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Warum wir ‘Private REITs’ brauchen

Offene und geschlossene Immobilienfonds kämpfen derzeit in Deutschland mit erheblichen Problemen. Warum es sinnvoll wäre, über alternative Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage nachzudenken.

Gastkommentar von Professor Dr. Stephan Bone-Winkel, Beos AG

Stephan Bone-Winkel, Beos

Zahlreiche offene Immobilienfonds sind geschlossen, manche davon werden sogar abgewickelt. Auch die Platzierungszahlen für geschlossene Fonds sind rückläufig. Sowohl der Verband der geschlossenen Fonds wie auch der BVI, in dem die offenen Fonds organisiert sind, planen derzeit Imagekampagnen für diese Produkte. Zweifel, ob dadurch langfristig die Absatzzahlen wieder verbessert werden, sind erlaubt.

Sinnvoller wäre es, über alternative Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage nachzudenken. International ist Deutschland mit der Dominanz offener und geschlossener Fonds einen Sonderweg gegangen, denn in anderen Ländern dominieren Real Estate Investment Trusts (REITs) als Form der indirekten Immobilienanlage. Nach einer langen und kontroversen Debatte wurden REITs in Deutschland Anfang 2007 eingeführt [1]. Seitdem sind jedoch nur wenige REITs an die Börse gegangen. Die Initiative Finanzplatz Deutschland, die seinerzeit die Einführung von REITs vorangetrieben hatte, schätzte ein Marktpotential von 122 Milliarden Euro für deutsche REITs. Tatsächlich bewegt sich die Marktkapitalisierung der G-REITs heute nur im Bereich zwischen einer und anderthalb Milliarden Euro.

Warum hat sich der international so überaus erfolgreiche REIT in Deutschland bisher nicht stärker durchgesetzt? Ein Hauptgrund ist, dass der deutsche Gesetzgeber in vielfacher Hinsicht einen Sonderweg beschritten hatte: Erstens wurden Bestands-Wohnimmobilien aus dem REIT-Gesetz herausgenommen. Zweitens, und dies ist ein mindestens ebenso folgenreicher Webfehler des deutschen REIT-Gesetzes, hat der Gesetzgeber eine Pflicht zur Börsennotierung festgeschrieben. Dies ist der Hauptgrund dafür, warum REITs in Deutschland bislang nicht erfolgreicher waren.

Zwar ist es erlaubt, Vor-REITs zu gründen, diese müssen jedoch nach Ablauf von drei Jahren, bei voller Inanspruchnahme der Verlängerungsmöglichkeiten spätestens jedoch nach fünf Jahren an die Börse gehen. Andernfalls wird nachträglich eine sehr hohe Steuerbelastung fällig, weil sie dann das Privileg aus der sogenannten Exit-Tax – die Steuerbefreiung für die Hälfte der Gewinne aus dem Verkauf von Unternehmensimmobilien an einen REIT – rückwirkend verlieren. Dies kann dazu führen, wie unlängst geschehen, dass ein Vor-REIT aus rein steuerlichen Gründen gezwungen wird, auch dann an die Börse zu gehen, wenn der Kapitalmarkt oder die Situation des Unternehmens dies eigentlich nicht nahelegen. In einem solchen Fall müssen bei einem Börsengang hohe Abschläge in Kauf genommen werden.

Seite 2: Deutscher Sonderweg mit Stolperfallen

In den meisten anderen Ländern, in denen es REITs gibt, existiert kein Zwang zur Börsennotierung. Weder im Ursprungsland der REITs, den Vereinigten Staaten, noch in anderen Ländern wie Australien und Japan, in denen der REIT ein Erfolg wurde, ist die Börsennotierung obligatorisch. In den Vereinigten Staaten gibt es sogar deutlich mehr nicht-börsennotierte als börsennotierte REITs.

In der vor einigen Jahren geführten Debatte um die Einführung des REITs hatte sich die deutsche Versicherungswirtschaft vehement gegen einen Zwang zur Börsennotierung ausgesprochen und darauf hingewiesen, dass der REIT hierzulande kaum ein attraktives Investment darstellen werde, wenn die Börsennotierung verpflichtend gemacht würde. Leider hat sich der Gesetzgeber am Schluss anders entschieden.

Mehr als vier Jahre nach Einführung der REITs in Deutschland muss jedoch festgestellt werden, dass es eindeutig ein Fehler war, einen Sonderweg zu gehen, indem die Börsennotierung zur Pflicht gemacht wurde. Deutsche private und institutionelle Investoren sehen Immobilien vor allem als stabiles Investment, das vom Auf und Ab an der Börse unabhängig sein soll. Das Interesse deutscher und ausländischer Investoren an indirekten Anlagen im deutschen Immobilienmarkt ist nach wie vor groß. Mit dem deutschen Immobilienspezialfonds gibt es auch ein gutes Produkt, das allerdings eher deutsche als ausländische Institutionelle anspricht. Für ausländische Institutionelle, aber auch für deutsche private Investoren, wäre der so genante Private REIT, wie wir ihn in zahlreichen Ländern kennen, ein attraktives Vehikel. Das REIT-Gesetz sollte dahingehend geändert werden, dass der Zwang zur Börsennotierung entfällt und eine Wahlfreiheit eingeführt wird, ob der REIT nun an der Börse notiert sein soll oder nicht.

Professor Dr. Stephan Bone-Winkel ist Vorstand der Beos AG in Berlin.

Foto: Beos