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Indirekte Anlagen: Für jeden das Passende

Wer angesichts der aktuellen Marktlage breit gestreut auf Immobilien setzen will, hat die Wahl unter verschiedenen indirekten Anlageformen. Cash. vergleicht unter anderem offene und geschlossene Immobilienfonds sowie REITs miteinander.

“Immobilien sind eine stabile Assetklasse, die sich oft antizyklisch zu den Aktienmärkten entwickelt und zur Diversifikation in jedes Portfolio gehört”, sagt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS International Real Estate Business School sowie Direktor am Center for Finance der Universität Regensburg.

Steffen Sebastian, IREBS/Universität Regensburg

Angesichts der grassierenden Schulden- und Währungskrise, der herrschenden Inflationsangst sowie dem Mangel verlässlicher oder attraktiv performender Anlagealternativen – vor allem aus dem Anleihensektor – gewinnt dieses Statement aktuell zunehmend an Gewicht. Doch fehlt es den meisten Anleger am nötigen Kleingeld, um direkt in die Assetklasse zu investieren und über eine sinnvolle Streuung gleichzeitig auch noch das notwendige Maß an Risikodiversifikation zu erzielen. Einen Ausweg aus diesem Dilemma bieten indirekte Immobilienanlagen.

Ein gern gehegtes Vorteil von Vertreten der klassischen Aktienanlage ist, dass Immobilieninvestments renditeschwach und unflexibel sind. Wenn auch der Vorteil der Assetklasse in ihrer Stabilität und Sachwertorientierung liegt, so stimmt diese Einschätzung so pauschal nicht. Im Gegenteil: Es finden sich Produkte für jeden Anlegertyp, vom sicherheitsorientierten Investor bis hin zum risikobereiten.

Die beliebteste indirekte Immobilienanlage ist immer noch der offene Immobilienfonds (OIF). Allerdings hat sein Image in den vergangenen Jahren deutlich gelitten, da im Zuge der Finanzkrise immer wieder verschiedene Fonds zeitweilig schlossen und damit die Gelder der Anleger einfroren. Mittlerweile haben sieben Publikumsfonds gar die endgültige Abwicklung angekündigt. Dabei waren die OIFs einst die Lieblinge der Anleger. Bis vor wenigen Jahren erbrachten sie im Schnitt eine Rendite von fünf Prozent pro Jahr und galten gar als mündelsicher. Auch aktuell haben die Deutschen noch immer rund 85 Milliarden Euro in der Fondsklasse investiert. Der Grund für die Turbulenzen: Da sich Immobilien nicht kurzfristig veräußern lassen, geraten die Fonds in Liquiditätsnöte, sobald sie plötzliche Mittelabflüsse in großem Stil verkraften müssen.

Seite 2: Neue Regeln sollen die Anlageklasse zurück in die Erfolgsspur bringen [1]

Das neue Anlegerschutzgesetz soll nun den Befreiungsschlag bringen und die offenen Fonds weitgehend krisensicher machen. Es sieht vor, dass die Fondssparer Gelder ab dem Jahr 2013 nur noch mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten abziehen dürfen. Für Neuanlagen ist zudem eine Haltefrist von zwei Jahren vorgesehen. Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management, Frankfurt, begrüßt die neuen Regeln. In einer Stellungnahme heißt es, dass für die Kapitalanlagegesellschaften Mittelrückflüsse künftig besser prognostizierbar würden, was zu einer besseren Liquiditätssteuerung führe. Panikartige Rückgaben der Anteilsscheine würden vermieden, was die Stabilität der OIFs befördere und das Vertrauen der Anleger festige.

Damit werden die Fonds zu einem Investment, bei dem sich die Anleger für mindestens zwei Jahre binden müssen. Allerdings enthält das Gesetz eine wichtige Ausnahme: Private Investoren dürfen unabhängig von der Kündigungs- und Haltefrist pro Halbjahr bis zu 30.000 Euro entnehmen. Sebastian weist darauf hin, dass die durchschnittliche Anlagesumme in OIFs ohnehin meist unter dieser Schwelle liegt. “Mit der neuen Regelung, dass pro Halbjahr eine Summe von 30.000 Euro abgezogen werden darf, bleiben offene Immobilienfonds für fast alle Privatanleger genauso liquide wie zuvor”, betont er.

Institutionelle Anleger können dagegen nicht mehr kurzfristig große Summen abziehen. „Generell werden die OIFs durch die neuen Regeln sicherer, weil sie nicht mehr als renditestarker Tagesgeld-Ersatz für Großanleger genutzt werden. Wer Immobilien grundsätzlich für ein vernünftiges Investment hält, für den bleiben OIFs eine solide Sachanlage mit eingebautem Inflationsschutz“, so der BVI.

Tatsächlich haben längst nicht alle offenen Immobilienfonds mit Schwierigkeiten zu kämpfen. Stabile Zuflüsse verzeichnen etwa die Fonds von Deka, Rreef und Union Investment – allesamt Anbieter mit Bankenhintergrund. Die Renditen befinden sich derzeit indes im Keller. Der Gesamtmarkt der offenen Immobilien-Publikumsfonds erzielte im September 2011 nach Angaben der IPD Investment Property Databank eine Rendite von 0,1 Prozent [2]. Auf Jahressicht erzielte die Branche immerhin einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 1,3 Prozent (Stichtag 31. Oktober 2011).

Ob die Fondsklasse wieder an den früheren Renditedurchschnitt von rund fünf Prozent per annum anknüpfen kann, wird die künftige Entwicklung zeigen. “Wir blicken sehr optimistisch nach vorn”, bilanziert Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management, Frankfurt. “Die Talsohle der Immobilienmärkte ist durchschritten. Darüber hinaus hat die Assetklasse ihre Stärke über viele Jahre bewiesen. Im Schnitt lag ihre Rendite in den letzten 20 Jahren bei 4,8 Prozent”, betont sie. “Offene Immobilienfonds werden eine attraktive Anlage für den sicherheitsorientierten Privatanleger bleiben, vorausgesetzt er ist sich bewusst, dass es auch künftig zu zeitweisen Fondsschließungen kommen kann”, ist auch Sebastian überzeugt.

Seite 3: Geschlossene Immobilienfonds als Alternative [3]

Eine Möglichkeit, die indirekte Immobilienanlage mit hohen Renditechancen zu kombinieren, bieten darüber hinaus geschlossene Immobilienfonds. Sie bringen nicht selten jährliche Renditen von sechs bis acht Prozent und mehr. Noch bis zum Sommer waren Beteiligungsangebote insbesondere an inländischen Immobilien seitens der Anleger sehr gefragt. Mittlerweile hat auch hier die allgemeine Verunsicherung Einzug gehalten und die Platzierungsdynamik spürbar abgenommen [4]. Während bei OIFs weder die Zahl der Anleger noch der Objekte festgelegt ist, investieren sie in der Regel in ein oder mehrere im Voraus definierte Immobilien. “Bei der Transparenz der Objekte übertrifft der geschlossene Fonds schon jetzt den offenen Immobilienfonds. Schließlich wird das Investitionsobjekt in allen Einzelheiten, von der Flächengestaltung bis hin zu den Kosten und Mieteinnahmen genau beschrieben”, argumentiert Eric Romba, Hauptgeschäftsführer und Sprecher des VGF Verband Geschlossene Fonds, Berlin.

Der Fonds ist eine Kapitalsammelstelle, die eine feste Investitionssumme aufbringt. Er ist meist als vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft (KG) organisiert. Für den Anleger bedeutet dies, dass sein Investment eine unternehmerische Beteiligung darstellt. Er tritt der Fondsgesellschaft als Kommanditist bei und haftet in Höhe seiner Kapitaleinlage. Er wird jährlich an den Gewinnen oder Verlusten beteiligt. Die Mindestzeichnungssumme beginnt bei 10.000 Euro, viele Fonds verlangen aber auch deutlich höhere Einlagen.

Mit dieser unternehmerischen Beteiligung sind einerseits gute Renditechancen verbunden, andererseits auch ein hohes Risiko bis hin zum Totalverlust der Einlage. Geschlossene Immobilienfonds sind daher nur für Anleger geeignet, die den Verlust der Einlage schlimmstenfalls verschmerzen könnten.

Ein weiterer fundamentaler Unterschied zu den offenen Pendants: Das angelegte Kapital bleibt bis zur Abwicklung des Fonds gebunden. Der Anleger erhält lediglich die jährlichen Ausschüttungen und hat kein Recht, sein Kapital vorzeitig zu entnehmen. In der Praxis weisen klassische geschlossene Immobilienfonds meist eine Laufzeit zwischen zehn und 30 Jahren auf. Teilweise werden auch Projektentwicklungsfonds angeboten, die lediglich drei bis fünf Jahre laufen.

Seite 4: Die Eignung für den Kleinanleger [5]

Nach Einschätzung von Hochschullehrer Sebastian sind geschlossene Immobilienfonds wegen der hohen Anlagesummen und der Illiquidität für Kleinanleger nicht zu empfehlen. “Zudem ist der Anteil der weichen Kosten mit zehn bis 20 Prozent der Anlagesumme hoch. Dies muss erst wieder durch die Fondsperformance reingeholt werden”, kritisiert er. Falls der Anleger doch früher aussteigen möchte, bleibt ihm in der Regel nur der Weg über den Zweitmarkt [6]. Über verschiedene Handelsplattformen kann er seinen Fondsanteil zum Verkauf anbieten. “Dort werden Fondsanteile allerdings oft mit Abschlägen zwischen zehn und 60 Prozent gehandelt”, gibt Sebastian zu bedenken.

Kritiker geschlossener Fonds haben bisher die geringe Regulierung dieser Anlageform und ihres Vertriebs bemängelt. Doch nun stehen umfangreiche Änderungen ins Haus. Die europäische AIFM-Richtlinie sowie die Novellierung des Finanzanlagenvermittler- und Vermögensanlagenrechts bringen deutliche Änderungen für die Initiatoren, den Vertrieb und die Produktgattung geschlossene Fonds mit sich: Unter anderem sollen die Produktprospekte künftig nicht nur formell, sondern auch inhaltlich geprüft werden. Zudem werden sogenannte standardisierte Beipackzettel Pflicht, die über die Risiken der Kapitalanlage sowie über Kosten und Provisionen aufklären.

Darüber hinaus ist eine Pflicht zur jährlichen Bewertung der Fonds und Information der Anleger vorgesehen. Auch der bisher weitestgehend unbeaufsichtigte freie Vertrieb soll reguliert werden. Vermittler geschlossener Fonds müssen künftig ihre Sachkunde durch eine IHK-Prüfung nachweisen. Zudem sollen alle freien Berater und Vermittler in einem zentralen Register erfasst werden. Der Branchenverband VGF begrüßt die Regulierung grundsätzlich. “Die Gesetzesnovelle schafft einen umfassenden Rechtsrahmen für den freien Vertrieb von Kapitalanlagen und erweitert durch die Einführung des Vermögensanlagengesetzes die Anforderungen an die Teilnehmer des Marktes der geschlossenen Fonds in einem sinnvollen, sachgerechten Maß. Durch die Einstufung geschlossener Fondsanteile als Finanzinstrumente erreicht der geschlossene Fonds das Anlegerschutzniveau anderer regulierter Produkte. Für die Beratungsqualität freier Vertriebe werden neue Standards gesetzt. Der Gesetzesrahmen ist geeignet, die Professionalität und Transparenz des Marktes weiter auszubauen”, heißt es in einer Mitteilung.

Nach Auffassung von Romba stehen offene und geschlossene Immobilienfonds nicht in Konkurrenz zueinander. “Letztlich sind die beiden Anlageformen nicht vergleichbar. Beim offenen Immobilienfonds handelt es sich um einen Investmentfonds und damit ein täglich handelbares Produkt, aus dem der Anleger auch kurzfristig aussteigen kann. Der geschlossene Immobilienfonds weist eine eingeschränkte Handelbarkeit auf und ist auf einen längeren Anlagehorizont ausgerichtet, bietet im Gegenzug aber deutlich höhere Renditechancen”, fasst er zusammen.

Seite 5: Mehr Immobilie oder eher Aktie? [7]

Wer auf der Suche nach einer indirekten Immobilienanlage ist, hat nicht nur die Wahl zwischen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, auch der Aktienmarkt bietet Möglichkeiten. Sogenannte Immobilienaktien oder REITs sind Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen. In den USA wurden REITs bereits im Jahr 1960 eingeführt und bilden dort ein eigenes Börsensegment. REITs sind eine spezielle Form der Immobilienaktie, die den Unternehmen eine weitreichende Steuerbefreiung ermöglicht, wenn sie im Gegenzug 90 Prozent ihrer Erträge an die Anleger ausschütten. Durch diese stabilen Dividenden sind sie international besonders bei Investoren wie Versicherungen und Pensionsfonds beliebt.

In Deutschland wurden REITs im Jahr 2007 eingeführt, allerdings ist die erhoffte dynamische Entwicklung bisher ausgeblieben. Erst vier Gesellschaften haben sich seither in REITs umgewandelt, Alstria Office und Fair Value noch im gleichen Jahr, im Februar 2010 folgte die Hamborner REIT AG. Zuletzt ging im Sommer 2011 die Prime Office AG an die Börse und wandelte sich in einen G-REIT [8] um. Das Gros der deutschen Immobilien-AGs hat dagegen vorerst keine konkreten REIT-Pläne. Eines der Hindernisse liegt sicher darin, dass bestehende Wohnimmobilien nach dem deutschen REIT-Gesetz nicht eingebracht werden dürfen. Die Bundesregierung hat bislang nur angekündigt, diese Regelung noch einmal zu überprüfen.

Immerhin ist seit dem vergangenen Jahr Bewegung in die Kurse von deutschen REITs und Immobilienaktien gekommen, viele haben deutliche Zuwächse verbucht. Grund dafür ist neben der Erholung der hiesigen Wirtschaft auch der Aufwärtstrend an den Gewerbeimmobilienmärkten. Allerdings erwartet auch Sebastian schon aus Kapazitätsgründen keine Explosion der Nachfrage. “Die Marktkapitalisierung von deutschen REITs und Immobilienaktien ist noch zu gering. Sie machen aktuell erst rund 0,2 Prozent des deutschen Aktienmarkts aus”, erläutert er. Dabei würden gerade ausländische Investoren prinzipiell gerne in deutsche REITs investieren. “Einer der wichtigsten Gründe für die geringe Größe des börsennotierten REIT-Segments in Deutschland liegt darin, dass es eine unter deutschen Investoren relativ unbekannte Assetklasse ist”, ergänzt Olivier Elamine, CEO der Alstria Office REIT-AG, Hamburg.

Das könnte sich künftig ändern. Sebastian erwartet, dass REITs von den Turbulenzen bei den offenen Immobilienfonds profitieren werden. “Es hat sich gezeigt, dass die Fonds das Immobilienrisiko nicht eliminieren können. Da sie zudem künftig nicht mehr für kurzfristig orientierte institutionelle Investoren geeignet sind, werden sich diese verstärkt den REITs zuwenden.” Marktexperten erwarten, dass die Nachfrage nach REITs und Immobilienaktien mit den steigenden Kursen und der zunehmenden Bekanntheit des Segments steigt.

Als Aktien unterliegen REITs den Schwankungen an den Börsen. Das bringt im Vergleich mit einer reinen Immobilienanlage zusätzliche Renditechancen, aber auch Risiken durch die höhere Volatilität. Privatanleger, die nicht selbst den Markt für REITs und Immobilienaktien ständig beobachten wollen, können mit einem REITs-Fonds in das Segment investieren. “REITs- und Immobilienaktienfonds bieten eine breite Streuung der Investments über verschiedene Unternehmen und Immobilienarten”, schließt Sebastian den Kreis zu seinem Einstiegsstatement. (bk/te)

Foto: Frank Seifert