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Wohnungsmarkt München: Der Preis ist heiß

Der starke Preisanstieg auf dem Münchner Wohnungsmarkt hat sich gemäß dem Dr. Klein-Trendindikator Immobilienpreise DTI im dritten Quartal 2012 fortgesetzt. So hat sich dortige Wohnimmobilienmarkt von der bundesweiten Entwicklung abgekoppelt. Der IVD Süd sieht derweil auch die Münchener Mieten auf Rekordhoch.

Der DTI des Finanzdienstleisters Dr. Klein für die Region “Süd” weist demnach bei den tatsächlichen Kaufpreisen von Eigentumswohnungen in München einen Anstieg von 11,51 Prozent innerhalb eines Jahres auf. Die Hauspreise sind in der bayerischen Landeshauptstadt im gleichen Zeitraum um 6,95 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Auf Jahressicht nahmen die Wohnungs- und Hauspreise gemäß DTI in Stuttgart um 2,65 Prozent beziehungsweise 3,58 Prozent zu, in Frankfurt am Main um 4,72 Prozent respektive 1,19 Prozent.

Der gestern vorgestellte Marktbericht “Wohnimmobilien Mietobjekte Herbst 2012 Bayern” des Marktforschungsinstituts des IVD Süd sieht unterdessen erneut historische Höchstwerte bei den Wohnungsmieten in München.

“Der Anstieg der Wohnungsmieten geht in München seit Herbst 2010 ungebrochen weiter”, so Professor Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, “im Herbst 2012 konnte gegenüber dem Frühjahr 2012 ein erneuter Anstieg des Mietpreisniveaus und somit erneut Höchstwerte verzeichnet werden. Die Hoffnung, dass die Mieten wenigstens für einige Zeit ein Plateau erreichen, hat sich zerschlagen. Davon, dass die Mieten nachgeben, war in München derzeit definitiv nicht auszugehen.”

Kippes weiter: “Die Nachfrage nach Wohnraum ist in München aufgrund der kontinuierlich steigenden Einwohnerzahlen sowie einer seit Jahren klar unzureichenden Bautätigkeit ungebrochen hoch, der seit Herbst 2010 ungebrochene Anstieg des Mietpreisniveau setzt sich im Herbst 2012 fort.” Gegenüber dem Frühjahr 2012 wurde bei Altbauwohnungen laut IVD-Marktbericht ein erneuter Mietpreisanstieg von 2,2 Prozent, bei Bestandswohnungen von 1,5 Prozent und bei neuerrichteten Wohnungen von 2,8 Prozent registriert. “Alle drei Marktsegmente verzeichneten somit erneute Höchstwerte”, resümiert der Marktforscher.

Beim Vergleich der Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in München haben die Marktforscher des IVD Süd festgestellt, dass das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen/Bestand (guter Wohnwert) seit 2001 deutlich stärker als die Wohnungsmieten (Bestandsobjekte, guter Wohnwert) zugenommen haben. Der Anstieg des Kaufpreisniveaus lag bei diesem Marktsegment bei 43 Prozent. Bei den Wohnungsmieten wurde eine Steigerung von 16 Prozent ermittelt.

Bei den neugebauten Wohnungen wurde eine ähnliche Entwicklung festgestellt. Während die Kaufpreise für neuerrichtete Eigentumswohnungen einen Anstieg von 44 Prozent verzeichneten, legten die Mieten um 14 Prozent zu. In Folge dieser Entwicklung, so der IVD Süd, sinken die Renditen, die Eigentümer aus den Mieterträgen ihres investierten Kapitals erzielen.

Aktuell werden in München laut IVD Süd bei Altbauwohnungen mit gutem Wohnwert im Durchschnitt 14,20 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand liegen bei 13,30 Euro pro Quadratmeter und für Neubauwohnungen bei 14,90 Euro pro Quadratmeter. Die Miete für Reihenmittelhaus/Bestand blieb im Herbst 2012 stabil bei durchschnittlich 1.700 Euro pro Objekt. Für einen Reihenmittelhaus/Neubau werden 1.870 Euro pro Objekt, für Doppelhaushälften/Bestand 1.980 Euro Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau 2.370 Euro pro Objekt verlangt.

Seite 2: Münchener Mieten steigen stärker als die Einkommen [1]

Das Mietpreisniveau steigt laut IVD Süd in München deutlich stärker als das verfügbare Einkommen. Während die Mieten im Zeitraum zwischen 1995 und 2012 einen Anstieg von 45,1 Prozent verzeichneten, legte das Realeinkommen der privaten Haushalte gemäß Hochrechnung des IVD-Instituts um 32,4 Prozent zu. Eine ganz erhebliche zusätzliche Belastung für die Haushalte stellten zudem seit Jahren die enorm steigenden Wohnungsnebenkosten dar. Alleine im Zeitraum zwischen 2005 und November 2012 lag der Anstieg der Ausgaben für Strom und Gas bei 47,7 Prozent. Die Kosten für regelmäßige Instandhaltungen und Reparaturen verteuerten sich innerhalb der vergangenen sieben Jahre um 27,1 Prozent. Für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung werden nach IVD-Süd-Erhebungen heute etwa 21,1 Prozent beziehungsweise 9,1 Prozent mehr ausgegeben als im Jahr 2005.

Das Ziel der Stadt München, jährlich mindestens 7.000 neuen Wohnungen zu errichten, bleibe vor dem Hintergrund des prognostizierten Rückgangs der Baugenehmigungen im Jahr 2012 auch in der Zukunft weiterhin schwer zu erreichen, so der Immobilienverband. Die Folgen der unzureichenden Bautätigkeit der vergangenen Jahre seien bereits heute in stark steigenden Kauf- und Mietpreisen deutlich zu erkennen. Um eine weitere Verschärfung der Situation zu vermeiden, fordert der IVD Süd eine intensive Wohnraumförderung für stark wachsende Regionen, Maßnahmen zu sozialverträglichen Nachverdichtung sowie eine zügige Genehmigungspraxis, die die Schaffung von neuem Wohnraum unterstützt.

Angesichts des Wohnungsmangels gewinne auch das Thema “Umwidmung von Gewerbe- in Wohnimmobilien” deutlich an Bedeutung. “Wenig hilfreich sind in diesem Zusammenhang”, so Kippes, “die Diskussionen über eine Ausweitung von Zweckentfremdungsverboten, wie sie gerade wieder im Wahljahr auftauchen. Diese Verordnungen, die verbieten sollen Wohn- in Gewerberaum umzuwandeln, sind kontraproduktiv. Sicherlich können sie verhindern, dass Immobilien dem Wohnungsmarkt entzogen werden, aber sie verhindern auch gleichzeitig, dass in Zeiten niedriger Gewerbeimmobilienpreise und relativ hohen Wohnungsmieten durch die Umwandlung von Gewerbeeinheiten in Wohnungen neuer Wohnraum geschaffen wird.”

Der DTI-Ausblick der Experten von Dr. Klein für München: “Im kommenden Jahr wird sich zeigen, ob die Zinsen weiterhin niedrig – und die Finanzierungsbedingungen attraktiv bleiben. Ziehen die Preise für Wohneigentum indes weiter an, so kann dies in besonders begehrten Wohnlagen zu kritischen Hauspreis-Einkommensrelationen führen.” (te)

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