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Go East: Ostdeutschlands Wohnsektor hat Potenzial

Ausgewählte ostdeutsche Städte weisen Investmentpotenziale bei Wohnimmobilien auf und verfügen im Gegensatz zu westdeutschen Märkten über ein weniger begrenztes Angebot. Die Top-6-Standorte Ostdeutschlands zeigen die gleiche Dynamik in der Mietentwicklung auf wie die Top-6-Standorte im Westen. Dies zeigt der aktuelle “Wohninvestment-Kompass Deutschland” des Augsburger Immobilienhauses Patrizia.

Dresden

Westdeutsche Metropolen stehen bei an Wohnimmobilien orientierten Investoren traditionell hoch im Kurs. Hier werden die höchsten Mieten und Eigentumspreise erzielt – die Preise und Mieten steigen weiter, die Renditen gehen zurück. Die neuen Bundesländer spielen hingegen bei Investmentstrategien kaum eine Rolle. Bislang, folgt man den Ergebnissen der Patrizia-Untersuchung. “Das Mietsteigerungspotenzial in Potsdam, Jena, Erfurt, Dresden, Weimar und Leipzig war bei Betrachtung der indexierten Mietentwicklung in den vergangenen zwei Jahren ähnlich hoch wie in westdeutschen Städten”, erklärt Researchleiter Dr. Marcus Cieleback. “Allerdings liegen die Mieten der Top-Standorte im Westen auf einem höheren Niveau als im Osten”,schränkt er ein.

München führt demnach den Miet- und Kaufmarkt (Baujahr ab 2000) mit einer Durchschnittsmiete von rund 12,50 Euro pro Quadratmeter und einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 3.850 Euro pro Quadratmeter an. Weitere Spitzenstandorte sind dem Patrizia-Bericht zufolge Frankfurt am Main (11,50 Euro pro Quadratmeter, 2.900 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (11,50Euro pro Quadratmeter, 3.000 Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf (10,50 Euro pro Quadratmeter, 2.600 Euro pro Quadratmeter). Neben Berlin (8,50 Euro pro Quadratmeter, 2.400 Euro pro Quadratmeter), das als Ost-West-Schmelztiegel eine Sonderstellung einnimmt, verzeichnen in Ostdeutschland Dresden (6,50 Euro pro Quadratmeter, 1.850 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig (5,50 Euro pro Quadratmeter, 1.600 Euro pro Quadratmeter) die höchsten Mieten und Preise. In Potsdam, Jena, Erfurt und Weimar, die ebenfalls eine mit westdeutschen Städten vergleichbare Mietdynamik aufweisen, liegen die Mieten und Preise Ende des ersten Quartals 2010 zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1.600 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter.

Seite 2: Berlin mit Sonderstellung

Von der indexierten Mietentwicklung in Ost- und Westdeutschland hebt sich Berlin laut Patrizia-Research klar ab. Während in den Flächenstaaten im Osten und Westen die Mieten kontinuierlich anziehen, verzeichnen sie in der Hauptstadt seit Ende 2009 eine steile Aufwärtsbewegung. Mit über 20 Prozent erlebte der Berliner Wohnungsmarkt zwischen dem ersten Quartal 2009 und dem letzten Quartal 2010 demnach die größte Mietsteigerung im Neubau [1].

“In ausgewählten ostdeutschen Städten ist das Leerstandsrisiko nicht wesentlich höher als in Westdeutschland”, stellt Cieleback fest. “Denn bis 2025 ist der Bedarf nach neuen Wohnungen hoch. In Dresden liegt er bei 40.476 Wohnungen, in Leipzig bei 37.521, gefolgt von Potsdam mit 15.649 Wohnungen, Erfurt mit 15.047 und Jena mit 8.493 benötigten Wohnungen.” Somit sei die Nachfrage nach Wohnraum selbst in Städten mit einer negativen Bevölkerungsentwicklung – wie beispielsweise in Jena – ungebrochen. Auch die demografische Entwicklung ausgewählter ostdeutscher Städte unterscheide sich nur um rund einen Prozentpunkt von den westdeutschen Metropolen. Laut Prognosen werden Potsdam, Jena, Erfurt, Dresden, Weimar und Leipzig bis 2025 ein gewichtetes durchschnittliches Bevölkerungswachstum von rund 4,5 Prozent aufweisen. In den etablierten West-Metropolen liegt es bei rund 5,3 Prozent. “Ostdeutsche Städte bieten somit interessante Investmentchancen für Wohnimmobilien”, resümiert Cieleback. Dies gelte insbesondere für Universitätsstädte und zentrumsnahe Stadtteile. Allerdings sollten Objekt und Lage einer Einzelfallprüfung unterzogen werden”, so der Researcher.

Der quartalsweise erscheinende Wohninvestment-Kompass Deutschland erfasst mit der Wohneigentums- und Arbeitslosenquote, dem Bevölkerungswachstum der vergangenen sieben Jahre, den durchschnittlichen Kauf- und Mietpreisen von Wohnimmobilien sowie dem Bond-Yield Gap (Differenz der Rendite für ein Mehrfamilienhaus in guter bis sehr guter Lage und der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen) und dem Kaufpreisfaktor relevante Faktoren, die den deutschen Wohninvestmentmarkt beeinflussen. Der Analyse liegen eigenen Angaben zufolge mehr als 3.400 Investmentangebote ab einer Million Euro per annum zugrunde. (te)

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