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Mietrecht: Fallstricke umgehen

Mietrecht: Die Sachwertinvestition in Wohnimmobilien erfreut sich aktuell wachsender Beliebtheit. Doch mit der Vermietung des Anlageobjekts allein ist es noch nicht getan. Ein Überblick über wichtige Punkte beim gültigen Mietrecht.

Autor Ulrich Nastold ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR

Immobilien sind in diesen turbulenten Zeiten wieder gefragte Sachwerte. Dies gilt insbesondere auch für Wohnimmobilien, obwohl deren Rendite häufig hinter den Renditen von Büro- oder anderen Gewerbeimmobilien zurückbleibt.

Wenn es aber für Anleihen von Emittenten guter Bonität eine Verzinsung gibt, die gegen Null tendiert, reichen auch niedrige Renditen bei einer zu Anlagezwecken erworbenen Eigentumswohnung aus, zumal diese meist zu einem Großteil fremdfinanziert wird und die Schulden bei wieder steigender Inflation gleichsam mit entwertet werden.

Die historisch niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen bieten einen zusätzlichen Anreiz, sich gerade jetzt näher mit dem Erwerb von Wohnimmobilien zu beschäftigen. Natürlich gibt es wie bei jeder Anlageform auch bei der Neuvermietung oder dem Einstieg in bestehende Mietverhältnisse Risiken, die es zu beachten gilt. Ein Überblick über geltendes Mietrecht.

Mietrecht: Kauf bricht nicht Miete

Wer eine vermietete Bestandsimmobilie erwirbt, tritt nach dem Mietrecht als neuer Eigentümer in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Mietvertrages ein. Ein Anspruch auf Neuabschluss des Vertrages besteht nicht. Der Käufer einer Wohnung sollte deshalb den Mietvertrag im Vorfeld eines Kaufs rechtzeitig überprüfen oder bei Bedarf prüfen lassen.

Hierbei geht es um Fragen wie:

– Von wann stammt der Mietvertrag?
– Hat der Mieter eine Mietsicherheit geleistet?
– Stimmt die im Mietvertrag angegebene Mietfläche mit den Angaben in der Teilungserklärung und den WEG-Abrechnungen überein?
– Ist eine Bruttomiete vereinbart oder zahlt der Mieter neben der Grundmiete Nebenkostenvorauszahlungen?
– Sind bei Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen die umlagefähigen Betriebskosten auch tatsächlich alle umgelegt oder gibt es Ausnahmen? Besteht eine Staffelmietvereinbarung beziehungsweise wann wurde zuletzt die Miete angepasst?
– Zahlt der Mieter immer pünktlich oder gibt es Mietrückstände?
– Beruft sich der Mieter auf ein Recht, die Miete zu mindern?
– Sind Baumaßnahmen geplant, für die es einer Zustimmung des Mieters bedarf?

Seite zwei: Starre Fristenklauseln unwirksam [1]

Dies sind einige relevante Fragen, die für das künftige Miteinander von neuem Eigentümer und seinem Mieter von Bedeutung sind. So haftet beispielsweise ein neuer Eigentümer für die Rückzahlung einer Barkaution, die der Mieter an den früheren Eigentümer geleistet hat, selbst wenn er sie bei Übernahme der Wohnung nicht vom alten Vermieter erhalten hat. Bei Flächenabweichungen drohen jedenfalls bei einer Flächenunterschreitung von mehr als zehn Prozent Rückforderungsansprüche des Mieters.

Starre Fristenklauseln unwirksam

Obwohl die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der sogenannten starren Fristenregelungen im Mietvertrag bereits im Jahr 2004 begann und der Bundesgerichtshof (BGH) in den Jahren bis heute die Grundsätze noch näher konkretisierte, gibt es vor allem in älteren Mietverträgen noch etliche unwirksame Klauseln.

Spätestens bei Ende eines Mietverhältnisses kommt es dann zum Schwur, wenn sich der Mieter weigert, die abgewohnte, aber ansonsten unbeschädigte Wohnung zu renovieren.

Es geht allerdings keineswegs nur um Klauseln, die die Pflicht zur laufenden Durchführung solcher Schönheitsreparaturen in einem bestehenden Mietverhältnis beinhalten, sondern ebenso um sogenannte Endrenovierungsklauseln (wie beispielsweise die Klausel: „der Mieter ist zur Rückgabe der Wohnung in einwandfrei renoviertem Zustand verpflichtet“), etwaige Farbwahlklauseln (hier lautet eine typische und von der Rechtsprechung für unwirksam erklärte Klausel zum Beispiel: „die Rückgabe der Mietsache muss in der Farbe Weiß erfolgen“) oder eine fehlende Selbstvornahmeklausel (der Mietvertrag schreibt dann sinngemäß vor, dass „die Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb durchzuführen sind“).

Einem Mieter muss es nämlich stets ermöglicht werden, Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen. Es kommt nur darauf, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden, nicht zwingend durch einen Fachbetrieb.

Diese soeben kurz vorgestellten Klauseln sind in Formularverträgen stets unwirksam, während bei individuell ausgehandelten Verträgen, die in der Praxis freilich die seltene Ausnahme bilden, andere und für den Vermieter günstigere Regelungen vereinbart werden können.

Mietrecht: Unwirksamkeit mietvertraglicher Klauseln ärgerlich

Für den Vermieter ist die Unwirksamkeit mietvertraglicher Klauseln mehrfach ärgerlich. Er droht sowohl Rechtstreitigkeiten zu verlieren, vor allem aber schuldet er dann selbst die Durchführung der Arbeiten, die vergeblich auf den Mieter verlagert werden sollten.

Seite drei: Mietrecht: Unklarheiten treffen Vermieter [2]

Und gegenüber Mietern, die in Unkenntnis der Unwirksamkeit eigene Aufwändungen hatten, wird bei rechtzeitiger Geltendmachung eines Erstattungsanspruchs in unverjährter Zeit sogar die Rückzahlung solcher Aufwändungen geschuldet.

Auch etwaige Unklarheiten in mietvertraglichen Regelungen gehen regelmäßig zu Lasten des Vermieters. Entstehen Belastungen aus Nebenkosten erst nach Mietvertragsabschluss, bedarf deren Umlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung.

Durch eine „Mehrbelastungsklausel“, die Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dürfen neu entstehende Nebenkosten umgelegt werden, vorausgesetzt sie sind vom Grundsatz her umlagefähig. Bei einer Fremdenverkehrsabgabe handelt es sich beispielsweise nicht um Betriebskosten im Sinn der Betriebskostenverordnung, sondern um einen öffentlichen Beitrag in Gestalt einer Dauerabgabe.

Mietrecht: Unklarheiten treffen Vermieter

Sollen im Mietvertrag die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, können diese entweder im Vertrag selbst namentlich benannt werden oder es kann auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) Bezug genommen werden.

Sie zählt Art und Umfang der Betriebskosten auf und sollte im Fall der Bezugnahme dem Mietvertrag unbedingt als Anlage beigefügt werden. Die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinn des Paragrafen 2 Nummer 17 BetrKV (früher: Nr. 17 der Anlage 3 zu Paragraf 27 der II.BV), die von Anfang an oder gegebenenfalls später vom Mieter zu bezahlen sein sollen, müssen jedoch im Vertrag selbst ausdrücklich benannt werden.

Bei Abrechnungen drohen sich ohnehin immer wieder Fehler einzuschleichen, die dann eine Abrechnung angreifbar machen. Die Umlage von Betriebskosten und die Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen ist heute der Regelfall. In manchen Regionen, vor allem West-Berlin, gibt es aber in Bestandsverträgen noch immer die Bruttomiete oder die Vereinbarungen von Betriebskostenpauschalen.