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“B-Städte sind Gewinner der jüngsten Vergangenheit”

Über das Kaufpreiswachstum und Anlagechancen in Mittelstädten sprach Cash. mit Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24.

“Die Zeiten flächendeckender massiver Preisanstiege scheinen in der Tat vorbei zu sein”.

Cash.: Die Siegerstadt im Cash.-Gesamtranking [1] aus Immobilienmarktdaten und anderen Indikatoren heißt Wiesbaden. Wie bewerten Sie diesen Standort?

Kiefer: Wiesbaden gehört zweifellos zu den Hidden Champions und ist ein gutes Beispiel für die Renaissance der traditionellen Mittelstädte in den alten Bundesländern. Als Regierungssitz von Hessen profitiert die Stadt von ihrer stabilen Wirtschaftsstruktur.

Diese mittelständisch geprägte Wirtschaft verbunden mit der hochwertigen Lage im Rhein-Main-Gebiet macht Wiesbaden zu einem aufstrebenden Immobilienstandort.

Der bundesweite Durchschnittspreis für Wohnungen in guten Lagen ist nach den von Ihrem Hause erhobenen Daten für das Cash.-Ranking gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 8,45 Prozent auf 2.463 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das durchschnittliche Mietniveau kletterte dagegen lediglich um 2,9 Prozent. Wie beurteilen Sie die Entwicklung?

Speziell in den hochwertigen innerstädtischen Lagen beobachten wir seit längerer Zeit, dass die Kaufpreise [2] deutlich stärker steigen als die Mieten. Ich denke aber, dass es sich hierbei um einen Nachholeffekt aus der Vergangenheit handelt. Hochwertige Immobilien in guten Lagen erleben bereits seit Längerem eine Renaissance.

Immobilienkäufer sind offensichtlich nachhaltig bereit, für eine werthaltige Sachwertinvestition eine niedrigere Rendite zu akzeptieren. Bedenklich wird es meines Erachtens erst, wenn die Rendite dauerhaft unter drei Prozent sinkt und die momentan immer noch hohe Nachfrage massiv einbricht.

Dafür gibt es jedoch momentan in der deutschlandweiten Betrachtung noch keine Anzeichen. Einzelne regionale Teilmärkte sollten jedoch genau beobachtet werden.

In den vergangenen Jahren sind vor allem die Wohnimmobilienpreise [3] in den Metropolen und Ballungsräumen rasant gestiegen. Aktuell ist an einigen Standorten eine Abschwächung des Wachstums oder Stagnation zu beobachten. Ist möglicherweise der Zenit erreicht?

Die Zeiten flächendeckender massiver Preisanstiege scheinen in der Tat vorbei zu sein. In einzelnen Teilmärkten sehen wir aktuell eher eine Seitwärtsbewegung. Speziell im Neubaubereich stagnieren momentan die Preise vielerorts.

Für mich ist dies ein Zeichen dafür, dass die Käufer nicht bereit sind, jeden Preis zu bezahlen. Ich denke, dass die Preissteigerungen in Zukunft eher moderat sein werden. In einzelnen Teilmärkten könnte kurzfristig der Zenit durchaus schon überschritten sein. Bundesweit betrachtet, sehe ich die Gefahr deutlicher Preisrückgänge momentan aber nicht.

Seite 2: B-Standorte ein Geheimtipp für Anleger? [4]

Im Cash.-Ranking finden sich neben Wiesbaden auch andere Mittelstädte wie Mainz, Karlsruhe oder Bonn unter den Top-Ten-Standorten. Sind B-Standorte generell ein Geheimtipp für Anleger?

B-Städte sind in der Tat die Gewinner der jüngsten Vergangenheit. Bei positiven wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen bieten diese, oft bei einem noch akzeptablem Preisniveau, eine gute Rendite und positive Immobilien-Wertsteigerung [5]saussichten. Die genannten Städte halte ich insgesamt durchaus für interessant.

Es gibt jedoch auch noch weitere empfehlenswerte Standorte, wie Erfurt, Jena oder Bremen. Zu beachten ist hier jedoch: Je kleiner die Stadt, desto wichtiger ist der Mikrostandort, also die Lage der Immobilien innerhalb des Stadtgebiets.

Sind die Renditeaussichten an B-Standorten aufgrund der niedrigeren Kaufpreise derzeit besser als in Metropolen?

Ich denke schon. Wer in einer gesunden Mittelstadt am richtigen Standort eine hochwertige Immobilie kauft, hat mittelfristig gute Rendite- und Wertsteigerungsaussichten. Diese sind im Regelfall oft besser als in den vielerorts vielleicht schon überhitzten Metropolen.

Die bestplatzierten ostdeutschen Standorte des Cash.-Rankings sind Potsdam und Dresden. Wie steht es Ihrer Einschätzung nach mit Anlagechancen östlich der Elbe?

Die Standorte in den neuen Bundesländern sind sehr unterschiedlich zu bewerten. Es haben sich hier deutlich sichtbar einige wenige Inseln gebildet, die als Standort für eine nachhaltige Immobilieninvestition gute Chancen bieten. Auf dem Land sieht dies jedoch meist deutlich schlechter aus. Von einer Investition in ländliche Standorte mit schwachen Wirtschaftsdaten und rückläufiger Bevölkerungsentwicklung würde ich aktuell abraten.

Angesichts der rasant gestiegenen Kaufpreise in den Metropolen wird derzeit vielfach vor der Gefahr einer Immobilienblase gewarnt. Wie schätzen Sie dies ein?

Momentan sehe ich noch keine Immobilienpreisblase in Deutschland. Zwar sind einige Standorte in den Metropolen in der Vergangenheit schon sehr heiß gelaufen, solange aber die wirtschaftlichen Rahmendaten und die Bauzinsen [6] unverändert bleiben und die Nachfrage nicht deutlich nachlässt, sehe ich auch dort noch keine Gefahr. Vorsicht ist im Einzelfall und speziell im Neubaubereich dennoch angebracht.

Welche Gesamtentwicklung des erwarten Sie für die kommenden zwölf Monate?

Die Immobilienmärkte in Deutschland werden sich kurz- und mittelfristig auch weiter positiv entwickeln. Die Zeiten der massiven Preissteigerungen sind jedoch vorbei. Ich gehe eher von einem moderaten Preisanstieg aus.

Einige Standorte werden sich zukünftig bezüglich der Preisentwicklung eher seitwärts bewegen. Die wichtigste Immobilieninvestitionsregel gilt nach wie vor: Der Gewinn wird beim Einkauf gemacht.

Interview: Barbara Kösling

Foto: Immobilienscout24