Die einzelnen Bezirke unterscheiden sich natürlich aber auch noch einmal enorm innerhalb ihrer Bezirksgrenzen. Gemäß dem nichtamtlichen Hamburger Wohnlagenverzeichnis ist dort eine Kategorisierung in normale und gute Wohnlagen vorgesehen. „Diese einfache Kategorisierung ist aufgrund der sehr heterogenen Wohnungsmarktstruktur zwar kritisch zu sehen, eignet sich jedoch als Analysestütze und Indikator“, so Studienautor Tim Sebastian Nädele. Bezogen auf die gute Wohnlage liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Bestandsmieten (Mittelwerte) in Hamburg-Mitte mit 9,95 Euro/Quadratmeter am höchsten. Bezogen auf die normale Wohnlage sind die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Neuvertragsmieten (Mittelwerte) in Eimsbüttel mit 10,97 Euro/Quadratmeter die teuersten.
Eine weitere wichtige Kernaussage der Berliner Researcher zum Hamburger Mietwohnungsmarkt ist – außer dass Wohnraum insgesamt in ausreichendem Maße vorhanden ist –, dass die Fluktuationsrate, das heißt das Verhältnis der in einem Jahr neu vermieteten Wohnungen zum Gesamtbestand, einen gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt wiederspiegelt.
Im Gesamtbild des Hamburger Wohnungsmarktes ergibt sich somit auch bei der Umzugs- beziehungsweise Fluktuationsquote ein ausgeglichenes Bild. Insgesamt lag die Fluktuationsquote im Untersuchungszeitraum (Mai 2011 bis Mai 2012) bei 10,16 Prozent. „Konkret bedeutet diese Fluktuationsquote also, dass über zehn Prozent des Mietwohnungsbestandes in dem angegebenen Beobachtungszeitraum neu vermietet wurden“, so Nädele.
„Diese durchaus übliche Zahl für eine Fluktuationsquote ist ein eindeutiges Zeichen für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Erfahrungsgemäß liegt die Quote auf dem privatwirtschaftlichen Mietwohnungsmarkt etwas höher als zum Beispiel auf dem städtischen oder genossenschaftlichen Wohnungsmarkt“, erläutert der IVD Nord-Vorsitzende Kloth.
Nach Meinung des IVD Nord sind in den letzten Jahren gewollt oder unwissend Falschaussagen und Übertreibungen zum Markt getätigt worden. „Das ist ein Ärgernis – nicht nur für unseren Berufsstand, sondern auch für Vermieter, Mieter, Verkäufer, Käufer, Planer und Investoren. Zudem wird der Markt unnötig ‚hochgeredet'“.
Laut der IVD Nord-Researchabteilung habe Hamburg bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand gerade einmal wieder das Preisniveau von etwa Mitte der 90er Jahre erreicht. Im Bereich der Einfamilienhäuser liege das Preisniveau nur knapp über dem von 2001.
Es bleibe jedoch festzuhalten, dass Mieter bei derzeitigen Neuvermietungen bereit sind, signifikant höhere Mieten zu zahlen. Dies sei mit der Verknappung des Mietwohnungsangebots in einigen Stadtteilen zu erklären. Die hohen Neuvertragsmieten seien vor allem ein Phänomen der begehrten Innenstadtlagen. Beispielsweise sorge die universitätsnähe Lage und die, insbesondere bei jüngeren Mietern geschätzte Lebensqualität, für eine Übernachfrage. „Aber nicht jeder kann dort wohnen – es gibt kein Grundrecht auf zum Beispiel Wohnen in der Schanze oder einem anderen Szeneviertel“, so Kloth.
Der IVD Nord will allerdings nicht bestreiten, dass in den angesagten Stadtteilen der Hansestadt aufgrund der enormen Nachfrage Engpässe entstehen und „hier und da auch ein ärgerliches Ausufern unschöner Marktentwicklungen stattfindet“.
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