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KfW-Fördermittel: Zuschuss vom Staat

KfW-Fördermittel können die Kosten einer Immobilienfinanzierung für eine energetisch sanierte Immobilie durch günstige Zinsen erheblich senken. Auch für Denkmalschutzobjekte und für altersgerechten Umbau gibt es spezielle Förderprogramme.

Nikolaus Ziegert, Geschäftsführer Ziegert-Bank- und Immobilienconsulting GmbH

Kein Zweifel: Eine Immobilieninvestition muss sich auch ohne vergünstigte Zinsen, Tilgungszuschüsse oder Steuervorteile rechnen. Das schmälert die Bedeutung von Finanzierungsvorteilen jedoch keineswegs.

Im Gegenteil: Oft bestimmen die finanziellen Investitionsanreize darüber, welche Immobilien im Wettbewerb mit konkurrierenden Angeboten am besten abschneiden. Anleger sollten daher vor dem Kauf sondieren, was für Finanzierungsvorteile es gibt.

Weithin bekannt, aber vielfach unterschätzt werden dabei vor allem die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW. Die bundeseigene Bank vergibt zinsvergünstigte Kredite und Tilgungszuschüsse für die Finanzierung von energieeffizienten Neubauten sowie für die Sanierung von Bestandsimmobilien einschließlich von denkmalgeschützten Immobilien [1], und zwar nicht nur an Bauherren, sondern auch an Ersterwerber.

Das heißt: Wer heute beispielsweise eine sanierte Altbauwohnung von einem Bauträger kauft, kann oftmals zinsvergünstigte Darlehen erhalten, während der Käufer einer unsanierten – aber dafür in der Regel preisgünstigeren Wohnung – ohne diesen Vorteil kalkulieren muss.

Förderung im Bestand

Art und Höhe der KfW-Fördermittel bemessen sich dabei üblicherweise nach den Regeln des Programms 151 „Effizient Sanieren“. Diese legen fest, dass beispielsweise für die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, für die Erneuerung der Fenster und Außentüren von beheizten Räumen sowie für die Erneuerung beziehungsweise den Einbau von Heizungs- und Lüftungsanlagen zinsvergünstigte Darlehen bewilligt werden.

Voraussetzung ist, dass die Arbeiten von einem Fachunternehmen des Bauhandwerks ausgeführt werden und die technischen Mindestanforderungen erfüllen. Außerdem ist darauf zu achten, dass die einzelnen Maßnahmen im Kaufvertrag aufgeführt sind.

Sind diese Bedingungen erfüllt, winken den Darlehensnehmern bis zu einem Volumen von 75.000 Euro je Wohnung Konditionen, wie sie am freien Markt wohl niemals geboten werden können. Der jährliche Effektivzins für die nach dem Programm 151 vergebenen Kredite liegt bei zehnjähriger Zinsbindung (abhängig von der durchleitenden Bank) derzeit zwischen 0,7 und 1,3 Prozent und damit deutlich unter der Inflationsrate. Ein weiteres Plus ist die einjährig kostenfreie Bereitstellung.

Seite zwei: KfW-Fördermittel: Tilgungszuschuss nutzen [2]

Im Gegensatz zu konventionellen Krediten müssen für KfW-Darlehen bis zwölf Monate keine Zinsen gezahlt werden, wenn das Geld in diesem Zeitraum noch nicht beansprucht wird. Das ist insbesondere bei Bauträgerprojekten ein großer Vorzug, denn erfahrungsgemäß gehen viele Vorhaben leicht verzögert an den Start. Außerdem wird ein Bauträger in der Regel nach Baufortschritt bezahlt, sodass es immer einige Zeit dauert, bis die ganze Summe benötigt wird. Auch in diesem Fall werden für die noch nicht beanspruchten Teilbeträge der KfW-Darlehen keine Zinsen fällig.

Tilgungszuschuss nutzen

Bares Geld sparen die Nutzer des Programms 151 auch, nachdem die Baumaßnahmen abgeschlossen sind. Denn die KfW gewährt einen Tilgungszuschuss. Dessen Höhe richtet sich danach, welche Energiewerte die jeweilige Immobilie nach der Sanierung bezogen auf die jeweils aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) erreicht, wobei die besonderen Gegebenheiten einer Altbausanierung beim Programm 151 explizit berücksichtigt werden.

Das bedeutet: Einen Tilgungszuschuss gibt es auch dann, wenn die Energiewerte des sanierten Altbaus die Richtwerte für einen Neubau leicht überscheiten. So werden bei einem so genannten KfW-Effizienzhaus 115 immerhin 2,5 Prozent der Darlehenssumme erlassen. Ein sanierter Altbau, der 115 Prozent des Energieverbrauchs eines gleichwertigen Neubaus aufweist, wird somit mit bis zu 1.875 Euro bezuschusst.

Bei einem KfW-Effizienzhaus 100 liegt der Tilgungszuschuss schon bei fünf Prozent (bis 3.750 Euro) und in der Spitze werden bei einem KfW-Effizienzhaus 55 sogar 12,5 Prozent der Darlehenssumme oder maximal 9.375 Euro erlassen.

KfW-Fördermittel: Kaum Hindernisse

Wer in den Genuss dieser Förderung gelangen will, muss natürlich einige Hürden überwinden. Diese sind jedoch längst nicht so hoch, wie viele Anleger meinen. Bei der Antragsstellung können sich potenzielle Kreditnehmer beispielsweise von ihrer Hausbank unterstützen lassen. Denn die KfW vergibt ihre Darlehen nicht direkt, sondern greift bewusst auf die Ressourcen anderer Institute zurück.

Deren Leistungen wiederum werden bei größeren Wohnungsanbietern sukzessive von internen Finanzierungsexperten übernommen. Im Idealfall suchen die internen Berater aus der Vielzahl der möglichen Offerten das zu Kunde und Objekt am besten passende Kreditangebot heraus und kümmern sich um die den Basiskredit ergänzende KfW-Finanzierung. Der Kunde muss dann nur noch die erforderlichen Angaben zu Bonität und zu Sicherheiten beibringen.

Die wichtigste Pflicht der Darlehensnehmer besteht anschließend darin, der KfW innerhalb von neun Monaten nach der Auszahlung die ordnungsgemäße Verwendung der Gelder nachzuweisen. Die KfW besteht dabei auf einer von einem Sachverständigen unterschriebenen „Bestätigung über die antragsgemäße Durchführung der Maßnahmen“, die die Bank auf ihren Internetseiten zum Download zur Verfügung stellt.

Seite drei: Nachhaltigkeit zahlt sich aus [3]

Diese Bestätigung wird der KfW über die jeweilige Finanzierungsabteilung beziehungsweise über die Hausbank zugestellt – das war’s.

Im Ergebnis sinken die Immobilienfinanzierung [4]skosten für die Investition beträchtlich. Ein Beispiel: Für eine sanierte Bestandswohnung zum Kaufpreis von 220.000 Euro ergibt sich ein effektiver Mischzins von 2,52 Prozent und eine monatliche Rate von 733,98 Euro.

Zum Vergleich: Bei einem um einen Prozentpunkt höheren Zinssatz (3,49 Prozent Sollzins) steigt die monatliche Rate um 183,33 Euro. Das bedeutet Mehrausgaben von 20.900 Euro in zehn Jahren. Der Darlehensnehmer und Käufer erhält in dem gewählten Beispiel zudem einen Tilgungszuschuss von 7,5 Prozent.

Das Programm 151 ist längst nicht die einzige Möglichkeit, die energetische Sanierung und den Erwerb von Altbauten über die KfW günstig zu finanzieren. Eine andere Variante ist das Programm 430, bei dem statt eines vergünstigten Darlehens ein direkter Zuschuss gewährt wird.

Je nach erreichtem KfW-Effizienzhaus-Standard beträgt der Zuschuss bis zu 15.000 Euro pro Wohnung, wobei je Erwerber maximal zwei Wohneinheiten berücksichtigt werden. Eine Kombination beider Programme wird von der KfW ausdrücklich ausgeschlossen. Wird eine Wohnung jedoch nicht nur unter energetischen Aspekten saniert, sondern auch altersgerecht umgebaut, kann zusätzlich auf die Mittel des KfW-Programms 159 zurückgegriffen werden. Mit den jeweiligen Darlehen kann dann zinsgünstig barrierefreier Wohnraum finanziert werden.

KfW-Fördermittel: Nachhaltigkeit zahlt sich aus

Wer sich mit Altbauten auskennt, weiß jedoch, dass sich vieles, was wünschenswert ist, nicht umsetzen lässt. Ein außenliegender Lift endet etwa häufig auf dem Halbstock, sodass Barrierefreiheit nicht erreicht werden kann. Umgekehrt ist vieles, was machbar erscheint, am Ende gar nicht wünschenswert.

Denn natürlich kann man bei einer nicht denkmalgeschützten Gründerzeitfassade auch den Stuck abschlagen, die Außenwand anschließend dick von außen dämmen und dann neuen Stuck wieder ankleben. Nur ist die ursprüngliche Fassade in der Regel deutlich schöner als das neue Imitat.

So kann es unter Umständen sinnvoll sein, sich mit einem etwas niedrigeren KfW-Standard zufrieden zu geben. Andererseits gilt: Je niedriger der Energieverbrauch einer Wohnung ist, desto größer ist der Spielraum bei der Kaltmiete.

Autor Nikolaus Ziegert ist Geschäftsführer der Ziegert-Bank- und Immobilienconsulting GmbH