Nach Ansicht der Catella Property Group Deutschland werden „erneut gerade Kleinanleger zum Erwerb von Eigentumswohnungen animiert“ und die Preise galoppierten davon. „Vergessen sind scheinbar Bauherrenmodell, Sonder-Afa und andere Gelegenheiten, bei denen gerade kleine Anleger viel Geld verloren haben. Die Politik will per AIFM kleine Anleger vor Fonds schützen, forciert aber den Kauf von ETWs. Die zu geringe Eigentumsquote wird beklagt, aber es wird übersehen, dass die teuren ETWs überwiegend an kleine Kapitalanleger gehen“, beklagt das Immobilienhaus.
Das Catella-Statement weiter: „Ein hoher Einstandspreis setzt hohe Mietpreise voraus – doch wer soll die Luxus-Wohnungen alle mieten? Leerstand und/oder rückläufige Mieterträge sind vorprogrammiert. Banken finanzieren Neubau-ETWs besonders gerne und mit hohem Auslauf – lässt sich der Kapitaldienst wirklich langfristig aus den Mieten tragen? Dann zieht das Betongold den Kleinanleger unter Wasser.“
Die politische Forderung nach mehr gefördertem Wohnungsbau verschleiere den tatsächlich viel wichtigeren Bedarf für die Mittelschicht. Die teuren Neubauwohnungen seien für mittlere Haushaltseinkommen unerschwinglich und die Bestandsmieten stiegen ebenfalls beständig. Energetische Sanierung stehe im Zielkonflikt mit der Mietpreisentwicklung. Investoren wie Politik sollten die größte Zielgruppe der Mieter nicht außer Acht lassen. Catella selbst kündigt für 2013 dazu ein Programm an, dass mindestens 1.000 neue Wohneinheiten für dieses Segment schaffen soll.
Außer den Mietern seien alle anderen Marktteilnehmer (Eigentümer, Banken, Bauträger, Fonds, etc.) Teil einer überschaubaren Community. Nur bei den Mietern müsse man sich ständig auf neue Leute einstellen anstatt eingefahrene Gleise nutzen zu können. Zudem „bearbeiteten“ sie Immobilien nur „nebenbei“ und verhielten sich deshalb scheinbar so unberechenbar. Für Bauträger oder verkaufswillige Eigentümer ist der Mieter nach Interpretation von Catella nur Mittel zum Zweck. Es träfen kurzfristige Interessen (Mietvertrag abschließen) auf nachhaltige betriebliche Nutzung.
Der Mieter könne seinen Geschäftsverlauf kaum über viele Jahre voraussehen. Der Vermieter hingegen wolle von ihm aber möglichst einen Zehnjahresvertrag ohne Flexibilität. Die Immobilie bestimme die betriebliche Nutzung – doch eigentlich sollte die Immobilie als Betriebsmittel dem Nutzer dienen. Auf den Immobilienmessen sei die Community zumeist unter sich – die Mieter fehlten (Retail ist teilweise eine Ausnahme), aber Büronutzer oder gar Wohnungsmieter hätten dort keine Stimme.
Aus diesen Gründen würden nach wie vor lange Laufzeiten als Qualitätsmerkmal von Angeboten angesehen. Dabei ist die Laufzeit kein Gütesiegel und schützt nicht vor notwendiger Nachvermietung oder der aktiven Auseinandersetzung mit den Mietern. Coca Cola beispielsweise habe den Auszug aus dem eben erst erstellten Büro in Ratingen angekündigt, die Laufzeit des Mietvertrages habe dies nicht verhindert.
Umgekehrt lassen sich nach Meinung von Catella gute Investmentprodukte im Zusammenspiel mit den Mietern generieren. Reduzierte Fluktuationsraten sparten viel Geld, und Flexibilität honorierten Nutzer mit höheren Mieten. Wer seinen Mietern die Immobilie als Produktionsmittel anbietet, gewinne Stabilität und Rendite.
In 2012 sei deutlich geworden, dass Partnermodelle von institutionellen Investoren mit Beratern und Entwicklern neue Chancen eröffneten und neue „Core“-Produkte entstehen ließen. (te)
Foto: Shutterstock
