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Bundestag verabschiedet Neufassung des Mietrechts

Der Deutsche Bundestag hat in zweiter und dritter Lesung das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Der Bundesrat wird sich voraussichtlich am 1. Februar 2013 im sogenannten “zweiten Durchgang” damit beschäftigen. Das neue Recht soll unter anderem vor drastisch steigenden Wohnkosten schützen.

Das Mietrecht soll modernisiert werden, um es “aktuellen Herausforderungen anzupassen”, wie es seitens der Bundesjustizministeriums heißt. Im Kern geht es um vier Punkte:

1. Energiesparende und klimafreundliche Modernisierungen sollen erleichtert werden. Das Gesetz soll klarer als bisher regln, welche Modernisierungen zur Energieeinsparung und zum Klimaschutz zulässig sind, und unter welchen Voraussetzungen sie zu einer Mieterhöhung berechtigen. Der Mieter muss demnach nur für Maßnahmen bezahlen, die Endenergie einsparen und damit auch regelmäßig die Heizkosten senken.

2 Der Schutz von Mieterinnen und Mietern bei der Umwandlung von Miethäusern in Eigentumswohnungen (Unterbindung des “Münchener Modells”) und gegen Preissprünge bei Mieterhöhungen soll verbessert werden.  So soll der Kündigungsschutz künftig bereits dann gelten, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mietgebäude erwirbt, also bereits vor Aufteilung des Gebäudes in Wohneigentum. Damit werde eine Umgehung des Kündigungsschutzes verhindert. Zudem soll in Paragraf 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt werden, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken können. Damit sollen insbesondere alteingesessene Mieterinnen und Mieter in Ballungsgebieten vor großen Preissprüngen geschützt werden.

3. Das Contracting, das heißt die gewerbliche Wärmelieferung, wird geregelt. Die Umlage der Contracting-Kosten auf den Mieter ist demnach nur noch zulässig, wenn durch das Contracting Energie gespart wird und die Kosten für den Mieter nicht steigen. Das soll anhand eines Kostenvergleichs auf Grundlage des Energieverbrauchs des Gebäudes der letzten drei Jahre vor Umstellung ermittelt werden. Bislang war eine Umstellung und Umlage der Kosten in vielen Fällen auch dann möglich, wenn die Kosten für die Mieter erheblich gestiegen sind. Zugleich soll der Vermieter einen rechtssicheren Anspruch auf Umstellung und Umlage der Kosten erhalten, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere die Kostenneutralität. Dieser Anspruch fehlte bislang insbesondere dann, wenn sehr alte Mietverträge entsprechende Vertragsklauseln nicht enthielten. Außerdem muss die Umstellung drei Monate vorher angekündigt werden.

4. Gegen “Mietnomaden” kann wirksam vorgegangen werden. Räumungssachen sind demnach künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier sei eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sollen Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen sein: Sie seien vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

Zahlt der Mieter auch nach Erhebung der Räumungsklage grundlos die laufenden Nutzungsentgelte nicht, kann er vom Gericht verpflichtet werden, für diese Entgelte Sicherheit zu leisten. Dies soll vorbeugend gegen die Verschleppung von Räumungsprozessen mit haltlosen Einwänden wirken. Leistet er die Sicherheit nicht, so könne der Vermieter einen Räumungstitel im Eilverfahren erhalten.

Die “Berliner Räumung” wird ausdrücklich geregelt: Sie funktioniert insbesondere ohne die gegebenenfalls aufwändige und teure Einschaltung eines Speditionsunternehmens. Das könne dem Vermieter Zeit und Geld ersparen, wenn es zur Einschaltung eines Gerichtsvollziehers kommen muss. Taucht im Räumungstermin ein angeblicher Mitbewohner auf, gegen den kein Räumungstitel vorliegt, so kann der Vermieter zügig einen ergänzenden Titel gegen diesen Nutzer der Wohnung im Wege der einstweiligen Verfügung beantragen. Das erspare einen neuen Prozess.

Grundsätzlich, so das Bundesjustizimisterium, soll der soziale Charakter des Mietrechts soll hierbei gewahrt bleiben. Das Gesetz könnte im nach dem zweiten Durchgang theoretisch im Frühjahr 2013 in Kraft treten.

Die Opposition kritisierte unterdessen das geplante neue Mietrecht als “völlig unzureichend” und “einseitig pro Vermieter”. (te)

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