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Erfolgsrezept der Big Four

Nach der Abwicklungswelle offener Immobilienfonds, darunter auch die zwei Branchengrößen SEB Immoinvest und CS Euroreal [1], stellt sich die Frage nach dem Erfolgsrezept der verbleibenden Big Four.

Text: Barbara Kösling

Nachdem seit Ende 2010 insgesamt neun offene Immobilien-Publikumsfonds abgewickelt wurden, bestimmen im Wesentlichen die “Big Four”-Gesellschaften den Markt: die Deutsche-Bank-Tochter RREEF, Union Investment, Commerz Real sowie Deka/Westinvest, die insgesamt acht Immobilienfonds für Kleinanleger anbieten. Als einer der Hauptgründe für ihre Stabilität gilt die Anbindung an große Banken und Sparkassen. Auf diese Weise können die Fondsanbieter auf einen leistungsfähigen und erprobten Vertriebskanal zurückgreifen.

Fokus auf Privatanleger

Ein weiterer Grund, warum die großen Vier sich gut behaupten konnten: Sie haben frühzeitig eine Trennung zwischen institutionellen und privaten Anlegern vorgenommen. Dies trug wesentlich zur Stabilität bei. Denn diejenigen Fonds, die abgewickelt werden, gerieten zu einem wesentlichen Teil durch die abrupten Mittelabzüge institutioneller Investoren in Liquiditätsnöte.

„Wir haben immer eine deutliche Trennung zwischen Fonds für Privatanleger und solchen für institutionelle Anleger vorgenommen. Das ist bei offenen Immobilienfonds von essenzieller Bedeutung, weil das Recht zur täglichen Rückgabe der Anteilsscheine nur funktioniert, wenn es nicht von wenigen Großanlegern gleichzeitig ausgeübt wird und dadurch die im Fonds vorhandene Liquidität innerhalb von Tagen aufgebraucht werden kann. Genau das haben die jetzt geschlossenen beziehungsweise abwickelnden Fonds 2008 in der Finanzkrise erlebt“, betont Kutscher.

In den Retail-Fonds von Union Investment seien dagegen Hundertausende Privatanleger mit eher kleineren Beträgen investiert. Die gleiche Strategie verfolgt Deka. „In unseren Publikumsfonds befinden sich zu über 90 Prozent Privatanleger“, betont Knapmeyer.

Große, gut diversifizierte Portfolios, hauptsächlich Privatanleger mit kleinen und mittleren Beträgen – dies hat den großen Vier auch in der Krise der OIFs guten hohen Zulauf beschert. „Bei offenen Immobilienfonds kann man schon lange nicht mehr von einer einheitlichen Anlageklasse sprechen. Die Gespräche mit unseren Vertriebspartnern, den Sparkassen, zeigen, dass langfristig orientierte Privatanleger richtig konstruierten offenen Immobilienfonds das Vertrauen schenken“, sagt Knapmeyer.

Seite zwei: Konsequenzen der Abwicklung von neun Publikumsfonds [2]

Bis jetzt ist das Konzept aufgegangen, die verbliebenen großen offenen Immobilienfonds treten regelmäßig als Käufer an den deutschen und europäischen Immobilienmärkten auf. Welchen Einfluss hat jedoch die Abwicklung von neun Publikumsfonds auf die Immobilienmärkte? Diese Fonds sind gezwungen, ihre Objektportfolios so schnell wie möglich zu veräußern.

Claus P. Thomas, European Director bei LaSalle Investment Management, weist darauf hin, dass die OIFs in der Vergangenheit in der Regel ein typisches Anlageprofil hatten: „Meist handelt es sich um Büroobjekte in den guten Lagen der Metropolen. Für solche Objekte besteht auch heute ein großer Bedarf, diesmal allerdings überwiegend bei institutionellen Investoren.“

Das Angebot treffe durchaus auf eine rege Nachfrage, insbesondere wenn es sich um Objektvolumina von bis zu 100 Millionen Euro handele. Auch Deals zwischen offenen Immobilienfonds wurden in jüngerer Zeit verstärkt registriert. So übernahm etwa Deka für rund 140 Millionen Euro Mitte Mai das Büroobjekt „Vinoly“ in Amsterdam vom CS Euroreal.

Diskussion um Verkehrswerte

Schwieriger ist es laut Thomas bei größeren Immobilien. „Bei Einzelgrößen von über 100 Millionen Euro – und davon hatten die größeren Fonds ja auch einiges im Bestand – könnte es problematischer werden, da dort die Anzahl der potenziellen Nachfrager zwangsläufig deutlich weniger wird“, erläutert er.

Und wenn die Objekte erstmal ein Volumen von über 500 Millionen Euro erreicht hätten, gebe es weltweit vielleicht eine Hand voll möglicher Investoren. Ob beim Verkauf auch kleinerer Objekte mindestens der Verkehrswert erzielt werde, ist laut Thomas nicht sicher. „Wenn wirklich verkauft werden muss, dann geht das eben nur zu aktuellen Marktpreisen. Diese können durchaus unter den aktuellen Buchwerten der Objekte, die momentan bei den einzelnen Fonds geführt werden, liegen.“

Archner sieht dies nicht als kritisch an. „Abweichungen von Preis und Wert sind völlig normal“, betont er. Bei einem Bieterverfahren würden sich die Angebotspreise professioneller Investoren stets in einer gewissen Spanne bewegen und eine Marktwertermittlung könne nicht genauer sein als der Markt selbst.

„Der BIIS fordert deshalb seit Jahren, dass Verkäufe von fünf bis zehn Prozent unterhalb des Verkehrswertes nicht erst im Abwicklungsstadium zulässig sein sollten“, erklärt er. Durch das Verbot von Verkäufen unter Verkehrswert im Normalbetrieb eines Fonds werde eine falsche Erwartungshaltung geschürt.

Welche Ergebnisse die Fonds in Abwicklung bei ihren Portfolioverkäufen erzielen, bleibt daher abzuwarten, zumal meist weitere Gebühren und Kosten anfallen. Grundsätzlich geht Archner aber davon aus, dass die Bewertungen der verbliebenen OIFs derzeit weitgehend marktgerecht sind. „Ich würde die Aussage wagen, dass die verbliebenen offenen Fonds mit ihrer Bestandsbewertung aktuell eher sehr konservativ im Markt liegen“, schätzt er.

Wichtig: Gute Rahmendaten an vielen Märkten und eine hohe Nachfrage

Gute Rahmendaten an vielen Märkten und eine hohe Nachfrage nach Immobilieninvestitionen bieten im Prinzip gute Voraussetzungen für stabile und wieder anziehende Renditen bei den offenen Immobilienfonds. Neue Regeln, die Anfang 2013 in Kraft treten, sollen zudem die Assetklasse stabilisieren und Fondsabwicklungen künftig vermeiden.

Seite drei: Neue Spielregeln zur Stabilisierung der Assetklasse [3]

Das sogenannte Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) sieht dazu Fristen für Mittelabzüge vor. Anleger können ihre Fondsanteile künftig nur mit einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist zurückgeben. Für Neuanlagen ist zudem eine Haltefrist von zwei Jahren vorgesehen. Damit werden die OIFs zu einem Investment, bei dem sich die Anleger für mindestens zwei Jahre binden müssen.

„Eine Geldanlage in offene Immobilienfonds [4] ist zur Diversifikation des Anlageportfolios nur dann sinnvoll, wenn Restriktionen wie eine eingeschränkte Handelbarkeit und ein eingeschränktes Handelsvolumen zum Anlegerprofil passen“, kommentiert MLP-Mann Trefz die neuen Regeln.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme, die sicherstellen soll, dass die offenen Immobilienfonds für Kleinanleger kurzfristig verfügbar bleiben: Unabhängig von den beschlossenen Fristen darf jeder private Anleger pro Halbjahr bis zu 30.000 Euro aus einem Fonds abziehen.

„Die neuen Regeln des Anlegerschutzgesetzes sind für die Branche eine Chance, das Produkt neu zu erfinden“, kommentiert Hochschullehrer Sebastian. „Die Umsetzung der neuen Regeln ist noch nicht erfolgt, die aktuellen Mittelzuflüsse in die geöffneten Fonds zeigen aber, dass die Anleger sich hiervon offensichtlich ein attraktives Produkt erhoffen.“

„Durch die gesetzlichen Änderungen wird der offene Immobilien-Publikumsfonds wieder auf das klassische Profil eines risikoarmen Produkts für breite Privatanlegerkreise zurückgeführt. Als OIF 2.0 bleibt das Produkt damit attraktiv für den Kleinanleger“, ist Kutscher überzeugt.

Eines steht fest: Ein Einfrieren offener Immobilienfonds durch abrupte Mittelabflüsse ist damit kaum mehr möglich, auch künftige Fondsabwicklungen werden sehr unwahrscheinlich. Aber werden die offenen Immobilienfonds für die Anleger trotz der Einschränkungen eine attraktive Anlageform bleiben?

Allendorf ist zuversichtlich. „Offene Immobilienfonds bieten den Anlegern die Möglichkeit, in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio – nach Lage, Nutzungsart und Alter – zu investieren“, zählt er die Vorteile auf.

Dies gelte insbesondere für Privatanleger, die im Rahmen ihres Anlageportfolios auch in Immobilien investieren und sich nicht den täglichen starken Schwankungen der Wertpapierbörsen ausliefern möchten. „Die Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds ist unabhängig von Aktien und Renten. Aus diesem Grund können sie ein Anlageportfolio in erheblichem Maße stabilisieren“, sekundiert Seeger.

Mit Renditen zwischen zwei und knapp vier Prozent, die aktuell erzielt werden, sind die offenen Immobilienfonds derzeit angesichts einer jährlichen Inflation von mehr als zwei Prozent (2011: 2,3 Prozent) allerdings eher als stabilisierendes Element in den Portfolios der Anleger geeignet. Attraktiver wird die Assetklasse, wenn es ihr gelingt, wieder an frühere Jahresrenditen von durchschnittlich fünf Prozent anzuknüpfen.

Rückkehr zur Stabilität?

Auch Hochschullehrer Sebastian schätzt die Aussichten positiv ein. „Trotz der Entwicklungen der letzten zwei Jahre bleiben konstruktionsbedingt offene Immobilienfonds die erste Wahl für sicherheitsorientierte Anleger. In jedem Fall sind sie geeigneter als geschlossene Immobilienfonds oder Direktanlagen“, argumentiert er.

Eine Alternative sei höchstens ein Portfolio aus internationalen REITs oder REIT-Fonds. Dort aber tausche der Anleger das Liquiditätsrisiko gegen das Börsenrisiko. „Voraussetzung ist dabei natürlich immer, dass der Anleger nicht zu viel in offene Immobilienfonds investiert hat. Mehr als 20 Prozent des Vermögens sollten es in keinem Fall sein. Und diese sollten noch über mehrere Fonds gestreut sein“, betont Sebastian.

Tatsächlich haben die offenen Immobilienfonds den Privatanlegern in den Jahrzehnten vor der Finanzkrise die stabilste Möglichkeit geboten, breit gestreut und mit geringem Risiko in Immobilien zu investieren.

Erst durch die massiven Mittelabzüge in der Krise scheiterten viele Fonds an ihrer Achillesferse, der mangelnden Fungibilität. Sofern diese Problematik durch die neuen Regeln gelöst ist, stehen die Chancen gut, dass die Assetklasse nach der Marktbereinigung wieder an ihre stabilen Ergebnisse anknüpft.

Bild: Shutterstock