Eine Lösung der Staatsschuldenkrise in der Eurozone würde den europäischen Immobiliensektor ohne Zweifel beflügeln. Der Sektor wird derzeit bei einer Dividendenrendite von fünf Prozent mit einem Abschlag von durchschnittlich 25 Prozent auf den Nettovermögenswert gehandelt. Unseren konservativen Berechnungen des Nettovermögenswerts liegen folgende Annahmen zugrunde: kein Mietwachstum in den nächsten zwei Jahren, keine Konjunkturerholung und keine Wertschöpfung für Entwicklungen oder Modernisierungen. Da unsere bevorzugten Unternehmen eine Leerstandsquote von vier bis fünf Prozent aufweisen, rechnen wir nicht mit einem Mietrückgang, aber auch nicht mit einem Wachstum. Außerdem mangelt es derzeit an attraktiven Transaktionen und voll vermietete Gebäude sind teuer. Wir prognostizieren eine Jahresrendite von bis zu 20 Prozent für europäische Immobilienwertpapiere, da die überverkauften Titel an Boden gewinnen dürften.
Asien: China und Hongkong voraussichtlich auf Erholungskurs
Niedrige Volumina und Leerverkäufe haben die Preisrückgänge 2011 weltweit verstärkt, wobei der Druck in Hongkong und China besonders groß war. Der durchschnittliche Fremdkapitalanteil asiatischer Immobiliengesellschaften ist um rund 20 Prozent niedriger als bei ihren Pendants in Europa und den USA, während die Aktienkurse der Immobilientitel im Schnitt mit einem Abschlag von 50 Prozent auf den Nettovermögenswert notieren. Das Missverhältnis zwischen den Aktienkursen und den Fundamentaldaten der Immobiliengesellschaften ist trotz des soliden Wirtschaftswachstums so groß wie im Jahr 2008. Vorausgesetzt, dass die makroökonomischen Probleme gelöst werden, halten wir eine deutliche Erholung und damit eine Neubewertung auf ein angemesseneres Niveau für möglich. Die jüngsten Maßnahmen der chinesischen Behörden signalisieren eine Lockerung der restriktiven Politik in China und stützen unsere positive Einschätzung. Zwar erwarten wir keine Kurssprünge um 100 Prozent wie im Jahr 2008, die Wahrscheinlichkeit einer deutlichen Kurserholung ist jedoch groß.
Obwohl das Aufwärtspotenzial am US-Markt beschränkt ist, dienen US-REITs derzeit als sicherer Hafen und bieten solide Einkommen. Ausgehend von einer Dividendenrendite von vier Prozent und einem Kapitalwachstum von vier bis sechs Prozent erwarten wir im laufenden Jahr eine Rendite von acht bis zehn Prozent.
Fazit: Die Angst vor einem Zusammenbruch der Eurozone war 2011 maßgeblich für die Schwäche bei Immobilientiteln verantwortlich. Eine weitere Zuspitzung der Schuldenkrise und ein Vertrauensverlust der Banken untereinander würden uns zurück in die Lage von 2008 versetzen. Effiziente Maßnahmen zur Rettung der europäischen Währungsunion und Vermeidung eines Rückfalls in eine womöglich tiefe Rezession sind unabdingbar, denn ein Scheitern würde gravierende Auswirkungen auf die Weltwirtschaft haben. Das größte Risiko für unsere Prognosen ist daher, dass sich die Situation weiter verschlechtert, bevor eine Erholung einsetzt.
Jim Rehlaender ist Manager des Schroder ISF Global Property Securities
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