Märkte in Australien, Hongkong und Tokio weniger überhitzt als China

Der australische Immobilienmarkt sollte in 2011 zu den Gewinnern unter den asiatisch-pazifischen Immobilienmärkten gehören. Das Land profitiert von starken wirtschaftlichen Verbindungen zum asiatischen Raum und Ressourcenreichtum.

Gastkommentar: Neil Turner, weltweiter Leiter Property Fund Management/Geschäftsführer Schroder Property Deutschland

Neil Turner, Schroder Property
Neil Turner, Schroder Property

Für 2011 rechnen wir mit Gesamtrenditen von zwölf bis 15 Prozent. Auf Sektorenebene bevorzugen wir die Büroimmobilienmärkte Sydney und Melbourne gegenüber den rohstofforientierten Märkten Brisbane und Perth. Letztere sind volatiler und es wird zukünftig mit einem höheren Angebot gerechnet. Für Melbourne wird ein hoher Mietzuwachs erwartet, da es für 64 Prozent des Neuangebots in den kommenden zwei Jahren bereits Vorabzusagen gibt und der Bedarf an Arbeitskräften im Markt auf breiter Front wieder gestiegen ist. Besonders stark ist der Anstieg im Segment für erstklassige Mietimmobilien, wo die Leerstände in der ersten Jahreshälfte 2010 von 10,6 Prozent auf 5,9 Prozent gesunken sind. Der Mietimmobilienmarkt in Sydney hat sich noch nicht ganz so weit erholt wie jener in Melbourne. Zwar sind die Angebotsaussichten mit 55 Prozent Vorabzusagen relativ gering, doch die Arbeitsmärkte haben sich noch nicht so schnell erholt.

Hongkong zeichnet sich durch solide strukturelle Eigenschaften aus. Dazu gehört nicht nur die Lage als Tor zu China, sondern Hongkong bietet auch niedrige Steuern, Rechtsstaatlichkeit und eine erstklassige Infrastruktur. Wirtschaft und Immobilienmarkt bleiben begünstigt, da China seine Wirtschaft nach und nach öffnet.

Für die kommenden Monate bevorzugen wir die Büro- und Einzelhandelsmärkte, da die Angebotsaussichten niedrig sind und deutlich unter dem Stand zwischen 2000 und 2009 liegen. Der Leerstand bei Büros in Innenstadtlage ist im dritten Quartal auf einen Tiefpunkt von 4,1 Prozent und damit unter den langfristigen Durchschnitt von 6,4 Prozent gesunken. Für den Büromarkt in Hongkong rechnen wir in den kommenden drei bis vier Jahren mit einem Wachstum von zehn Prozent. Es gilt zu beachten, dass der Immobilienzyklus Hongkongs in der Regel kürzer ist als in den meisten anderen entwickelten Märkten. Immobilieninvestments versprechen in Hongkong eine Rendite von acht Prozent.

Für 2011 setzen wir in Tokio auf Mietwohnungen für Nutzer mit mittlerem Einkommen, die weiterhin guten Anlagewert bieten. Im Gegensatz zum übrigen Japan profitiert Tokio von einer Tendenz zum Mietwohnen, das besonders bei jungen Berufstätigen und frisch verheirateten kinderlosen Paaren beliebt ist. Trotz der niedrigen Geburtenrate nimmt die Bevölkerung in Tokio dank eines steten Zuflusses aus den anderen Landesteilen zu. Das dürfte sich mittelfristig positiv auf die Nachfrage auswirken. In Folge der Lehman-Insolvenz ging die Entwicklungstätigkeit zurück, die mit einer nachlassenden Bereitschaft der Banken zur Entwicklungsfinanzierung einherging. Dies gepaart mit einer Änderung der Bauvorschriften im Jahr 2007, hat zu den niedrigsten Wohnungsbauzahlen seit 1994 geführt und spricht zukünftig für ein bescheidenes Angebot.

Dieser Sektor ist aus Anlegersicht besonders interessant, da die Mieten in Tokio stabiler sind als in anderen Sektoren und Anlagen in den Sektor rund neun Prozent Rendite versprechen (inklusiv Leverage). Sie sind im Verlauf des letzten Zyklus – um gerade einmal fünf Prozent zurückgegangen. Im Gegensatz dazu betrug der Rückgang bei Büros in Innenstadtlage im gleichen Zeitraum 55 Prozent. Als Kerninvestition kann dieser Sektor mit einem verhaltenen Maß an Fremdfinanzierung eine Eigenkapitalverzinsung von neun Prozent einbringen. Zwar sind die Renditeaussichten vermutlich niedriger als in China oder anderen asiatischen Immobilienmärkten. Viele von letzteren scheinen jedoch überhitzt, daher sind auch die möglichen Risiken höher. (te)

Foto: Schroder

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