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GSW nimmt erneut Anlauf zum Sprung aufs Parkett

Das 2004 privatisierte Berliner Wohnungsunternehmen GSW Immobilien AG plant, seine Aktien im zweiten Quartal 2011 im Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse und an der Berliner Börse notieren zu lassen. Bereits vor Jahresfrist planten die Berliner den Gang auf das Parkett, mussten diesen aufgrund des von der aufkommenden Euro-Schuldenkrise belasteten Umfeld jedoch abblasen [1]

GSW-Zentrale, Berlin

Der Emissionserlös aus der geplanten Eigenkapitalerhöhung soll für die Finanzierung des geplanten Wachstums durch den Erwerb von Wohneinheiten in Berlin verwendet werden. Rund 40 Millionen Euro aus den Nettoerlösen sollen laut Unternehmensmitteilung für die Rückzahlung der restlichen Steuerverbindlichkeiten verwendet werden, die sich aus dem früheren Status als steuerbefreites Wohnbauunternehmen ergeben. Die übrigen Nettoerlöse aus dem Verkauf der neuen Aktien würden allgemeinen Unternehmenszwecken zugeführt. Das Unternehmen strebt dauerhaft eine Loan-to-Value-Ratio (LTV) von unter 65 Prozent an. Als Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners werden die Deutsche Bank und Goldman Sachs International fungieren. Die Berenberg Bank, Commerzbank, HSBC Trinkaus, Kempen und Uni Credit wurden als Co-Lead Manager mandatiert.

Die GSW ist gemessen am eigenen Wohnungsbestand und der Zahl der verwalteten Wohnungen eigenen Angaben zufolge eine der größten privatwirtschaftlichen Wohnimmobiliengesellschaft in Berlin. Das Unternehmen besitzt demnach ein Portfolio von rund 48.800 Wohneinheiten und verwaltet darüber hinaus rund 15.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten für Dritte. Der Fokus liegt auf dem Berliner  Wohnimmobilienmarkt, das ist Unternehmensangaben zufolge darauf ausgerichtet von den günstigen dortigen Rahmenbedingungen und Potenzialen zu profitieren.

Zwischen 2006 und 2010 , so die GSW, sei die Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter im Portfolio der GSW flächenbereinigt durchschnittlich um 2,9 Prozent pro Jahr gestiegen. Gleichzeitig habe man den Wohnungsleerstand um insgesamt 43 Prozent auf 3,6 Prozent verringern können. Trotz aller Schwankungen im deutschen Wirtschaftswachstum hätten sich die nominalen Mietpreise des Unternehmens seit 1998 kontinuierlich erhöht. Die GSW betreibt eigenen Angaben zufolge zudem ein aktives Portfoliomanagement, um ihre Erträge zu erhöhen. Dazu zählten Zukäufe und Verkäufe von Wohneinheiten oder Grundstücken sowie Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Seite 2: Finanzierungsstruktur und 2010er Ergebnisse [2]

Das Unternehmen plant, seine Marktposition durch Zukäufe weiter auszubauen. Mit der im Februar 2011 abgeschlossenen Refinanzierung eines CMBS-Kredits (Commercial Mortgage Backed Securities) durch bilaterale Kreditverträge mit einem Volumen von rund 875 Millionen Euro sowie durch Barmittel ist die GSW eigenen Angaben zufolge langfristig zu attraktiven Konditionen finanziert. Die durchschnittliche Laufzeit der Kredite betrage 12,9 Jahre bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,18 Prozent. Diese Finanzierungsstruktur eröffne Spielräume für angestrebte Akquisitionen. Diese Kapitalstruktur ermögliche es dem Unternehmen zudem, kontinuierliche Dividendenausschüttungen in Höhe von rund 65 Prozent der Funds From Operations mit nachhaltigem Wachstum zu verbinden.

Im Geschäftsjahr 2010 konnte die GSW eigenen Angaben zufolge das konsolidierte Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung um 4,7 Prozent auf knapp 140 Millionen Euro (2009: 133,6 Millionen Euro) steigern. Das bereinigte EBITDA erhöhte sich demnach um vier Prozent auf 117,3 Millionen Euro (2009: 112,8 Millionen Euro). Der Funds From Operations (ausgenommen dem Ergebnis der Veräußerung von Immobilien) sei um 43,4 Prozent auf 79 Millionen Euro (2009:  54,9 Millionen Euro) gestiegen, der Net Asset Value (NAV) habe sich um 5,3 Prozent auf 991,4 Millionen Euro (2009: 941,4 Millionen Euro) erhöht. (te)

Foto: GSW