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Die Immobilie als Anlageklasse

Immobilien spielen aufgrund ihres guten Rendite-Risiko-Profils bei Investitionen reicher Privatpersonen seit jeher eine große Rolle. Beliebt ist dabei der sogenannte “Club Deal”, ein exklusiver Weg für hochvermögende Privatinvestoren, um selektiv zu diversifizieren.

Gastbeitrag von Professor Lorenz Reibling, Taurus Investment

In Monte Carlo, einem der beliebtesten Standorte vermögender Privatpersonen, lohnen sich Investitionen in Immobilien besonders.

Family Offices [1] – das sind die Vermögensverwalter reicher Familien, beispielsweise Inhaber von Industrieunternehmen. Family Offices sorgen gemeinsam mit ihrem oder ihren Mandanten vor, damit das jeweilige Vermögen auch für nachfolgende Generationen erhalten bleibt.

Je nach Zahl der betreuten Familien spricht man von Single- oder Multi-Family-Offices. Es gibt sowohl unabhängige Family Offices als auch Verwalter, die beispielsweise einen Bankenhintergrund haben.

Vermögende investieren diskret

Family Offices investieren in der Regel diversifiziert. Je nach Vorliebe finden sich dabei auch exotische Anlageklassen im Portfolio reicher Familien, die üblicherweise nicht in der Asset-Allokation beispielsweise von institutionellen Investoren wie Versicherungen auftauchen: darunter Kunstgegenstände, Autos, Wein, Uhren, Yachten oder Pferde.

Und fast immer spielen auch Immobilien eine Rolle in der Anlagestrategie [2]. Einer der Gründe: Für viele Family Offices hat – wie oben bereits angedeutet – der langfristige Vermögenserhalt Priorität. Das Vermögen soll auch den nachfolgenden Generationen noch zur Verfügung stehen.

Immobilien bieten gutes Rendite-Risiko-Profil

Immobilien bieten ein vergleichsweise gutes Rendite-Risiko-Profil; sie eignen sich aus Gründen der Risiko-Diversifizierung gut als Beimischung einer auf Sicherheit bedachten Vermögensanlage.

Je nach Fall liegt sogar ein großes Gewicht auf der Immobilie: Während beispielsweise bei Versicherungen der Immobilienanteil in der Asset Allokation üblicherweise nur im einstelligen Prozentbereich liegt, liegt der Anteil bei Family Offices in den meisten Fällen deutlich höher. Im Durchschnitt wird ein deutlich zweistelliger Anteil angenommen.

Als Spanne wird häufig zehn bis 30 Prozent genannt, wobei der Einzelfall natürlich ausreißen kann. Häufig wurden bislang Core-Immobilien favorisiert, also vermeintlich sichere Top-Objekte in Bestlagen, die voll vermietet sind und einen stabilen Cashflow erwarten lassen.

Seite zwei: Rendite steht nicht immer im Vordergrund [3]

Sie sind mehr oder weniger “fertig”, der Asset Management-Aufwand hält sich folglich in Grenzen. Auch sogenannte Trophy-Immobilien, also besonders schmückende prominente Perlen – beispielsweise Wohn- und Geschäftshäuser, die jeder kennt – spielten je nach Family Office lange eine gewisse Rolle.

Im Zweifel stand hier die Rendite nicht immer im Vordergrund – Stichwort Vermögenserhalt statt Mehren des Vermögens. Solange die Rendite über der Inflation lag und zudem die laufenden Ausgaben der jeweiligen Familie deckte, genügte dies in vielen Fällen.

Allerdings hat sich die Strategie vieler vermögender Familien mittlerweile gewandelt. Es sind keineswegs mehr nur Core-Immobilien, in die sie investieren. Die Bandbreite wird größer: Mit der Finanzkrise sind die Banken restriktiver in der Immobilienfinanzierung [4] geworden, und es gibt einige Family Offices, die diesen Markt für sich erkannt haben.

Family Offices sind offener geworden für Immobilien, an denen noch “gearbeitet” werden muss. Sie investieren in Projektentwicklungen oder Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial.

Gewandeltes Zinsumfeld

Ob kompletter Neubau, bei dem noch die typischen Risiken bestehen (Baukosten-, Fertigstellungs- und beispielsweise Vermietungsrisiken), ob umfassende energetische Sanierung [5] – auf der anderen Seite stehen entsprechend größere Renditeaussichten.

Als Gründe für den Strategiewandel sind vor allem zwei Punkte zu nennen. Erstens: Hochvermögende investieren zwar in Immobilien – wie dargelegt, liegt der Ursprung ihres Vermögens jedoch meist nicht im Immobiliengeschäft.

Das heißt: Der Kapitalaufbau erfolgt oder erfolgte aus anderen Quellen wie zum Beispiel dem eigenen Unternehmen. Folglich schlägt in den meisten Hochvermögenden eben auch ein Unternehmer-Herz, das Wertsteigerungspotenzial sucht.

Und zweitens: Das Zinsumfeld hat sich gewandelt. Immobilien als vergleichsweise sichere Anlageklasse boomen, und vor allem Core-Immobilien sind in Folge der Nachfrage enormen Preissteigerungen unterworfen – im Umkehrschluss sinkt die Rendite.

Seite drei: Diversifizierte Anlagen [6]

Unterstellt man eine steigende Inflation, könnten die sinkenden Renditen bei Core-Immobilien bald nicht mehr genügen, das Familienvermögen real zu erhalten. Dem höheren Risiko zum Trotz gilt, dass Family Offices weiterhin besonnen agieren.

Nach unserer Beobachtung setzen viele Family Offices nicht nur in ihrer Gesamtanlagestrategie, sondern auch innerhalb des Immobiliensegments auf Diversifikation. So bieten sich beispielsweise geografisch länderübergreifende Diversifikationen an, um die Risiken zu minimieren.

Allerdings gilt: Für weltweit diversifizierte Immobilienanlagen mit einem nennenswerten Volumen müssen in der Regel Konsortien, Investorenpools oder Club Deals gebildet werden – Anleger aus der ganzen Welt, die ähnliche Vorstellungen mit Blick auf Risiko und Rendite des jeweiligen Investments haben, schließen sich auf die eine oder andere Art zusammen.

Anleger vor Ort macht den Anfang

Wir bieten dabei für alle Anleger gleiche Konditionen – seien sie am Ort des Immobilieninvestments [7] beheimatet oder auch im Ausland. Nach unserer Beobachtung nutzen deutsche Family Offices bei Investments im Ausland die jeweils dort beheimateten Investoren als ersten Gradmesser im Sinne eines Risikomanagements.

Denn in den meisten Fällen macht der Anleger vor Ort den Anfang, er beteiligt sich zuerst. Der Heimatinvestor ist üblicherweise erfahren und voll informiert und verfügt über ein Netzwerk: Er ist ein lokaler Experte. Und gerade deshalb ist seine Entscheidung für ein Investment eine positive Wertung im Sinne aller vorhandenen lokalen Investmentalternativen.

Für ausländische Investoren ist dies ein wichtiger Hinweis und in gewisser Hinsicht auch Gütesiegel, ein Indikator für Qualität und ein Anreiz, sich zu den gleichen Konditionen ebenfalls zu beteiligen. Das Risiko, in einem fremden Markt zu investieren, wird reduziert.

Vertrauen spielt eine große Rolle

Nach unserer Beobachtung gibt es weltweit interessante Immobilienmärkte und Segmente für Family Offices. Auch hier mag sich das Bild etwas geändert haben. Blieben Family Offices früher eher auf ihre Heimatregion und dort oft auf den Kauf und das Halten beziehungsweise Verwalten von Wohnimmobilien beschränkt, ist dies heute weniger der Fall.

Family Offices, die vermögend und liquide genug sind, beteiligen sich mehrmals, häufig über den gleichen Partner. Neben der Konzeption eines Beteiligungsangebots und dem jeweiligen Track Record des Initiators spielt also das Thema Vertrauen eine große Rolle. Sind in der Vergangenheit bereits gemeinsame Erfolge zu verbuchen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass ein Family Office erneut mit dem gleichen Partner in Immobilien investiert.

Seite vier: Beliebt: Indirekte Investitionen [8]

Nach unserer Beobachtung werden es gerade die indirekten Investments über die vorgenannten gewachsenen Partnerschaften sein, die weiteren Zuspruch von Family Offices erhalten werden. Denn im Gegensatz zur Direktanlage ist der personelle Aufwand für das Management der Investments geringer – Asset, Property und Facility Management werden vom Initiator organisiert und liegen als Aufgabe nicht beim Family Office.

Ferner schränken klassische Direktinvestitionen das Diversifikationspotenzial stark ein, denn das Volumen einer einzelnen Immobilieninvestition ist erheblich. Eine Direktinvestition bedeutet ein unnötiges Klumpenrisiko.

Hierzu ein Beispiel: Eine sinnvolle klassische Direktinvestition in den New Yorker Immobilienmarkt umfasst rasch eine Größenordnung von weit über 20 Millionen US-Dollar. Als Direktinvestment ist dies für die meisten hochvermögenden Familien nicht sinnvoll.

Club Deal erlaubt selektive Diversifikation

Angenommen es steht ein zu investierendes Vermögen von 100 Millionen US-Dollar zur Verfügung, das zu 20 Prozent in Immobilien untergebracht werden soll. Selbst wenn die genannte Investition in New York zur Hälfte mit Fremdkapital finanziert wird, ist ein Eigenkapital von 10 Millionen US-Dollar erforderlich. Spielraum für Streuung bleibt aus.

Hier kommt der Club Deal ins Spiel, der ein exklusiver Weg für hochvermögende Privatinvestoren ist, um selektiv zu diversifizieren – sei es in den Teilmärkten der USA oder auch anderen internationalen Immobilienmärkten.

Der Club Deal erlaubt es den Investoren, nah an der Investition zu sein, einzelne Objekte auszuwählen und gemeinsam mit gleichgesinnten Familien eine gemeinsame Investitionsstrategie umzusetzen. Die Ticketgrößen von typischerweise einer Million US-Dollar schaffen Raum für Diversifikation über Objekte, Nutzungsarten, Teilmärkte und Länder, ohne Selektionsmöglichkeiten aufgeben zu müssen.

Der Autor Professor Lorenz Reibling ist Senior Partner und Chairman bei Taurus Investment Holdings, LLC.

Foto: Shutterstock