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Logistikmarkt: Attraktive Renditen für 2011 möglich

Die Leerstandsraten im Bereich der Logistikimmobilien werden in diesem Jahr weiter sinken, da sich die Mieternachfrage nach und nach erholt und Neubauten aufgrund der knappen Finanzierungsmöglichkeiten weiter stagnieren. Ein Mietanstieg wird für die Jahre 2012 oder 2013 erwartet. Die Gesamtrenditen im Logistikbereich werden sich verbessern.

Gastkommentar: Buddy Roes, Schroder Property

Buddy Roes, Schroder Property

Die Natur des weltweiten Konjunkturaufschwungs spiegelt sich auch in den jüngsten Frachtstatistiken wider. Positiv ist zu vermelden, dass die Zahl der in Antwerpen, Hamburg und Rotterdam umgeschlagenen Container in 2010 um 14 Prozent und das Volumen des Luftverkehrs um elf Prozent gestiegen sind. Auch die Menge der auf deutschen Straßen transportierten Güter erhöhte sich in den ersten elf Monaten 2010 um fünf Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2009 (Quelle: Bundesamt für Güterverkehr).

Trotzdem liegen Container- und Straßengütervolumen immer noch um sechs Prozent unter den Rekordzahlen von 2008, während die Luftfracht um neun Prozent unter ihrem Spitzenwert von 2007 bleibt. Sollte sich der Zuwachs im Frachtverkehr nun konjunkturbedingt abschwächen, so kann das Frachtvolumen in den meisten Frachtverkehrssektoren seine früheren Spitzenwerte frühestens Ende dieses Jahres oder erst Mitte 2012 wieder erreichen.

Volumen im Frachtverkehr und BIP


Quelle: Bundesamt für Güterverkehr, Eurostat, IATA und Hafenbehörden in Antwerpen, Hamburg und Rotterdam. Dezember 2010

Der Frachtverkehr ist ein wichtiger Indikator für die Mieternachfrage im Logistikbereich und so überrascht es nicht, dass in den meisten Logistikmärkten immer noch ein erheblich hoher Leerstand bei Lagerflächen herrscht. Zwar gibt es keine verbindlichen Daten, doch die von der Researchagentur Property Market Analysis erfassten Maklerschätzungen zeigen, dass die Leerstandsraten bis Mitte 2010 in Ile de France, Italien und Skandinavien zwischen 10 und 12 Prozent lagen und in vielen mitteleuropäischen Märkten zwischen 20 und 25 Prozent. Der größte Teil dieser Spanne lässt sich durch Schwankungen bei der spekulativen Entwicklung zwischen 2007 und 2009 erklären.

Seite 2: Die Prognose von Schroder Property [1]

Wir gehen davon aus, dass die Leerstandsraten in diesem Jahr weiter sinken, da sich die Mieternachfrage nach und nach erholt und Neubauten aufgrund der knappen Finanzierungsmöglichkeiten weiter stagnieren. Diese Verbesserung dürfte es den Vermietern erlauben, ihre Anreize 2011 zu senken. „Um ein Gleichgewicht an den europäischen Logistikmärkten herzustellen, werden aber noch weitere sechs bis 18 Monate nachhaltigen Wirtschaftswachstums erforderlich sein. Wir stellen fest, dass derzeit viele Mieter die Marktlage nutzen, um eher untypische langfristige Verträge zu den heutigen Marktkonditionen abzuschließen. Im vergangenen Jahr haben wir bei Schroder Property im Logistikbereich über 240.000 Quadratmeter neuvermietet. Mit einem Mietanstieg rechnen wir in 2012 oder 2013. Aufgrund des anhaltenden Überschusses an leerstehenden älteren Lagerhäusern ist ein Anstieg der Mieten im sekundären Bereich des Marktes wahrscheinlich nicht vor Mitte des Jahrzehnts zu erwarten.

Am Investmentmarkt gibt es Anzeichen, dass die Investoren durch die relativ hohen Erträge wieder von Logistikimmobilien angezogen werden. Bis Ende 2010 lag die höchste Anfangsrendite für Logistikimmobilien im Euroraum im Durchschnitt bei 7,4 Prozent und damit 175 Basispunkte über der durchschnittlichen Bürospitzenrendite. Laut CB Richard Ellis hat sich der Gesamtwert von Industrie- und Logistiktransaktionen auf dem europäischen Kontinent von 1,9 Milliarden in den ersten neun Monaten 2009 auf 3,6 Milliarden im Vergleichszeitraum 2010 fast verdoppelt. Doch obwohl diese Liquiditätsverbesserung höchst willkommen ist, liegt der Transaktionswert immer noch bei nur rund 40 Prozent des Spitzenwerts, den der Markt 2007 und 2008 erzielte. Daher erwarten wir nicht, dass sich der allgemeine Renditerückgang zwischen 2006 und 2007 wiederholt, auch wenn die Spitzenrendite an einigen Standorten in den kommenden zwölf Monaten wahrscheinlich im begrenzten Rahmen sinken wird.

Wir gehen davon aus, dass sich auch die Gesamtrenditen verbessern. Für Spitzenobjekte im Logistikbereich gehen wir von Gesamtrenditen zwischen sieben und neun Prozent pro Jahr (von 2011 bis 2014) aus. Die besten Standorte sind unserer Ansicht nach die großen Häfen und Logistikknoten rund um die großen Verbrauchermärkte von Paris, Süddeutschland, Benelux und Norditalien. Darüber hinaus könnten sich in den kommenden Jahren die Logistikmärkte im zentraleuropäischen Raum wie beispielsweise in der Tschechischen Republik und Polen relativ gut entwickeln, sofern die neue Versorgung eingeschränkt bleibt und diese Länder weiter von umfangreichen Investitionen in Fertigung und in neue Straßen profitieren. Skeptisch eingestellt bleiben wir jedoch gegenüber den Logistikbereichen in Südeuropa und an den Standorten in Nordeuropa, die nicht in der Nähe dicht besiedelter Gebiete liegen. (te)

Der Autor Buddy Roes ist Leiter Logistics Fund Management bei der Immobilieninvestmentgesellschaft Schroder Property.

Foto: Schroder Property