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Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland: Anhaltend hohe Nachfrage

Der gewerbliche Investmentmarkt in Deutschland hat nach Erhebungen des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International 2012 mit einem Transaktionsvolumen von gut 25,4 Milliarden und damit insgesamt über den Erwartungen zu Beginn des Jahres geschlossen.

“Die Steigerung von zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die Investitionstätigkeit im Schlussquartal nochmals Fahrt aufnahm. Fünf der zehn größten Deals des Jahres 2012 gingen allein in den letzten drei Monaten über die Bühne”, bewertet Ignaz Trombello, Head of Investment von Colliers International, Deutschland die Zahlen. In Sachen Voumen herausragend waren dabei das von Lone Star übernommene TLG-Gewerbeportfolio und die von der Signa Holding erworbenen Karstadt-Immobilien mit einem Volumen von jeweils rund 1,1 Milliarden Euro.

Vor allem aufgrund dieser Portfolios habe der Anteil der Paketverkäufe am Transaktionsvolumen Ende 2012 bei etwa 23 Prozent (5,9 Milliarden Euro) und damit knapp über dem Niveau des Vorjahres gelegen. Ausländische Anleger, auf die acht der zehn größten Käufe des Jahres entfielen, investierten nach Zahlen von Colliers International etwa 9,6 Milliarden Euro in Deutschland und damit rund eine Milliarde Euro mehr als 2011.

Büroimmobilien mit höchstem Marktanteil – Core bleibt gefragteste Anlageklasse

Bis Ende des Jahres 2012 haben nationale und internationale Investoren laut Colliers International fast 11,7 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien angelegt – knapp die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Auf Rang 2 sind Einzelhandelsimmobilien gelandet, in die demnach knapp 6,8 Milliarden Euro investiert wurden. Im Vorjahr hatte diese aufgrund zahlreicher großvolumiger Verkäufe noch die Spitzenposition unter den Segmenten inne. Auf gemischt genutzte Immobilien entfielen rund nach den Colliers-Zahlen zwölf Prozent beziehungsweise 3,1 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens.

“Zahlreiche der 2012 verkauften Büroimmobilien waren aufgrund der guten Vermietungsstände, die in den letzten beiden Jahren durch neue Mietverträge oder langjährige Mietvertragsverlängerungen erreicht wurden, sehr attraktive Investitionsgelegenheiten“, kommentiert Trombello. “Andere Investments böten dagegen Wert- und Cashflow-Steigerungspotenzial durch ein aktives Asset Management. Als Beispiel nennt er die TLG-Immobilien.

Die Entwicklung der Volumina in den letzten zehn Jahren. Quelle: Colliers International

Breite Investorenbasis ohne dominierende Nachfragergruppe

“Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt war 2012 u.a. aufgrund des Mangels an Anlagealternativen für eine Vielzahl von Investoren attraktiv, was sich dadurch äußert, dass zehn Käufergruppen ein Transaktionsvolumen von jeweils über einer Milliarde Euro auf sich vereinen konnten und keine Branche eine dominante Position einnahm“, hebt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland, eine Besonderheit hervor. In den vergangenen Jahren hätten sich meist ein oder zwei Käufergruppen von den restlichen Investoren abgesetzt.

Alles in allem wurde das meiste Kapital 2012 nach Colliers-Zahlen von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit etwa 4,4 Milliarden Euro (Marktanteil 17 Prozent) investiert, gefolgt von Asset-/Fund-Managern mit 3,2 Milliarden Euro (13 Prozent) sowie privaten Investoren und Family Offices, die etwa 2,8 Milliarden Euro (elf Prozent) anlegten.

Seite 2: Das waren aus Investorensicht die Top-Standorte 2012 [1]

Die sechs von Colliers Internationa untersuchten Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart konnten ihren Anteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr ausbauen. “Insgesamt wurden 2012 rund 14,6 Milliarden Euro und damit gut 31 Prozent mehr in die Top 6 investiert als 2011. Dieser Trend zeichnete sich das gesamte Jahr über ab und wird auch 2013 anhalten“, prognostiziert Trumpp. Spitzenreiter war am Jahresende demnach Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 4,1 Milliarden Euro, was einem Plus von 86 Prozent entspricht, vor München mit gut 3,7 Milliarden Euro (plus 29 Prozent) und Frankfurt am Main mit 2,9 Milliarden Euro (plus fünf Prozent). Hamburg war 2012 mit rund 1,9 Milliarden Euro die einzige Stadt der Top 6 mit einem rückläufigen Transaktionsvolumen, da hier laut Colliers International keine nennenswerte Zahl an großvolumigen Transaktionen stattfand.

Der Markt für Top-Immobilien zieht weiter an

Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich erstklassige Büroimmobilien in Bestlage Stuttgarts um 20 Basispunkte, wodurch sich nach Berechnungen von Colliers International eine Spitzenrendite von 5,2 Prozent ergibt. In Frankfurt und Düsseldorf sank sie um jeweils fünf Basispunkte auf 5,15 respektive ebenfalls 5,2 Prozent. In München (4,5 Prozent) und Hamburg (4,7 Prozent) als bundesweit teuerste Standorte veränderte sie sich aber ebenso wenig wie in Berlin (fünf Prozent).

Der Colliers-Ausblick: “Transaktionsvolumen durch Angebotsmangel limitiert „Das Transaktionsvolumen hätte bei einem entsprechend größerem Angebot an investmentfähigen Produkten 2012 sogar noch höher ausfallen können“, ist sich Trombello sicher. “Wir sehen den das Transaktionsvolumen limitierenden Faktor für das Jahr 2013 daher eher auf der Angebotsseite. Alles in allem gehen wir 2013 von einem Ergebnis von über 20 Milliarden Euro bei gleichbleibend hoher Nachfrage und stabilen bis leicht sinkenden Spitzenrenditen aus. Sollte der Markt der zunehmend nachgefragten Value-add-Produkte anspringen, wenn es wieder Finanzierungsmöglichkeiten in diesem Bereich gibt, kann es auch noch höher liegen“, ergänzt der Researcher. (te)

Foto: Rob Wilson/Shutterstock.com