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Untermiete verweigert: Vermieterin muss zahlen

Stimmen Vermieter der Untervermietung ihrer Wohnräume nicht zu, müssen sie laut einem aktuellen BGH-Urteil unter Umständen entgangene Mieteinnahmen begleichen.

Der Bundesgerichtshof [1] (BGH), Karlsruhe, hat sich gestern mit der Frage der Schadensersatzpflicht eines Vermieters befasst, der seinen Mietern, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhielten, die Untervermietung zweier Zimmer verweigerte.

Die Kläger sind laut BGH seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg [2]. Sie halten sich seit 15. November 2010 in Kanada auf, weil der Kläger zum 1. Januar 2011 eine mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat.

Vermieterin lehnt Untervermietung ab

Die Kläger unterrichteten die Hausverwaltung der Beklagten in einem Schreiben im August 2010 über ihre Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – ab dem 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten. Die Vermieterin stimmte der Untervermietung nicht zu.

Mieter verlangen Erstattung entgangener Einnahmen

Im vorliegenden Verfahren verlangten die Kläger von der Beklagten die Zahlung der entgangenen Untermiete im Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen.

Mieter gewinnen Prozess

Das Amtsgericht gab den Klägern Recht. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten war ebenfalls nicht erfolgreich.

Der Bundesgerichtshof [3] entschied nun, dass die Kläger laut BGB die zwei Zimmer der Mietwohnung untervermieten dürfen.

Indem die Beklagte die Untervermietung verweigerte, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist laut BGH zum Ersatz des daraus entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

Untervermietung ist laut BGH rechtmäßig

Der Wunsch der Kläger, im Hinblick auf die Arbeitstätigkeit im Ausland von entstehenden Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt laut BGH ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar.

Dem steht auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten.

Das BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf.

Von einer “Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte” im Sinne des BGB sei bereits dann auszugehen, wenn der Mieter die Wohnung nicht vollständig aufgibt. Es genüge, wenn er ein Zimmer behält, um dort Möbel zu lagern oder es gelegentlich für Übernachtungen zu nutzen. (st)

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