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Flucht ins Betongold: Immobilien-Direktanlagen im Überblick

Der Wunsch nach Sicherheit wächst mit der Angst vor einer weiteren Verschärfung der Finanz- und Schuldenkrise. Die Direktanlage in Immobilien als “Hort der Stabilität” hat Hochkonjunktur – Cash. hat das Marktangebot von Neubau, Bestands [1]– und Denkmalobjekten [2] im Überblick.

Im Sommer war es soweit. Was längere Zeit unterschwellig gärte, kam an die Oberfläche. Erstmals seit der Renaissance der Betongold-Direktanlage im Zuge der Finanzkrise wird vor unüberlegten Immobilien-Investitionen gewarnt. “Die bundesweite Preissteigerung für Wohnimmobilien und die attraktiven, wieder gesunkenen Finanzierungskonditionen führen zu einem regelrechten Run auf Immobilien”, skizziert Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des auf Immobilienfinanzierung und Vorsorgethemen spezialisierten Finanzdienstleisters Dr. Klein die Lage [3]. Der momentan viel explosivere Treibstoff ist allerdings die durch die anhaltende Schuldenkrise bedingten Euro-Panik. Angst vor dem Verlust der Ersparnisse ist der aktuelle Nachfrage-Turbo – und Angst ist bekanntlich kein guter Ratgeber. “Wenn das zentrale Motiv für den Immobilienerwerb die Sorge um Vermögensverluste ist, besteht ein erhöhtes Risiko, dass der Kunde über weitere wichtige Aspekte hinwegsieht”, warnt Gawarecki.

Die Dr. Klein-Berater erhalten eigenen Aussagen zufolge derzeit vermehrt Anfragen von Interessenten, die schnellstmöglich eine Immobilie erwerben möchten. Die Aufgabe des Beraters, so Gawarecki, sei es wiederum, Kunden über die vollständigen Konsequenzen des Immobilienkaufs zu informieren. Denn neben den grundsätzlichen Entscheidungskriterien, den attraktiven Kaufkonditionen und den möglicherweise positiven Erwartungen über die Wertentwicklung, seien die Nebenkosten gerade in Deutschland nicht zu vernachlässigen.

Diese müssten durch die Wertentwicklung des Objekts erst erwirtschaftet werden, bevor dieses eine tatsächliche Wertsteigerung erfährt. In Deutschland betragen die Transaktionskosten beim Erwerb einer Immobilie rund zehn Prozent des Kaufpreises. Steigende Grunderwerbssteuern werden diese Nebenkosten künftig zusätzlich in die Höhe treiben. Auch Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten sollten einkalkuliert werden. Zudem muss klar sein: Die Bindung an das Investitionsobjekt fällt im Zweifelsfall länger aus, als bei einem wie auch immer gearteten Anteilsschein. Die Turbulenzen an den Börsen haben auch nach Meinung des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers Planet Home die Nachfrage nach Immobilien noch einmal erhöht. Von der Suche nach Anlagealternativen zur Aktie habe der Markt profitiert. Gesucht seien vor allem vermietete Eigentumswohnungen.

Seite 2: Nur nichts überstürzen [4]

Fällt die Wahl bei der Anlageimmobilie auf eine Eigentumswohnung, sollte zudem beachtet werden, dass das aufgeteilte Gesamtobjekt durch die Eigentümer beziehungsweise durch externe Dienstleister gemeinsam verwaltet werden muss. An dieser Stelle treten nicht selten Probleme auf. “Wir merken das vor allem an der steigenden Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Großstädten”, berichtet Robert Anzenberger, Vorstand der Münchener. “Aber auch daran, dass schwerer zu vermittelnde Immobilien aktuell schneller einen Käufer finden als sonst.” In Einzelfällen seien Objekte sogar über dem Angebotspreis verkauft worden. Dennoch, so beruhigt Anzenberger, blieben die meisten Käufer seiner Beobachtung nach kritisch. “Viele Investoren waren in der ersten Jahreshälfte sehr aktiv und hatten ihren Objekteinkauf eigentlich schon abgeschlossen. Durch die aktuelle Börsenkrise schauen sie sich erneut nach Anlageimmobilien um – aber sie bezahlen auch nicht jeden Preis.”

Sein Rat: “Wer jetzt an einen Verkauf denke, solle diesen nicht in der Hoffnung auf immer weiter steigende Preise zurückhalten”. Vielerorts ließen sich aktuell sehr gute Verkaufserlöse erzielen. Ob selbst genutzte oder vermietete Immobilie – Betongold gilt vielen dieser Tage als ideale, weil sichere Geldanlage. Den Deutschen scheint es eingeimpft: Wahre Sicherheit bieten nur Steine und Beton, Grund und Boden. Sachwerte eben. Um Rahmendaten verschiedener Angebote vergleich zu können, hat Cash. in der Marktübersicht aktuelle Angebote in den Bereichen Denkmal [2], Bestand und Neubau [1] einander gegenübergestellt.

Die Finanzkrise habe an einigen Standorten das Anlegerverhalten verändert, bestätigt auch Jürgen Kelber, Geschäftsführer der Alt & Kelber Immobiliengruppe, einer Conwert-Tochter. So gehe an teuren Top-Standorten wie München mittlerweile die Sicherheit vor Renditeerwartungen. Mit der Folge, dass sich Käufer von Eigentumswohnungen und Anlagehäusern mit Mini-Renditen von zwei bis drei Prozent zufriedengeben.”Das kann sich nur jemand leisten, der bereit und in der Lage ist, zuzuschießen”, so Kelber.

Seite 3: Es ist nicht alles Betongold [5]

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt auf, dass die Immobilie nicht immer die gewünschte Sicherheit bietet. Rund 40 Prozent der Vermieter könnten demnach gerade mal ihre Kosten decken. Die meisten erzielten eine Rendite, die nach Abzug der Kosten nicht mal die Inflation ausgleiche und ganze 15 Prozent der Vermieter verlören mit ihren Immobilien sogar Geld. Auch den Inflationsschutz überschätzen viele Käufer. Die Mieten steigen längst nicht überall genauso stark wie die Inflation. So rechnet der Deutsche Mieterbund im Mittel mit einer jährlichen Erhöhung von 1,2 Prozent. Selbst in Zeiten einer normalen Inflation reicht das nicht, um die Geldentwertung auszugleichen.

Selbst Berufsoptimisten wie der Verband der Landesbausparkassen warnen: In Deutschland habe es im letzten Jahrzehnt weitestgehend konstante Preise gegeben, keinen Preisverfall, aber eben auch keine überhitzten Märkte. Immobilienkäufer sollten sich also nicht von den letzten zwei oder drei Jahren mit steigenden Preisen und Mieten blenden lassen. Entscheidend ist und bleibt, wo die Immobilie steht. Mit weiter steigenden Preisen rechnen Experten allenfalls in wachstumsstarken Ballungszentren wie München, Stuttgart oder Hamburg und in prosperierenden Mittelstädten im Einzugsbereich der Metropolen. Diese werden aber lange nicht mehr so deutlich ausfallen wie Ende der 90er-Jahre.Die Bruttomietrendite, bei der die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird, erreicht nur noch selten mehr als fünf Prozent. Inklusive aller Erwerbs- und laufenden Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, bleibt in vielen Fällen nur eine Rendite auf Sparbuchniveau übrig.

Dennoch, so argumentieren die Befürworter der Immobilie, sei die Immobilie ein Sachwert, der bestehen bleibe. Finanzierungsunternehmen wie die Deutsche Hypo oder die Landesbausparkassen sehen den deutschen Wohnungsmarkt sogar am Beginn einer neuen Wachstumszeit. Erstmals seit zehn Jahren rechnet die LBS im Bundesdurchschnitt mit zunehmender Nachfrage und teils deutlichen Preissteigerungen. Insbesondere bei gebrauchten Eigentumswohnungen verzeichne man eine zunehmende Nachfrage. Aus Sicht der Kapitalanleger nachvollziehbar, denn laut LBS betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten derzeit 35 bis 40 Prozent.

Seite 4: Gefragte Zinshäuser [6]

Allerdings sollten potenzielle Anleger darauf achten, welche Kosten für die Sanierung anfallen. Vor allem bei den Energiesparmaßnahmen ist noch nicht sicher, was auf den Mieter umgelegt werden kann. In den meisten Fällen geht die Rechnung jedoch nur auf, wenn sich die energetische Sanierung mit Mieterhöhungen refinanzieren lässt. Damit kommt die Frage auf, ob die erforderlichen Mieterhöhungen dauerhaft am Markt erzielt werden können, geben die Immobilienbewerter Persch Consult in Bad Bramstedt zu bedenken. Für sehr vermögende Anleger, Stiftungen und kleinere Pensionskassen sind Wohn- und Geschäftshäuser, auch Zins- oder Renditehäuser genannt, interessant.

Diese bestehen zumeist aus vermieteten Wohnungen und haben, wenn überhaupt, nur einen kleinen Anteil an gewerblichen Flächen. Der Vorteil dieser Zinshäuser ist die Streuung über mehrere Mieter. Laut Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des IVD Bundesverbandes, befinden sich 75 Prozent der für Investoren infrage kommenden Zinshäuser in den großen Städten. Der mit Abstand größte Markt ist Berlin. Hier werden nach IVD-Zahlen jedes Jahr um die 1.600 Wohn- und Geschäftshäuser verkauft. In München oder Hamburg seien es nur 200 bis 300 solcher Objekte. Doch die vermögenden Anleger müssen für Zinshäuser tief in die Tasche greifen. In München wird beispielsweise bis zum 28-Fachen der Jahresmiete verlangt. Das entspricht einer Rendite von nur 3,5 Prozent.

Viele Anleger würden die Risiken völlig außer Acht lassen, meint auch Heiko Löschen, Geschäftsführer der Vermögensberatung Packenius, Mademann und Partner (PMP) in Hamburg: “Allein auf eine vermeintlich gute Lage eines Objekts zu vertrauen, ist viel zu blauäugig.” Gerade unerfahrene Investoren unterschätzten den Instandhaltungsbedarf eines ‘Zinshauses’ sowie den mit einem solchen Gebäude verbundenen Verwaltungsaufwand meistens deutlich. Kelber rät Käufern, die Standorte zu meiden, an die alle gehen. In Großstädten wie München oder Hamburg kaufen schließlich auch die großen Pensionskassen und Versicherungen derzeit gerne Wohnimmobilien. Das treibt die Preise in die Höhe. Als Alternative würden sich kleine, aber prosperierende Städte anbieten. Dort liegen die Kauffaktoren zwischen dem Zwölf- und 16-Fachen der jeweiligen Jahresmiete, was Renditen zwischen sechs und acht Prozent ermöglicht.

Seite 5: Standorte mit Potenzial [7]

Allerdings ist das Risiko deutlich höher, gibt Thomas Fischer, Immobilienökonom bei Persch Consult, zu bedenken. Zum einen herrsche in diesen Städten oft nicht gerade akute Wohnungsnot, sodass Leerstandszeiten und weniger Chancen auf Mieterhöhungen die Rendite drücken könnten. Hinzu komme, dass sich die Immobilie in solchen Städten mangels Nachfrage oft nicht kurzfristig verkaufen lasse. Gleiches gilt auch für Eigentumswohnungen, die für die meisten Kapitalanleger aufgrund der fälligen Investitionssummen ohnehin eher infrage kommen als ein Zinshaus. Auch dort sind die Preise innerhalb der letzten 15 bis 18 Monate teils erheblich gestiegen. In den Hochburgen explodierten sie teils zweistellig. Beispiel München: Dort gab es in einigen innerstädtischen Lagen Wertsteigerungen von 20 Prozent und mehr. Die ebenfalls steigenden Mieten konnten diese Entwicklung nicht halten. “Wer hier investiert, muss sich mit Renditen von 2,5 bis 3,5 Prozent zufriedengeben” sagt Immobilienökonom Fischer.

Für Kelber haben jedoch Städte wie Berlin oder die Speckgürtel der großen Metropolen durchaus noch Potenzial bei den Mieten und die Chance auf Wertsteigerungen. Allerdings müssten Käufer darauf achten, dass die Städte über eine gute öffentliche Anbindung an die nächste Großstadt sowie eine Universität verfügen oder sonst etwas Besonderes zu bieten hätten. “In alle anderen Standorte würde ich nicht investieren”, so Kelber. Denn in vielen Regionen verlieren Grund und Boden sogar an Wert. Mieterhöhungen lassen sich kaum noch durchsetzen. IVD-Vize Schick sieht dagegen grundsätzlich noch Spielraum nach oben. “Immobilien sind immer noch relativ erschwinglich. Die Preise sind nicht eins zu eins mit der Nachfrage gestiegen.”

Während die Lage also mehr denn je über Erfolg und Misserfolg einer Immobilieninvestition bestimmt, spielen steuerliche Überlegungen eine untergeordnete Rolle. Seit Jahren gibt es nur noch in einem Fall Steuervorteile für Käufer inländischer Immobilien: Denkmalschutzobjekte gelten aufgrund der hohen steuerlichen Förderung der Sanierung als letzte echte Steuersparmöglichkeit. Allerdings verknappt sich das Angebot. “Es gibt nicht mehr viele Denkmalschutzobjekte”, sagt Kelber. In vielen attraktiven Städten werden die unsanierten Objekte von Jahr zu Jahr weniger. Ein Trend, der sich auch aus der Marktübersicht ablesen lässt: Industrie-Denkmäler werden saniert und zu Eigentumswohnungen umgewidmet. Die Steuervorteile machen zudem einen grundsätzlichen Unterschied aus: Die Nachfrage nach Sanierungsobjekten war und ist konjunkturunabhängig. (Alexander Heintze, freier Wirtschaftsjournalist, München/te).

Foto: Engel & Völkers