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JLL: Erholung am Büromarkt setzt sich fort

Der Flächenumsatz an den sechs größten Bürostandorten in Deutschland hat nach Angaben des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle im ersten Quartal 2011 um 1,6 Prozent zugelegt. Das Unternehmen rechnet im Jahresverlauf mit einem weiteren Anstieg.

Nach Einschätzung von JLL zeigt sich sowohl die Weltwirtschaft als auch der Erholungspfad in Deutschland nach wie vor weitestgehend intakt, die Ampeln des wirtschaftlichen Aufschwungs ständen weiterhin auf grün. Entsprechend habe sich die Nachfrage nach Büroflächen in den ersten drei Monaten des Jahres auf einem erfreulichen Niveau stabilisiert.

Für alle sechs Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) zusammen registrierte JLL einen Flächenumsatz von rund 610.000 Quadratmetern. In der regionalen Analyse wird eine große Spannweite deutlich. So schwanken die Wachstumsraten im Einjahresvergleich zwischen plus 48 Prozent in Frankfurt und minus 43 Prozent in Düsseldorf. Umsatzvolumina jeweils über 100.000 Quadratmeter erreichten Hamburg (plus 3,4 Prozent), München (plus zwölf Prozent) und insbesondere Berlin (plus 26 Prozent) deutliche Steigerungen. In Stuttgart legte das Ergebnis mit rund 37.000 Quadratmetern um fast 17 Prozent zu.

„In den sechs Immobilienhochburgen rechnen wir für 2011 mit einem Umsatzergebnis auf ähnlichem Niveau wie 2010. Der von uns prognostizierte Trend einer fortschreitenden Erholung in der Breite, also weniger Megadeals, dafür mehr Vermietungen im mittleren Bereich, beginnt sich bereits jetzt abzuzeichnen. Wir gehen von einer weiter zunehmenden Abschlussbereitschaft aus, bei der auch wieder Flächenerweiterungen konkret ins Auge gefasst werden“, so Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle Deutschland.

Da Flächenkonsolidierungen und Flächentausch laut JLL immer noch vor Expansion rangieren, habe insgesamt die Nettoabsorption im ersten Quartal 2011 mit 5.000 Quadratmetern ein leichtes Minus verzeichnet. Gleichzeitig blieb das Leerstandsvolumen gegenüber dem Vorquartal mit rund 8,5 Millionen Quadratmetern unverändert, was einer Leerstandsquote von insgesamt 10,6 Prozent entspricht.

Seite 2: Wie sich Leerstandsquote und Neubauvolumen entwicklen [1]

Während der Leerstand in Berlin, Hamburg und Düsseldorf in den vergangenen drei Monaten jeweils leicht gesunken ist (in der Hauptstadt von 9,1 auf 9,0 Prozent, in der nördlichsten Immobilienhochburg von 9,6 auf 9,4 Prozent und in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt von 13,0 auf 12,6 Prozent), legte er in Frankfurt um 40 Basispunkte auf 15,1 Prozent und in München um 20 Basispunkte auf 10,7 Prozent zu.

Außer in Düsseldorf bewegten sich die Spitzenmieten in allen Städten auf dem Niveau des vierten Quartals 2010, sodass der Spitzenmietpreisindex für alle sechs Hochburgen in diesem Zeitraum laut JLL lediglich um 0,4 Prozent gestiegen ist. Auch für den Jahresvergleich ergebe sich insgesamt nur ein leichtes Plus von einem Prozent. Allerdings markiere der aktuelle Wert den höchsten Indexstand seit Herbst 2009. „Wir befinden uns derzeit in einer Umbruchphase, einfache Zuordnungen sind sicherlich passé. Weder gibt es einen klaren Miet- noch Vermietermarkt. Die Übergänge können von Markt zu Markt und von Objekt zu Objekt differieren“, erläutert Scheunemann.

Die Zahl der Neubaufertigstellungen bewegt sich laut JLL auf niedrigem Niveau. Mit rund 108.000 Quadratmetern seien im ersten Quartal noch einmal 41 Prozent weniger Flächen in den sechs untersuchten Märkten fertiggestellt worden als vor zwölf Monaten. Die Verfügbarkeit von neuen, top- ausgestatteten Flächen vor allem in den von den Mietern besonders nachgefragten innerstädtischen Lagen, nehme damit weiter ab. JLL erwartet, dass das gesamte Neubauvolumen in 2011 bei 856.000 Quadratmetern und damit etwa 23 Prozent unter dem Fertigstellungsvolumen von 2010 liegen wird. „Da sich der Fokus der Nutzer stark auf gute Flächen in den besten Lagen richtet, es hier aber schon zu Engpässen in dem einen oder anderen Teilmarkt gekommen ist, werden Mieter bei größer werdender Einschränkung – trotz großem Angebots insgesamt – verstärkt in Projektentwicklungen anmieten und so den Neubauzyklus anregen“, erwartet Scheunemann. (bk)

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