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Altbau oder Neubau – welches Baualter ist das Richtige?

Durch den immer noch anhaltenden Immobilienboom übersteigt die Nachfrage in vielen Städten deutlich das Angebot. Um überhaupt fündig zu werden, ziehen viele Kaufinteressenten bei ihrer Immobiliensuche Objekte jeden Baualters, das heißt sowohl Alt- als auch Neubauten, für einen Kauf in Betracht. Es ist wichtig, bei dieser Entscheidungsfindung einige wesentliche Punkte zu beachten.

Die Kiefer-Kolumne

“Beim Altbau fallen neben dem Kaufpreis oft zusätzlich große Summen für die Modernisierung an. Dabei fällt immer wieder auf, dass nur die wenigsten Käufer diesen Aufwand realistisch beurteilen.”

Neu kaufen heißt teuer kaufen

Betrachtet man den reinen Kaufpreis [1], muss man für einen Neubau deutlich tiefer in die Tasche greifen. In den vergangenen sieben Jahren haben sich Neubauten im bundesweiten Durchschnitt mit 39 Prozent deutlich stärker verteuert als Bestandsimmobilien mit 24 Prozent.

In einzelnen Regionen ist der Preisanstieg für neu gebaute Immobilien noch deutlich größer. Neben den hohen Preisen für knappes Bauland – besonders in städtischen Lagen – treiben vor allem die immer aufwändigeren Maßnahmen zur Energieeinsparung die Baukosten in die Höhe. Und damit steigen auch die Neubaupreise.

Über die Sinnhaftigkeit der neuen Energieeinsparverordnung lässt sich streiten, nicht aber über die gesetzlichen Bestimmungen. Daher gilt: Wer neu kauft, kauft erst einmal teuer. Und die Kaufnebenkosten schlagen auch noch einmal kräftig zu Buche, da sich beispielsweise Grunderwerbsteuer [2], Maklerprovision und Notar- und Amtsgebühren prozentual vom Immobilienpreis berechnen. Dieser Posten wird daher beim Neubau immer teurer ausfallen als beim Altbau [3].

Kalkulierbare Betriebskosten im Neubau

Dabei darf aber nicht ein entscheidender Vorteil vergessen werden: Im Neubau wohnt man mit kalkulierbaren laufenden Kosten, die durch moderne Heizanlagen und hochwertige Dämmung deutlich geringer sind als im Altbau.

Seite zwei: Teure Sanierung der alten Bausubstanz [4]So sparen Bewohner von Neubauimmobilien Jahr für Jahr bei den laufenden Ausgaben für Heizung und Unterhalt meist erhebliche Summen ein. Dazu kommt, dass im Regelfall größere Modernisierungen in den ersten 15 Jahren nicht anfallen sollten, so dass mit einem geringen monatlichen Betrag gute Rücklagen für die Zukunft gebildet werden können. Und dass Technik und Komfort neu gebaut auf dem neusten Stand sind, wirkt sich auch auf die Vermietbarkeit positiv aus.

Teure Sanierung der alten Bausubstanz

Beim Altbau dagegen fallen neben dem Kaufpreis oft zusätzlich große Summen für die Modernisierung [5] und Instandsetzung an. Dabei fällt immer wieder auf, dass nur die wenigsten Käufer diesen Aufwand realistisch beurteilen.

In einer Umfrage von Immobilienscout24 und Interhyp schätzte mehr als die Hälfte der Befragten die Modernisierungskosten auf unter 30.000 Euro ein. Jeder fünfte Käufer konnte die Folgekosten seines Immobilienkaufs gar nicht absehen. Tatsächlich beträgt das durchschnittliche Darlehen [6] für Umbau und Sanierung laut Interhyp 90.000 Euro.

Eine enorme Summe, die bei der Kaufentscheidung unbedingt mit einkalkuliert werden muss. Um dies realistisch zu berechnen und um vor bösen Überraschungen sicher zu sein, sollte unbedingt ein Experte zu Rate gezogen werden.

Zu beachten ist dabei auch, dass selbst mit umfassender Sanierung eine alte Bausubstanz kaum die Qualität eines Neubaus erreichen wird. Das bedeutet, dass die laufenden Kosten beim sanierten Altbau auch in Zukunft immer höher sein werden als im Neubau.

Darüber hinaus werden beim Immobilienkauf oft sämtliche finanzielle Reserven aufgebraucht. Fällt dann in den ersten Jahren nach dem Kauf noch eine ungeplante Modernisierung oder Instandsetzung an, wurden meist noch nicht genug Rücklagen gebildet und der Eigentümer kann in finanzielle Bedrängnis geraten.

Seite drei: Emotionale Faktoren nicht unterschätzen [7]

Neben dem Kostenaspekt spielen beim Immobilienkauf aber auch emotionale Faktoren eine entscheidende Rolle. Viele Menschen schwärmen für den Flair eines Altbaus, für die stuckverzierten Decken, die hohen Räume und Flügeltüren.

Tatsächlich haben alte Gebäude mit ihrer Geschichte eine besondere Atmosphäre, mit der neue Immobilien nicht immer mithalten können. Bestandsimmobilien [8] liegen außerdem zumeist in einer gewachsenen Nachbarschaft. Dies sehen viele Käufer als Vorteil, wenn sie nicht in einem künstlich anmutenden Neubaugebiet leben möchten, das mitunter auch noch auf der “grünen Wiese” errichtet wurde und weniger zentral liegt.

Bei aller Atmosphäre von Altbauwohnungen sollte man jedoch nicht vergessen, dass diese oft dunkler und hellhöriger sind und in der kalten Jahreszeit schwerer zu beheizen als Neubauten. Und das Treppenhaus aus Gründerzeit weiß man im Alter vielleicht weniger zu schätzen als den modernen Aufzug. Emotionale Beweggründe beim Immobilienkauf sollte man daher möglichst kritisch hinterfragen.

Fakt ist …

Es gibt gute Gründe für und gegen den Altbau. Gleiches gilt aber auch für den Neubau. Ein pauschal “richtiges” Baualter gibt es nicht. Persönliche Präferenzen spielen dabei eine große Rolle, ebenso wie das verfügbare Angebot am Immobilienmarkt.

Und letztendlich kommt es immer auf das jeweilige Objekt an, denn jede Immobilie ist anders. Ein Rat zum Schluss: Wer eine bestehende Immobilie kaufen möchte, sollte sich unbedingt von einem Fachmann unterstützen lassen.

Autor Michael Kiefer ist Chefanalyst bei Immobilienscout24. Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (Frics). Seit Februar 2013 ist er zudem Mitglied im Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft.

Foto: Immobilienscout24