch bei Wohnimmobilienmärkten um Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage wird wesentlich von der wirtschaftlichen Attraktivität einer Region bestimmt. Die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen sorgt für Zuwanderungen. Die Wertigkeit der Arbeitsplätze bestimmt die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und damit deren mögliche Ausgaben fürs Wohnen zur Miete oder im Eigentum. In den kommenden 15 Jahren dürften neben den großen Arbeitsplatzzentren aber generell auch Hochschulstandorte profitieren, die junge Menschen zumindest temporär an sich binden.

Cash.: Welche generellen Trends bestimmen die Entwicklung?

Günther: Was die generellen Trends angeht, so muss allein wegen der weiter sinkenden Kinderzahl von einer ebenfalls rückläufigen Gesamthaushaltsgröße ausgegangen werden. Allerdings kann diese Singularisierung durch Veränderungen im Einkommens-Preisgefüge durchaus gebremst oder sogar umgekehrt werden. Anfang der 1990er Jahre wurde der von einem Wanderungsgewinn in Höhe von drei, vier Millionen Personen innerhalb von nur vier Jahren in Westdeutschland ausgelöste Wohnungsbedarf zunächst über steigende Preise und erst mit deutlicher Verzögerung über eine erhöhte Wohnungsbautätigkeit ausgeglichen. Eine Folge war beispielsweise der verzögerte Auszug von Kindern aus dem elterlichen Haushalt. Die Gesamthaushaltsgröße stieg in Teilen Westdeutschlands wieder an. Wenn in erheblichen Teilen der privaten Haushalte die Einkommen stagnieren oder sogar rückläufig sind, muss mit ähnlichen Reaktionen gerechnet werden. Insofern stellt die Singularisierung keinen ‚natürlichen Prozess’ dar, sondern sie ist nicht unabhängig von der Einkommensentwicklung.

Seite 2: Warum der Neubaubedarf differenziert betrachtet werden muss [2]

Cash.: Wie valide ist der vielzitierte Trend ‚zurück in die Stadt’, den Sie ja eher als ‚nicht mehr  raus aus der Stadt’ beschreiben?

Günther: Die Fakten sind eindeutig. Wie auch in den vergangenen 60 Jahren ziehen junge Menschen in die Städte. Das Anstreben immer höherer Qualifikationen verstärkt diese Wanderungsbewegung tendenziell. Da heute aber deutlich mehr dieser jungen Zuzügler dauerhaft in den Städten bleiben, verliert der ländliche Raum. Dieses seit einigen Jahren recht stabile Wanderungsmuster hat sich Ende der 1990er Jahre herausgebildet. Eine Änderung ist nur bei entsprechender Veränderung der Rahmenbedingungen zu erwarten. So wären beispielsweise eine erneute Zuwanderungswelle aus dem Ausland, eine erhebliche Verbilligung individueller Mobilität oder auch eine starke Subventionierung des Wohnens auf dem Lande geeignet, den Fortzug aus den Städten wieder zu erhöhen.

Cash.: Warum sind die Neubauzahlen in der Vergangenheit so stark gesunken?

Günther: Hier kommen verschiedene demografische und ökonomische Faktoren zusammen: auf der demografischen Seite die nur noch geringe Zuwanderung aus Ausland, die eine entsprechend geringere Wohnungsnachfrage nach sich gezogen hat. Weiterhin sind die geburtenstarken Jahrgänge der 1960er Jahre inzwischen weitgehend mit Wohneigentum versorgt, so dass die Nachfrage nach Wohneigentum – überwiegend Einfamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen – stark rückläufig ist. Verstärkt wurde diese ohnehin ablaufende demografische Entwicklung durch die Abschaffung der Wohneigentumsförderung. Zudem geben gegenwärtig relativ starke, um 1940 geborene, Jahrgänge vermehrt ihr Wohneigentum ab, was zu einer Erhöhung des Bestandsangebotes geführt hat. Im Mietwohnungsbau hat neben der weitgehenden Einstellung des sozialen Wohnungsbaus vor allem die gegenwärtig wenig attraktive lineare Abschreibung von zwei Prozent jährlich bei in vielen Regionen seit Jahren stagnierenden Neubaumieten zu dem starken Rückgang beigetragen. Auch die in der Förderung erkennbare einseitige Bevorzugung der Sanierung gegenüber der Variante Abriss und Neubau dämpft die Neubauaktivitäten.

Cash.: Die Branche beklagt in den prosperierenden Regionen einen Nachfrageüberhang aufgrund der gesunkenen Neubauzahlen – wie groß ist der quantitative Wohnungsbedarf tatsächlich? Welche Leerstandshöhe wäre im Umkehrschluss ‚gesund’?

Günther: Der sich aus einer ‚ungestörten’ Haushaltsentwicklung, einer – wegen der erhöhten Mobilitätsanforderungen an die Erwerbsbevölkerung – leichten Erhöhung des Zweitwohnungsbestandes, einer kontinuierlichen Abnahme der Untermietverhältnisse und einer Fortschreibung der bisher sehr niedrigen Wohnungsabgangsraten errechnende   Neubaubedarf liegt bundesweit bei etwa 200.000 bis 250.000 Wohnungen pro Jahr.  Berücksichtigt man darüber hinaus, dass Teile der Wohnungsbestände technisch und wirtschaftlich nicht sanierungsfähig sind – insbesondere Bestände aus der Wiederaufbauphase, aber auch Wohnungen aus den 1970er Jahren und un- oder nur teilsanierte Altbaubestände – so muss ein zusätzlicher qualitativer Zusatzbedarf in einer Größenordnung von etwa 175.000 Wohnungen festgestellt werden. Insgesamt liegt der jährliche Wohnungsbedarf damit gegenwärtig bei rund 400.000 Wohnungen pro Jahr. Bei der Leerstandsquote, die für einen funktionierenden Wohnungsmarkt erforderlich ist, schwanken die Ansätze in der Regel zwischen einem Prozent und drei Prozent des Wohnungsbestandes. Ein Stichtagsleerstand von zwei Prozent erscheint aus unserer Sicht ausreichend, um eine ausreichende Fluktuationsreserve zu gewährleisten. Dabei bedeutet Wohnungsleerstand nicht unbedingt unvermietet oder ungenutzt. So tritt der Zustand ‚nicht bewohnt’ praktisch bei jedem Mieter- oder Eigentümerwechsel auf, weil Schönheitsreparaturen oder Sanierungen vor dem Neubezug durchgeführt werden. Es handelt sich bei der Mobilitätsreserve somit nicht um dauerhafte Leerstände oder sogar Wohnungsüberhänge, sondern lediglich um die kurzfristigen Leerstände beim Nutzerwechsel beziehungsweise vor dem Erstbezug.

Seite 3: Welchen Einfluss die energetischen Anforderungen haben [3]

Cash.: Deutschlandweit finden sich noch viele Bestandsobjekte aus den 50er und 60er Jahren. Wie beurteilen Sie deren Standard? Sind diese überhaupt sanierungsfähig?

Günther: Nach wie vor entspricht die weit überwiegende Zahl der Wohnungen dieser Wiederaufbauphase nicht den heutigen Anforderungen. Sie wurden unter den damaligen Erfordernissen errichtet und können mit vertretbarem Aufwand den heutigen Standards meist nur angenähert werden.

Cash.: Welchen Einfluss dürften die sich verschärfenden energetischen Anforderungen und der Bedarf an barrierefreien Wohnungen in diesem Zusammenhang haben?

Günther: Je höher die Anforderungen, umso schwieriger wird eine wirtschaftlich tragfähige Sanierung. Da die Barrierefreiheit in der Sanierung kaum herstellbar ist, wird heute häufig von barrierearm gesprochen. Sowohl energetisch als auch hinsichtlich der Barrierefreiheit bietet der Neubau unbestritten die besten und kostengünstigsten Optionen. Allerdings sollte sowohl im Neubau als auch in der Sanierung bereits heute die absehbare weitere Verschärfung der gesetzlichen Vorgaben – Stichwort Energieeinparverordnung 2020 – beachtet werden.

Cash.: Welche Entwicklung im Wohnungsneubau erwarten Sie? Ist die Talfahrt vorbei?

Günther: Bei den gegenwärtigen Rahmenbedingungen ist bestenfalls eine Stabilisierung auf dem erreichten niedrigen Niveau zu erwarten. Da bei den Käufern von Ein- und Zweifamilienhäusern die vom Alter her wichtigste Nachfragergruppe – die 30- bis unter 45-Jährigen – bis 2025 um weitere knapp 15 Prozent absinkt, ist von der demografischen Entwicklung kein Impuls zu erwarten. Wichtiger erscheint gegenwärtig die politische Bewertung des Wohnens im Rahmen staatlicher Daseinsvorsorge. Der ehemals breite gesellschaftliche Konsens über die Wichtigkeit des Wohnens und die subventionierte Bereitstellung von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung sowohl als Miet- wie auch als Eigentümerwohnung ist in den vergangenen Jahren mehr und mehr dem Ruf nach mehr Markt gewichen. In der Konsequenz weist Deutschland die wohl schlechtesten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in der Nachkriegsgeschichte und die niedrigsten Neubauzahlen auf.

Cash.: Warum ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich überhaupt so niedrig?

Günther: Der Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre wurde zu einem großen Teil vom Mietwohnungsbau durch die ehemals gemeinnützige Wohnungswirtschaft, das heißt kommunale und konzerngebundene Wohnungsgesellschaften sowie Wohnungsgenossenschaften, getragen. Zudem hatte Westdeutschland seit den 1950er Jahren eine starke Zuwanderung aus dem Ausland, wo im Moment des Zuzugs in der Regel die Nachfrage nach einer Mietwohnung unterstellt werden kann. Für Ostdeutschland kann der Führung bis 1989 eine gewisse Präferenz für das Wohnen zur Miete unterstellt werden. Allerdings ist die hohe Mieterquote mit einem entsprechend breit aufgestellten Mietwohnungsangebot in Zeiten hoher Mobilitätserfordernisse bei der arbeitenden Bevölkerung durchaus von Vorteil.

Seite 4: Wie die Rahmenbedingungen für Investitionen aussehen [4]

Cash.: Sehen Sie in der Wiedereinführung von Abschreibungsmöglichkeiten ein adäquates Mittel, um den Wohnungsbau zu stimulieren?

Günther: Auch heute können wohnungswirtschaftliche Investitionen abgeschrieben werden – wenn auch nur mit zwei Prozent linear. Ein nahezu ausschließlich auf Steuerersparnissen beruhender Wohnungsbau wie Anfang der 1980er Jahre in Westdeutschland – Stichwort Bauherrenmodell – oder in den 1990er Jahren in Ostdeutschland – Stichwort Sonderabschreibung Ost – sollte jedoch nicht in Betracht gezogen werden. Eine lineare Abschreibung über 25 Jahre, das heißt in Höhe von vier Prozent jährlich, wäre dagegen sinnvoll. Die Unsicherheiten des Marktes würden berücksichtigt und der Planungszeitraum für den Investor halbiert. Die Stimulation des Wohnungsbaus fällt möglicherweise geringer aus als bei einer degressiven Abschreibungsvariante, aber es dürfte wohl nur an nachhaltig wirtschaftlichen Standorten gebaut werden.

Cash.: Warum wurde der Wohnimmobilienmarkt in den letzten Jahren von Investmentvehikeln für Privatanleger kaum beachtet? Und was hat sich heute geändert?

Günther: Die Anleger hatten andere Prioritäten. Die deutsche Wohnimmobilie versprach zwar langfristig sichere, aber doch vergleichsweise bescheidene Renditen. Inzwischen wurde wieder allen ins Bewusstsein gerückt, dass ein gewisser Zusammenhang zwischen Rendite und Risiko kaum zu leugnen ist. War es bis zur Krise die Rendite, die im Vordergrund des Anlegerinteresses stand, so ist es heute eher die Sicherheit.

Cash.: Sind die internationalen Investoren der vergangenen Jahre aus Ihrer Sicht am deutschen Wohnungsmarkt mit ihren Strategien – beispielsweise in der Privatisierung – gescheitert?

Günther: Die Anfangs angepeilten Renditen im zweistelligen Bereich sollten in der Regel über die Kombination aus Immobilienbewirtschaftung und Immobilienhandel erreicht werden. In der Wohnimmobilienbewirtschaftung sind meines Wissens dauerhafte Renditen über sechs Prozent kaum erreichbar. Im Immobilienhandel ist festzuhalten, dass der mehrfache Umschlag eine Wohnimmobilie allein nicht zu einem dauerhaft höheren Wert der Immobilie führt. Die bereits Anfang der 1990er Jahre in Ostdeutschland weitgehend gescheiterte Mieterprivatisierung hat auch in den vergangenen Jahren nur in wenigen Fällen für den Investor zum Erfolg geführt. An ihren eigenen Zielen gemessen dürften nur die Investoren erfolgreich gewesen sein, die den deutschen Wohnungsmarkt frühzeitig wieder verlassen haben.

Lesen Sie hier [1], mit welchen unterschiedlichen Konzepten Emissonshäuser ein Engagement auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt bieten.

Interview: Thomas Eilrich

Foto: Pestel Institut